当前楼市回暖仅为成交量回升，房价见底信号尚未显现。

最近各大新闻自媒体都在说中国楼市回暖，北上广深成交量大幅回升，房价要暴涨。但我想提醒大家，对“房价暴涨”的观点一定要谨慎看待。从判断房地产市场是否企稳的核心指标来看，现在说见底，或许还为时过早。

我们的房价在2022年1月见顶，至今已经跌了4年零2个月。跌幅有多大？根据中原地产数据，截至2026年1月，北上广深二手住宅价格同比跌幅还在扩大：北京较高点跌了38.3%，上海跌39.6%，广州跌40.4%，深圳跌44.3%。四大一线城市房价，全部跌回到了2016年的水平。

房价回到2016年是什么概念？从1998年房地产市场化改革到2024年，27年里全国商品房总销售面积259.13亿平方米。而2016年房价暴涨后的8年，销售面积就达136.42亿平方米，占总销量的52.6%。这意味着，超过一半的有房者，买房不仅没赚到钱，反而被套牢，甚至亏掉了首付。从房价同比数据看，当前跌幅并没有改善的迹象。

那最近的“回暖信号”从哪来？主要是成交量。3月前两周，上海二手房连续5个工作日成交超800套，周末单日逼近1500套、1400套，周成交量达7233套，创2021年以来新高。北京链家上周实时签约2836套，创近18个月新高。广州3月上半月网签4471套，整月预计超9800套，环比涨43%；深圳同期网签环比增超20%。

成交量是价格的先行指标，但当前只是“量回升、价未稳”。中指研究院数据显示，2月京沪二手房价格仍在跌，环比分别跌0.66%、0.43%，其余八大城市也没有扭转同比、环比跌势。这是第一个误区：当前楼市小阳春，只是量在回升，价格还没看到明显企稳。

另一个关键判断：房价大概率还没见底。从经济学角度，当房子失去“靠涨价赚钱”的资本利得功能后，定价逻辑就回归租金回报率——也就是房子租出去能赚多少。租金回报率主要看两个指标：

一是国债利率，代表社会无风险收益率。风险资产收益率理应高于国债，否则就是明显高估。2026年1月，一线城市租金回报率1.84%，30年期国债利率2.3%。就算考虑降息，长期国债均值按2%算，二者也只有16个BP的利差。全球经验看，一线城市住宅租金回报率，需要比30年期国债高80个BP以上，市场才可能稳态。

二是按揭贷款利率。正常情况下，月供应该和房租差不多。当前房贷利率约3.06%，而一线城市租金回报率仅1.84%。综合国情和政策刺激，未来租金回报率需要到2.5%，市场才能真正稳。要达到2.5%，意味着房价还有约25%的下跌空间。

结论很清楚：现在这个时间点，不是核心城市核心地段、供给极度短缺的房子，或者不是刚需，千万别想着抄底。一不小心，就可能抄在半山腰。

房子对中国人意义特殊，是一生的执念。曾经靠房价暴涨，无数人实现阶级跃迁，也造就了王健林、许家印这样的地产首富。但繁华落幕，潮水退去，曾经靠房产跨越阶层的中产，如今因房价暴跌面临返贫；地产富豪也在榜单上被雨打风吹去，万达深陷债务泥潭，恒大早已破产重组。

这背后，是整个经济周期的作用。不是你错了，而是时代变了。