番禺超20宗宅地亮相，谁会成为下一个“爆款”？

广州今早一场大雨，打得不少上班族措手不及。

但是在番禺的石碁镇，有个地方依然人头攒动，高朋满座，因为，2026年番禺区土地推介与城市合伙人邀约会在此举办。

活动的规格相当高，连省国土、教育厅的领导们都出席了，这也说明，这场土地推介会，并不单纯意味着一个区的谋划。

活动开始，自然还是番禺的“秀肌肉”环节。

番禺提前两年完成“十四五”目标，去年GDP达到3150亿元。

全区市场主体45.5万户，上市公司29家，独角兽企业估值和数量广州第一，三个千亿级企业海大集团、广汽集团、希音集团横跨一二三产。

但最让人震撼的，是番禺的人才家底，12所高校、20多万大学生、73名院士、53个国家级科研平台、458个省部级科研平台……这是别的区想搬都搬不走的“底气”。

再回归主题，番禺这次端出来的，是一份沉甸甸的家底。

3.1万亩土地，拆成四大产业组团、七大片区。其中产业用地2.3万亩，居住用地0.2万亩，临时利用用地0.3万亩，外加171万平国资物业和0.3万亩留用地。

这次推地，番禺把全区拆成了七个片区，每个片区的定位非常清晰。

长隆万博国际文商旅体融合发展片区

粤港澳大湾区文商旅融合典范区、世界级地标商圈

这是番禺最成熟的增长极，去年长隆万博客流1.45亿人次，K11、万象城、广州足球公园都在这里，交通和商业配套也都是顶配。

这个片区推出的5宗宅地，各有各的稀缺性。

万博CBD西侧地块是真正的“王炸”，39亩的体量，容积率仅3.5，距离7号线、18号线南村万博站只有1公里，东风东教育集团番禺小学、番雅实验学校这些名校就围在边上。

万博核心区开发已经接近饱和，这块地的稀缺性，懂的都懂。

誉山公园西侧地块走的是另一条路，它紧邻誉山公园，周边大岗岭、七星岗森林公园连成一片，是那种“推窗见绿”的生态盘。

南村镇中心小学、南村镇雅居乐小学就在旁边，适合追求宁静又不想牺牲教育的家庭。

塘埗东地块主打滨水，三支香水道南岸，容积率只有2.2，天然具备高端开发的潜质。

地块西侧还规划了两处教育设施用地，星执学校、广州南方学院番禺附属中学也在附近，这种“滨水+低密+名校”的组合，相当有吸引力。

大石理念地块，22亩的“小而美”地块，适合打造精品社区。这里是广佛同城化的前沿阵地，距离地铁会江站1.5公里，邻近规划中的佛山地铁4号线大维村站。

市广路地铁站北侧地块，背靠金山湖文化公园，坐拥原生山林与湖景生态，有山、有水、有地铁、有名校。

广州南站临站经济片区

粤港澳大湾区客厅、枢纽经济区

南站去年日客流高峰92.2万，4高铁、3城际、4地铁交汇，这种交通能级，整个大湾区找不出第二个。

但南站片区的价值，不在居住，而在“以枢纽聚产业、以产业促城市”，这个片区的2宗宅地，更像是给南站商务区配的“生活底盘”。

幸福涌西侧地块，紧邻广州南站，周边地铁2号线、7号线、佛莞城际密集，陈村涌、幸福涌双水系环绕，住在这里，完全可以畅想“双城生活”。

南站核心区地块，容积率2.5，更偏改善型，紧邻地铁2号线石壁站，南站小学、石壁街中心幼儿园在侧，石壁四村公园就在旁边，日常遛娃散步很方便。

新中轴南段（番禺段）片区

番禺北部门户、创新岛岸

片区拥有2公里江岸、4条内河、26公顷绿地，还传承着龙舟制造非遗文化。

也正因此，这个片区推出繁荣5宗宅地，每一块都跟“水”有关。

上漖、厦滘滨江地块是真正的“一线江景”，紧邻规划中的地铁26号线如意路站，与既有地铁3号线厦滘站相距1.3公里。坐在家里就能看到广州地标全景。

值得一提的是，周边还要建19万方的商业地标，未来这里会是文化艺术与滨水休闲的融合体。

南浦岛地块一期A地块，紧邻地铁2号线南浦站，最大的亮点是旁边配了一所42班的九年制学校，周边还有南浦里大型商业综合体，典型的“地铁+学校+商业”三件套。

南浦半岛地块是这5宗里最大的，达到299亩，容积率只有2.0，能建近40万方，这种规模的一线滨江低密地块，在广州几乎绝版。如果操盘得当，这会是下一个“星河湾”。

环大学城创新区

粤港澳大湾区创新策源地、中试验证策源核心

这里是番禺的“最强大脑”。73名院士、20万大学生、53个国家级科研平台，全部集中在这里。

南村科创6宗居住地块，6宗合并为160亩，紧邻华南理工大学（广州国际校区）、暨南大学（番禺校区），周边广台高速、兴业大道、市新公路交织，地铁7号线板桥站与4号线新造站都在附近。

东西庄地块属于“巨无霸”，达到了590亩，容积率只有2.0，能建63万方。北侧靠近地铁4号线新造站和城际化龙南站，华南理工大学广州国际校区附属小学、番广附创新城学校、广东第二师范学院番禺附属初级中学环绕，大体量+多维配套，未来将打造一座“小城市”。

化龙新城地块地处化龙镇核心板块，紧邻海大科学园，距离在建的化龙南城际站只有500米，这是典型的“产城融合”项目，下楼就是产业园，上楼就是家。

狮子洋专精特新企业集聚片区

国际新能源汽车零部件供应基地、湾区智能网联前沿实践区

这里是番禺第一个“万亩千亿”平台，1.5万亩产业用地，已经引进了123个项目，总投资超1000亿元。

这次虽然没有推出宅地，但作为番禺产业底盘最硬的区域，它的价值不容忽视，这里的产业人口，就是周边宅地未来的接盘主力。

莲花湾产城融合发展片区

广州市智能网联与新能源汽车创新示范园、第二个“万亩千亿”主战场

这是番禺产业底盘最硬的地方，广汽埃安在这里，产业链从零部件到整车到软硬件，基本闭环。

片区推出的2宗宅地，都是“产业+居住”的配套盘。

珠三角城际莲花维修工区地块，东南侧远眺4A级景区莲花山旅游区，广大附中番禺实验学校、广东仲元中学莲花湾学校在侧。工作日在产业园上班，周末爬莲花山，这生活节奏刚刚好。

利丰主体地块，最大的亮点是南向直面莲花山风景区，坐拥狮子洋一线江景，形成难得的“山+江”双重景观资源。

国际珠宝产业片区

世界珠宝“番禺制造”、国际珠宝首饰流行趋势发布永久会址

年加工首饰占全国近三成，港澳转口珠宝约七成出自这里。片区推出的5宗宅地，集中在市桥核心区，主打成熟配套。

市桥客运站地块，邻近地铁3号线市桥站，番禺儿童公园、城北公园、丹山公园三园环抱，省一级学校星海中学近在咫尺。这是典型的“老城芯”地块，配套不用等，住进去就什么都有。

德宝花园东侧地块，邻近市桥水道，拥揽一线水岸视野，老城区的滨水地块，也属于香饽饽。

福愉路南侧地块，临顺德水道而踞，一线江景尽收眼底，广东番禺中学、兴贤小学、金沙湾幼儿园等全龄学府环伺，香柏华府、越秀可逸江畔等多个成熟社区簇拥。这是市桥片区的“江景改善盘”。

番禺区明珠电气地块、华南轮胎地块，合并为218亩，地处地铁18号线、22号线沿线，驾车15分钟可到达万博商务区，属于“万博辐射圈”里的性价比之选。

东环街市桥货运站地块，紧邻星海体育公园、星力动漫产业园、龙美淘商城动漫电商园，这是“宜居宜业”的理想空间，工作在创意园，住在公园旁。

看完所有地块，不难发现，番禺这次推出的宅地，分布逻辑很清晰，万博核心区只有1宗，说明核心区已经进入存量时代。

滨江低密地块集中在南浦半岛、上漖厦滘、市桥水道沿线，容积率普遍在1.8-2.5，这是广州改善客群最想抢的。

学府地块集中在环大学城、长隆万博，有高校、有名校、有产业，这是最有后劲的区域。

进一步总结，长隆万博做价值标杆，南站做枢纽经济，环大学城做科创转化，莲花湾做产业平台，新中轴南段做滨江封面。

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