北京楼市，小阳春表现亮眼！

楼市小阳春正在顺利的推进过程中，全国不同城市之间存在一定的差异。

从这期开始，老杨陆续对全国的重点城市市场走势，做一个综合的评判和展望。

今天我们首先聊一下北京的楼市。

从过去的历史和近两三年的情况来看，北京作为一线城市，也可以说是全国的领头羊，但北京的楼市活跃度相比上海和深圳要稍微弱一点，甚至在部分时段也弱于杭州和成都。

这个其实不难理解，核心因素在于，北京就是北京，它是首都，所以无论是从政策层面，还是从其他因素来考虑，北京楼市表现都不能太抢眼。

举个例子，目前全国还有三个城市的限购没有取消，北京、上海、深圳，其中北京的限购是最严的。即便今年元旦《求是》杂志上已经说了，地方政策要一次性到位，但是北京、上海的政策，不可能一次给到位的。

另外还有些因素，比如说人口方面有所控制，作为超级大都市，北京一直都在控制人口，不希望人口规模过大，尤其是北京有力地通过城市发展规划，进行中心城区的人口向外疏解，一个方向就是成立北京城市副中心，向城市的东边通州那个区域进行疏解。

另外，就是成立雄安新区，雄安新区的定位之一，就是要承担从北京搬出来的某些单位，包含科研单位、高校等等，以及部分被疏解的人口。

因为长期来看，人口是决定楼市走势的核心因素，所以从这个层面来看，北京楼市不可能表现得特别抢眼。

讲完基本逻辑和城市定位之后，我们来具体分析几个重要指标。

第一个指标，住宅成交量

这是一个非常重要而且领先的指标，这里我们主要看一下二手房的网签量，这是政府公布的数据。

今年春节之后的 4 周，北京二手房网签量明显增长，其中节后的第 4 周，创了 2023 年春节之后第 4 周的最高值。今

年节后的 4 周累计的网签量，同比 2025 年增长 20%，同比 2024 年增长 38%，所以北京这个成交量的走势，表现还是不错的。

第二个指标，北京的房价

从图中可以看到，2021 年到 2023 年的前三季度，北京的房价总体上是环比上涨的。2023 年 10 月份开始，北京的房价明显进入到下跌通道，持续下跌。

2024 年 9 月下旬，新政之后，北京的房价跌幅有所收窄，但最终也没有回到正负 0。

2025 年的 4 月份之后，北京的房价跌幅进一步扩大，但最近的 2 个月，也就是今年的 1 月和 2 月，北京的房价跌幅明显收窄，其中 2 月份已经是小幅翻红了。

这也就是说，今年 2 月份北京的房价出现了过去 2 年多的首次翻红。

按照当前 3 月份的量能和市场情绪，我估计 3 月份很有可能会继续保持环比的小幅增长。

如果连续 2 个月房价小涨，那是不是意味着这一轮北京的房价下跌就此结束、就此止跌，接下去就只能是涨涨涨？

我感觉目前这个节点还不敢下这么乐观的结论。

因为影响一个城市楼市房价走势的因素非常多元，我们平时重点观察量和价格两个指标的走势，但是也很难通过看过去的历史数据和最近几个月数据，就能推导出未来几个月量、价怎么走。

接下来看两个综合性较强的指标

尤其是房地产市场的领先景气指数，它综合了全国总体和北京市的一些宏观经济、市场综合库等指标，能够比较好地展现影响北京房价走势的一些关键因素。

这个图里就是两个指数，一个是北京房地产市场领先景气指数，另外一个就是当期景气指数。

当期指数，就是综合了北京的住宅成交量、价格、库存、土拍等 4 个分指标之后，得出的一个能够反映出北京房地产市场综合景气度的走势图。

从当期景气指数的蓝线来看，2021 年的 10 月份之后，北京的房地产景气度就进入到负值区间，指数负值的含义，就是它低于历史平均水平，市场是处于一个调整状态，或者说是处于一个熊市当中。

截至今年的 2 月份，北京的当期景气指数是 - 61，它处于一个较冷区间。

很多中西部、东北地区的城市的楼市景气度目前是过冷，就是非常冷，而北京呢是比较冷，就是冷的程度要小于很多城市，但它毕竟还是处于冬天。

第二个指数就是领先景气指数，这根线看过去的历史走势，它跟当期景气指数基本上是同向变化的，就是高度相关，但总体来看，它会领先于当期景气指数。

2025 年的 6 月份，北京的领先景气指数已经翻红了，进入到正值区间了，今年 2 月份是 + 24/

这个正值的数据要超过全国大部分城市，所以你也可以说，目前北京的领先景气指数对北京楼市产生了一个托底的作用。

所以我的判断是，过去几年北京楼市调整的最低点，就是最冷的时候，发生在 2024 年的 2 季度，当前市场依然是处于冬天，但是在宏观面诸多因素的托底作用之下，可能部分月份会有震荡，但是大的方向应该是温度慢慢往上走。

这些数据和指标来自于我们的全国房地产市场机会和风险监测系统，每个月的最新数据，包含更多的一些观点和判断，都会发给我们的 VIP 客户，主要是房企朋友们进行参考。

这里呢我就把我们系统当中，对于北京楼市的综合判断来读一下：

当前，也就是截止到今年的 2 月底，北京房地产市场总体上较弱，2 月份的景气度小升，继续处于较冷区间，升至弱复苏阶段；房价跌幅明显收窄，现房库存压力较大，期房库存压力较小；北京的经济环境指数为 - 66，略差；北京的领先景气指数为 24，略强。预计北京小阳春成色较好，房企拿地时机略好，应该重点聚焦布局，市区新房销售可适度促销。

因为我们这个系统当中的指标特别多，今天只是挑了少数几个指标跟各位进行分享。

北京的老铁们可以关注一下老杨的上述观点。