上海
注意，我说的不是最近买房的人绝大多数都亏了，而是说从1998年开始有商品房买卖制度以来，绝大部分人都是亏的。
简单来说，中国所有的房子，只要是买入后一直持有到现在，大概率都是亏的。
这跟大家认知可能不一样，因为房价也就最近5年左右开始下跌的，之前都是暴涨，买房的都能跨越阶级，怎么可能大部分都是亏的呢？
别急，我跟你好好算一算，到底是怎么回事。
首先是第一个事实，现在的房价大概跌到2016年左右了。
一些比较抗跌的城市，比如一线城市和部分强二线，现在相比2016年还有20~30%的涨幅，也就是说2016年棚改后房价那轮涨幅目前只跌掉一半。
部分城市，现在的房价跟2016年差不多了，也就是说购房者只吃到了2008年那一轮的涨幅。
大部分城市，相比于2016年还有10%以上的跌幅，现在房价也就跟2010年差不多吧。
然后是第二个事实，超过一半的房子是2015年之后建的。
查到一张2024年5月份的数据，当时已经有一半的房子是在2015年之后建成的了。算上2024年5月到现在这段时间的销售，说大部分房源是在2015年之后成交的没有问题。
是的，这一点估计很多人没有想到，1998年房改（房子不靠分配靠买卖）以来，按照时间来算1998-2015有17年，2016-2026只有10年，按理来说大部分房子应该是2015年之前的才是。
但其实不是的，2015年之后房价飙升，大家买房热情很高，开发商那时候建设了大批房子，所以现在市面上大部分房子其实都是暴涨之后卖出去的，绝大部分买房人都没有赶上好时候。
再说一点扎心的，2015年之后的房子不仅贵，而且质量还比之前的差！
2015年开始，各大开发商为了提高规模，都开始实行由碧桂园开发的“3456模式”，即3个月开工，4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转。
为了高效实施该策略，房企还配了一套严苛的奖惩制度：如果开盘工期小于3个月，就奖励项目总监20万元；如果工期大于7个月，项目总监就要被撤职。
所有东西拿时间表卡点， 那么只能以牺牲建筑工程质量为代价。那时候特别多建筑质量问题被爆出：万科中山古镇整个楼坍塌，碧桂园上海奉贤624模架坍塌，712杭州萧山坑基坍塌，安徽726围墙活动板房坍塌等等。
如果一个小区分四期建筑，第一期是2010年建的，一定是最棒的。 二期如果是12年、13年建的，会差一点，但也不错。 三期是15年，四期是18年，去问这个小区的人，一定会有人告诉你，四期的质量，比一期差多了。
那为什么2015年开始，房企开始追求速度，而不是质量呢？
最核心的原因在于，那段时间房价疯涨，房子根本不愁卖。所以对于房企来说，最重要的事情是生产速度，只要能更快把房子生产出来，就能更快回笼资金去造下一批房子，企业发展就能更快。那段时间，房地产根本就不像是制造业，更像是金融业。也正因如此，2015年开始，很多房企大批招收金融行业的高管，这跟行业性质有很大关系。（参考我之前的文章：）
这就是房地产企业突然转型，开始推行高周转模式背后的财务逻辑。2015年前后，中国突然出现了大批千亿房企，也是这个原因。
然后就是第三点，持有成本。
因为房价就算不涨不跌，买房也是亏的，因为那笔钱如果存银行的话，是会比租金更多的。这笔账很难算，我们大体算一算，如果之前买房的钱买理财产品平均能有5%收益率（疫情前理财产品收益率比现在高很多），其中2%的收益率估计要拿去给房租，那么每年的差价就是3%。
按照8年的利息差来算吧，1.03的八次方大概就是1.27，也就是利息差还要损失27%。
如果把这27%也算进来的话，那么2016年买房的人也是亏的，可能真的要2008年之前买房才能做到明显盈利，也就是要完整吃到2008~2009年和2016-2018那两轮暴涨行情才行。如果只能吃到2016年那一次行情，也就小赚；如果2016年那轮行情只吃到一部分，那么可能就会产生亏损了。
如果想明白我上面说的三点，那么就会明白真正吃到房地产红利的人是少数，大多数人都是韭菜。任何投资都是一样，20%的人赚走所有的钱，剩下的人都是炮灰。
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