北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
外婆去世多年，外公突然将价值千万的房“卖给”外孙女。
合同签了，过户办了，却一分房款没付。
几天后，外孙女又“回赠”20%份额给外公。
姨妈发现后起诉：“这房子有我妈一半！你们串通转移财产！”
法院最终判决：买卖合同中涉及外婆遗产的部分无效——但外公自有份额有效。
2006年，李老先生和王老太太通过房改，以成本价购得一号房屋，使用了两人合计近80年的工龄优惠。房产证登记在李老先生一人名下。
2007年，王老太太去世，未留遗嘱。
按法律规定，一号房屋50%属李老先生个人财产，另50%为王老太太遗产，由李老先生、大女儿李某2、小女儿李某1三人共同共有。
但此后十余年，无人办理继承分割。
2023年7月3日，88岁的李老先生与外孙女张某1（李某2之女）签订《房屋买卖合同》，约定以1145.4万元将一号房屋“出售”给她，并当日完成过户。
奇怪的是：合同未约定交房时间、违约责任，张某1也从未支付一分钱。
两天后，张某1又与李老先生签《赠与合同》，将房屋20%份额“回赠”给他。
最终，房屋登记为：张某1占80%，李老先生占20%。
2024年3月，李老先生去世。
小女儿李某1查询档案后震惊起诉：
“母亲留下的50%份额，你们凭什么擅自处分？这根本是假买卖、真赠与，侵犯我的继承权！”
张某1辩称：
“外公晚年由我照顾，他立遗嘱要把房给我。买卖只是为方便过户。而且我已‘返还’20%份额，相当于给了你应得的六分之一，没损害你权益。”
法院经审理认为：
第一，一号房屋属于夫妻共同财产。
虽登记在李老先生名下，但使用了王老太太工龄，且购房时婚姻存续；
王老太太去世后，其50%份额转为遗产，由三名法定继承人共同共有；
李老先生无权单独处分整套房屋。
第二，买卖合同部分无效。
李老先生与张某1系近亲属，明知房屋存在共有权；
合同无付款、无交房、无违约条款，且从未催款，明显名为买卖、实为赠与；
对李老先生自有50%份额的赠与有效；
但对王老太太遗产部分（50%）的处分，未经其他共有人同意，构成恶意串通，该部分无效。
第三，“回赠20%”不能弥补侵权。
张某1虽将20%份额还给李老先生，但李某1作为继承人，应直接享有六分之一（≈16.67%）产权，而非通过外公间接持有；
且李老先生去世后，该20%又成为新遗产，需重新分割，无法保障李某1权益。
最终判决：
确认《买卖合同》中涉及王老太太遗产（即房屋50%份额）的部分无效；
驳回李某1要求确认“全部合同无效”的请求（因外公自有份额处分有效）。
这起案件揭示两个关键规则：
房改房使用配偶工龄，即使登记一人名下，仍属夫妻共同财产；
名为买卖、实为赠与的过户行为，若侵犯其他共有人权益，相关部分无效。
作为处理过大量类似纠纷的律师，我们建议：
若父母一方去世，务必及时办理继承确权，避免他人擅自处分；
工龄优惠是认定夫妻共有的重要证据，切勿忽视；
“假买卖真赠与”风险极高，极易被认定为恶意转移财产。
法律保护真实权利，不容巧取豪夺。
如果您正遭遇“亲属擅自过户父母房产”“房改房被私下处置”或“继承份额被稀释”等困境，请立即行动。专业的事，应交给专业的人处理。
北京遗产继承律师靳双权团队，专注处理房改房权属、恶意串通过户、继承人权益保护等复杂家事纠纷。欢迎来电获取一对一解答。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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