北京土拍，疯狂补课

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

每一个楼花，都是独一无二的。

3月27日，周五，北京土拍突然爆发。

当天晚上，北京规自委一口气上架了三宗宅地：

丰台区万泉寺0007地块、朝阳区东坝1105-01地块、昌平区平西府0002地块。

它们产生买家的日子，都是4月30日，起拍价共计98.956亿元。

一日拍卖三宗地块的盛况，在去年6月5日发生过，诞生了海宸元境、北京隅海岄和国誉星城，收金85.37亿元。

此番土拍上架，着急忙慌的。

这三宗地，进入用地预申请的日子，分别是3月25日、3月26日和3月27日。

无独有偶，匆忙上架的还有一宗地。

3月24日，怀柔新城0103街区6001地块进入预申请，翌日转正。它于4月28日产生竞拍结果。

再加上之前已上架的通州宋庄0703街区6032、6031地块，亦庄0802街区1401-1地块，4月份，北京将成交六宗宅地。

这六宗地的总指标是：占地22.93公顷、规划建面51.15万平米、起拍价128.826亿元。

单月卖地6宗，的确有点猛。

不过，这是在替一季度"补课"。

3月20日，2026年一季度北京土拍收官：7宗宅地，占地26.17公顷，规划建面44.21万平米，成交金额87.49亿元。

相比之下，2025年一季度，卖了11宗，占地65.48公顷，规划建面120.5万平米，成交金额569.37亿元。

这三个指标，分别下降了60%、63.3%、84.65%。

信号很明显，北京供地在大幅缩量。且这个缩量的比例，有点狠。

花姐曾做过一版推测：2026年北京宅地实际挂牌量，同比估计缩水约15.4%。（详见《北京供地计划，太精确了》）

为了完成全年供地任务，北京在二季度必须加快脚步。

按照政府文件，北京2026年商品住宅供地200-240公顷。

但是，具体进入挂牌环节的会有多少——供地清单，实际成交又有多少呢？

在这里，花姐给大家厘清一个概念：供地计划、地块挂牌量与土地成交量，是三个不同的指标。

这三大指标的多寡，都会影响楼市。其中，最关键的是土地成交量，直接会影响拍地后,4到6个月的楼市。

弄清了这些概念后，就不难理解为什么北京会突然在4月发力。

答案在于，一季度成交的七宗地，全在“郊区”。它们的分布情况是：顺义2块，通州2块，石景山、密云、昌平各1块，全部是以底价成交。

反观去年一季度的地块分布：海淀3块，顺义2块，朝阳、丰台、石景山、大兴、亦庄、石景山各1块，十分均衡。

今年的已经发生的土拍，会导致一个现象：全部集中在郊区，让二级市场的信心不足。

在3月22日，花姐曾写一篇文章《北京豪宅断档，有人窃喜了》，提到若3月23、24日两天，没有新地进入预申请，那4月份的土拍成绩基本提前锁定。

岂料，怀柔新城6001地块在3月24日进入预申请，竟然在4月28日竞拍——比常规时间，提前了两天。

更神奇的是，丰台区万泉寺0007地块，朝阳区东坝1105-01地块和昌平区平西府0002地块，也赶在五一节前诞生买家。

很明显，前四个月，北京想尽量提高点土拍成绩：卖地13宗，供地49.1公顷，规划建面95.36万平米，起拍总价216.316亿元。

但，它和去年同比，差距还是蛮大的。

2025年前四个月的土拍成绩：卖得14宗，供地79.18公顷、规划建面153.716万平米，成交金额730.13亿元。

两者相比，假设今年前四月土拍皆以底价成交，相比去年：卖地少1宗，供地面积下滑38%，规划建面下滑38%，成交金额下滑70.4%。

花姐判断，4月份六宗地，底价成交的可能性很大。

虽说万泉寺0007地块在西南二三环之间，但丰台豪宅供应量过大；朝阳东坝地块像一块边角料，西边紧挨东五环和高压线，也不是很理想。

说白了，北京今年前四个月，没有真正的王炸地块成交。

根据现有浮出的地块，花姐分成三类来看：

1、从2025年甩过来的地块

2025年进入供地清单，甩到2026年的地块，共计13宗。

其中4宗已经成交，分别是石景山首钢园首钢璟瑞长安、通州宋庄镇丁各庄6002地块、顺义新国展三期组合地块、密云水源路地块。

剩余9块地里，通州宋庄0703街区地块、亦庄0802街区1401-1地块、昌平平西府地块和朝阳东坝已经上架，分别将于4月2日、20日、30日诞生买家。

如此一来，2025年遗留的地块，还有4宗躺在供地清单里，等待激活。

它们分别是：石景山首钢园0001和0002地块、朝阳永安里地块、顺义府前路地块、大兴区西红门6037地块，海淀东升镇地块。

2、2026年首批供应清单地块

2026年一季度新增了5块地，其中顺义区胡各庄05-02-21-1地块、河东站A地块0037地块，以及中关村科技园昌平园组合地块，已经拍出。

尚有丰台太平桥地块、东城区西革里地块，待在供地清单里。

3、2026年第二批及之后的供应量有多少？

2026年3月26日发布北京第二批供地清单，共涉及4宗地，土地面积约22公顷，建筑规模约38万平方米。

截至目前，怀柔新城6001地块和万泉寺村0007地块在4月30日拍出，另有通州宋庄镇TZ01-0101-0001、0002地块与张家湾1103街区FZX-1103-6002、6003地块，待在供地清单里。

综合起来，北京今年五一之后，有9宗地待上架，占地36.51公顷，规划建面74.74万平方米。

最后，花姐对四月份土拍地块逐一梳理：

一、通州宋庄0703街区地块

通州0703街区FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地块，用地规模约4.26公顷，规划建筑面积约9.24万㎡，起拍价17.69亿元。

它在4月2日开拍，花姐预计买家为首开股份。

二、亦庄新城0802街区地块

亦庄新城0802街区1401-1地块，占地2.59公顷，规划建面约5.18万㎡，起始价12.18亿元，起始楼面价为2.35万元/㎡，4月21日开拍。

这块地，是分拆而来。

去年10月份，亦庄新城0802街区1401进入供地清单，占地5.4公顷，规划建面约13.5万㎡，容积率2.5。

上架之前，它被分成1401-1地块和1401-2地块，容积率变成2.0。

三、怀柔新城地块，中建智地提前锁定

怀柔新城6001地块占地3.19公顷，地上建面约4.47万㎡，容积率1.4，限高24-36米，起始价7.38亿元，折合楼面价1.65万元/㎡。

早在2月底，中建智地就针对这块地发出了招标计划。（详见《中建智地，画风突变》）

它将于4月28日，以底价7.38亿元拍出，买家大概率为中建智地。

四、朝阳东坝1105-01地块

东坝1105-01地块，占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万㎡，容积率2.0，限高45米，局部60米。交易起始价20.96亿元，折合楼面价4.1万元/㎡。

这块地是今年朝阳区第一宗被激活的地块，南北狭长，东面是老盘金隅汇景苑，西面60米左右有110KV高压线塔，西面180米为东五环，噪音大。

它在4月30日开拍，花姐预计，将以20.96亿元底价成交，金隅嘉业拿下的可能性比较大。

毕竟涉及东西退线问题，同一个开发商，好商量。

五、丰台万泉寺0007地块

丰台万泉寺0007地块规划地上建面约9.87万㎡，容积率2.5，限高80米，局部高点不超过90米。起始价57.71亿元，折合楼面价5.85万元/㎡。

它位于丰台区太平桥街道，二环至三环之间，往南1里路，便是中海丽金府，楼面价约6.2万元/㎡，房价10.23万元/平米。

花姐认为，0007地块的位置优于中海丽金府——更靠近丽泽商务区、地铁14号线和龙湖天街，起始地价却跌了5.6%。

但0007地块也有硬伤，地块朝向东偏南45度，西南面的中阳广场会有遮挡。

有传闻说，华润置地会接盘，未经证实。它在4月30日开拍。

六、昌平平西府地块

昌平区平西府0002地块占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8，限高60米。交易起始价12.905亿元，折合楼面价约2万元/㎡。

在上架前，这块地调规了。去年8月初，它的容积率是2.5，规划地上建筑面积8.98万㎡。

它西面的北清橡树湾容积率2.5，在2022年9月12日开盘，开发商为华润置地。

花姐预计，平西府0002地块在4月30日开拍，或将被华润置地以底价拍走，打造北清橡树湾二期。