2025年高毛利商业+持续正向现金流 新城控股以骆驼精神笃定前行

3月27日，新城控股（601155.SH）发布2025年年度报告。面对行业深度调整，公司秉持“骆驼精神”耐力长跑，依托“住宅+商业”双轮驱动战略稳固盈利基本盘，持续做强经营性业务、夯实正向现金流、积极保交付，在行业新周期中稳扎稳打、蓄力前行，持续彰显穿越周期的经营韧性与成长动能。

固本筑基：全年营收530.12亿、经营性现金流连续8年为正

根据年报，2025年新城控股实现营业收入530.12亿元，归属于上市公司股东的净利润6.80亿元，扣非归母净利润6.14亿元；公司整体毛利率为27.42%，同比提升7.62个百分点，平均融资成本为5.44%，同比下降0.48个百分点，各项经营指标稳定向好。

2025年，新城控股实现合同销售金额192.7亿元，销售面积约253.58万平方米；实现回款金额212.76亿元，回款率达到110.41%，有回款的销售为公司收入提供了稳定前提。此外，新城控股积极践行稳楼市责任，做好“保交付”工作，2025年公司交付房源超3.8万套，近三年累计交付量已突破27.8万套，以实打实的交付规模和硬核产品品质彰显企业责任担当。

商业板块已成为新城控股的“压舱石”，是公司年度收入及利润的重要来源。2025年新城控股实现商业运营总收入140.9亿元，不仅继续保持双位数增长，占公司整体营收比重还提升至25%，营收及利润贡献持续走高。

商业持续发展和住宅业务企稳为新城控股提供了充足的现金流，也让公司财务表现更加稳健。截至报告期末，新城控股在手现金余额68亿元，在手现金充裕；净负债率为56.97%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为14.25亿元，经营性现金流净额连续8年为正，为公司未来发展留出了足够的空间。

同时，近年来新城控股在债务端积极调整，确保债务结构安全稳定。2025年公司已如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持“零违约”纪录；截至2025年末，公司期末融资余额为509.74亿元，同比压降26.76亿元；合联营权益有息负债降至23.85亿元。

强核赋能：商业创收140.9亿、业绩贡献超6成

双轮驱动战略之下，商业板块构建的“规模领先+深度运营”双重优势，成为新城控股整体业绩增长的核心引擎。

根据年报，2025年，新城控股实现商业运营总收入为140.9亿元，同比增长10%；物业出租及管理业务毛利90.95亿元，占公司总毛利由去年同期的48%提升至63%；毛利率达到70%，高盈利性的商业盘面，对公司整体业绩贡献率不断走高。

此外，新城控股聚焦存量深耕、提质增效，主动放缓开业节奏，全年新增开业5座吾悦广场。截至2025年年底，新城控股实现全国141个城市207座综合体项目的战略布局，吾悦广场开业规模达1,649.07万平方米，出租率稳定在97.86%高位，运营韧性凸显。

商业地产进入存量运营时代，新城控股还持续推动商业模式创新，深度落位“五边形经营理念”，推出聚焦商业空间高效运营的“吾悦经营五步法”，以及深度联动合作伙伴的“悦链计划”，持续提升商场运营质量与资产效益。

广发证券在近期研报中指出，2025年新城商业运营收入同比增10%，同店增长5%，商业运营毛利率维持70%水平，出租率则连续多年维持在95%以上，资产运营表现突出，公司盈利主动轮切换，长期价值重估空间大。

随着商业的深度进阶，新城控股商业持续性经营收入已连续多年超过当期利息支出，2025年该比例进一步增长至3.94倍。未来，在提振消费的政策驱动下，商业板块有望为新城控股注入更多动能。为此，2026年公司预计实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座。

拓新破局：建管业务持续扩容、融资多元突破

住宅和商业基本盘之外，新城控股还正通过代建、代管业务拓宽轻量化发展空间，构筑全新的盈利增量。

2025年，新城控股旗下代建、代管平台——新城建管，新增签约面积1061万平方米，在中指研究院发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》中位列第八。截至2025年底，新城建管累计管理项目155个；累计管理总建筑面积超2600万平方米，覆盖住宅、商业、超大规模综合体等多元业态。

值得一提的是，为进一步提升服务品质、延伸服务价值，新城建管还创新构建“365全周期服务体系”，将业务范畴从一次性交付延伸至长期的资产运营，为委托方提供更具持续性、全方位的专业服务。

扎实稳固的经营基本面以及清晰的增长预期，让新城控股在融资市场获得了积极回应，并在存量资产证券化领域持续突破。去年11月，新城控股成功发行6.16亿元吾悦广场持有型不动产ABS，斩获全国首单消费类持有型不动产ABS，以及全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS双记录，为商业地产“投融管退”构建全周期管理的新范式，更标志着公司向资产运营深化转型取得实质性突破。

此外，2025年新城控股母公司新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年首家重启境外融资的民营房企；子公司新城环球成功发行1.6亿美元的优先担保票据。境内市场，新城控股去年陆续发行三笔中期票据，累计规模为36.5亿元，均获中债增全额担保及双AAA评级，融资成本保持低位。

依托吾悦广场优质的资产基本面和不断增长的运营实力，2025年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约125亿，加权本金平均利率为4.93%，抵押率约50%。

今年以来，新城控股继续推进多类型、多层次REITs产品落地和境外融资。3月16日，据上交所官网显示，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划2026年首次扩募正式获得受理；2月，子公司新城环球发行3.55亿美元的优先担保票据，获得了国际投资者的积极认购。

国泰海通在近期研报中分析称，新城控股目前逐步打通多项融资通道，债务结构有望持续优化；同时考虑到公司商场业务现金流稳定，公司业务与国家积极推动消费驱动转型的政策方向保持一致，因此给予公司0.65倍PB适度溢价，目标价18.34元。

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