北京买房：理清思路，购房建议1839

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

2017年，我花800万在南四环公益西桥买了一套三居室，到现在已经跌破700万了，中介说挂牌价可以700万，但成交价最多680万。我现在想出租，但租金只有不到一万，而且中介说不好租，除非我同意打隔断分租。但如果打隔断就只能租给底层打工的，那我的家具和装修就全都完了，损失太大我承担不起，请问您有什么建议？

Ps：中介是劝我卖掉的，但必须低价，然后劝我买****的，理由是租金高，800万的房能租2万一个月，请问是否合适？

A：

1、2017年800万买的，现在跌到700万，那您当时应该是年底买的吧？否则如果年初或春天买的，那或许就该900甚至千万的成本了。

2、现在价值700万租金不到1万，我觉得这行情正常。因为是三居室，面积也应该超过120平，那租售比700，年化收益率1.5%左右很正常。虽然略低于北京平均1.8%的平均值，但这毕竟是大户型，能找到愿意整租这么大面积的家庭不容易。

所以如果不考虑装修成本，那我觉得这租金合理。但既然是您舍不得装修，那要么就是自己住，要么就是索性卖掉呗，否则还有什么办法？

3、当然就算出售的话，我也不建议在现在这种时候，再等等看吧，反正也没什么下跌空间了，不着急用钱的话等等政策和行情吧。

4、中介劝您买****的，怎么说呢？租金确实是高，这是这种老公寓的优势。但也考虑好，之所以租金收益高，背后的原因是其房价的走势弱，涨的慢，所以才显的租金收益高的。另外租这些公寓的很多都是办公的，当写字楼来用。

否则如果以2万的租金，放在环境不错的普宅小区，那房价至少在1400万左右了。这跟800万中间的差价，就是这些年来走弱的部分，短时间看不出来也无所谓，20多年下来就明显了呗。

所以这看自己的主要需求吧，如果注重租金收益就买，注重价格走势的话再考虑。这种老公寓以后未必还持续走弱，但最好成绩一般也就是拉平大盘而已，房龄越老就越难逆袭。

5、简单就是这情况吧，换做是我的话会先考虑自住，实在住不上的话就不持有了，但也不着急，等等市场回暖再买。至于是否换成老公寓看您重视哪方面了，甘蔗不能两头甜，适当取舍吧。

仅供参考。

二

Q:

请问南三环有个元熙华府的2019年次新小区，现在报价6万，您觉得保值好吗？126平三居室，南北通透，全屋地暖，装修标准精装交付（直接拎包入住）（按照每平6000的装修标准）①意大利的装甲系统4防门②英国吾爱吾家门锁③德国威能燃气炉④西门子的烟机灶具⑤史丹利的上下橱柜⑥卡萨帝的柜式镶嵌冰箱⑦三菱的空调以及洗衣机。

A：

1、您这是从售楼处网站上复制粘贴来的吧？但这些内容说的都是居住方面的，您问的不是保值情况吗？

2、现在如果是6万块钱的话真不算贵了，毕竟旁边的政怡家园这种老小区还5万多呢。当然这也因为政怡家园是市直机关的福利房，品质和社区氛围也都很不错。

简单说吧，元熙华府确实是没几年的次新小区，但保值到目前为止一般。毕竟前几年开盘的时候8万多一平呢，现在就降到6万了，情何以堪啊？

3、按常理来说，次新房的保值是应该超过老小区的。但这小区的地块太小，还是边角，导致楼栋规划和户型什么的都普通吧。再加上规模小，才几百套房，这种小区的物业不太好维持高品质，因为收到的物业费不多。

我不知道您具体看房了没有，是不是只看了网上的信息啊？还是去现场看看吧，要不然没有直接的感受。另外我刚看了看这里的挂牌数量有点儿多，400多套房的次新小区竟然有20多套挂牌的，挂牌率超过5%，远超北京2%的平均值。那这么多业主想买房，保值情况一般都不太好。

看看旁边政怡家园的吧，700多套房16套挂牌的，正好2%的平均值，这种小区在价格走势上一般才不吃亏。毕竟商品价格是由供需关系决定的。

4、总之我建议还是再多看看房吧，房子是用来住的，多考虑自住，其他的别期望值太高。

仅供参考。

三

Q:

请问：我家孩子现在在东城灯市口上学，租房，想在附近买套房自住，两居就行。但周边都是学区房，老破小都500多万起步，我们想买不带学区属性的，中介却说只有公寓，是这种情况吗？但都说公寓不能买，所以想问问您的建议。

A：

1、我也没什么建议啊，中介说的都是现状的实际情况，我要说的也是同一套磕儿。

2、简单说吧，所有西城带学位的普宅都属于学区房，价格中也就都包含学区溢价，只不过高低不同而已。

通常都是总价越高的溢价占比越低，因为买这种房当学区房的家庭少，溢价也就没被炒的太过分。而500多万在东城属于总价不太高的，大多数家庭都买的起+考虑过，那也就推高了溢价呗，现在的平均占比在25%左右，500多万中大致包含100来万。

3、公寓因为是不能落户也就不带学位，所以才没有学区溢价。优势就是居住的性价比高，劣势就是有隐形的政策风险。常规是不太建议的，除非是更关注居住体验。

4、简单就这情况吧，我没有建议，只是列出这些供参考。

仅供参考。

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