北京土拍，突然发力了

文/北京进深 徐迪

本周，北京有4宗住宅地块接连被激活，且全部光速转正。

包括今天一早才进入预申请的昌平区平西府地块，

昨天进入预申请的朝阳东坝地块，

以及二轮供地清单发布当天预申请的丰台万泉寺地块，

都在今天正式挂牌，以上项目将于4月30日完成出让。

此外，中建智地提前“埋伏”的怀柔地块，3月25日正式上架，4月28日开拍。

昌平平西府地块，“瘦身”上架

项目占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8，限高60米。

交易起始价12.905亿元，折合楼面价约2万元/㎡。

去年8月初，昌平集中公示了一批涉宅地块的规划综合实施方案，其中就包括平西府0002地块。

当时这块地容积率是2.5，在进入去年第八轮拟供地清单时，地块的规划地上建筑面积也是8.98万㎡。

本次进入预申请，地上建面减少了2.5万㎡，开发强度大大降低。

原来9万方的建面，也就是差不多900套的住宅体量。

调整之后，整体600户左右的中型社区，操盘的压力相对也小一些。

另一方面，在建筑高度不变的情况下，容积率大幅调降，意味着楼栋数量将直接减少。

平西府地块本身的地形南北狭长，不利于释放面宽资源。

减少楼栋数量可以让建筑布局更加疏朗，留出更多的空地作为园林景观或公共活动空间，使居民拥有更开阔的视野、更好的采光通风、更安静的社区环境，提升居住体验。

很符合北京今年供地“减量提质”的引导方向。

地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，可以承接海淀与回龙观居住区外溢需求。

对未来科学城人才，这里将成为近距离宜居配套区，填补区域居住需求缺口，激活板块人口活力。同时，项目也将成为昌平北城市更新样板，带动周边规划升级。

邻近地铁8号线平西府站，但是距离地铁站有一段距离，步行要半小时以上。

周边有北清橡树湾、京投公园悦府等次新项目，二手房挂牌价在5万/㎡以上。

北边是城建龙樾华府，此外还有回龙观小区、和谐家园等相对老一些的小区。

整体居住氛围不错，生活配套完善，首开LONG街、禧乐汇、水城广场、北京积水潭医院（回龙观院区）、畅悦公园、秀水湖公园、未来科学城生态休闲公园等。

今年1月底，平西府城中村改造项目规划综合实施方案公示，就在本次预申请地块的旁边，总面积约50.27公顷，其中近六成用地为绿化和公园等生态配套。

其余用地包括居住、商业、办公、幼儿园、社区会客厅等，完善社区功能，保障民生，打造宜居生态板块。

丰台万泉寺地块，二环王炸

起始价57.71亿元，是北京今年到目前为止总价最高的地块。

规划地上建面约9.87万㎡，折合楼面价5.85万元/㎡。

容积率2.5，限高80米，局部高点不超过90米。

位于丰台区太平桥街道，二环至三环之间，是万泉寺村棚户区改造项目中一幅地。

【详见：北京二环，又出王炸地块】

往南几百米就是2024年的百亿地王项目——中海丽金府。

丽金府地块2024年底成交时，楼面价约6.2万元/㎡。

当时0007地块规划为综合性商业金融服务用地，今年初丰台区“准供地清单”上，该地块宣布拟调整为二类居住用地。

单纯从地形来看，细长方形且朝向不正，面宽资源一般，没有丽金府地块优秀。

较丽金府容积率略低，但也达到了2.5，又是高层社区，楼栋排布有一定难度，所以单价低是有道理的。

调规之后，项目定位高端改善型住宅，并且给出了较为具体的规划要求，包括结合“好房子”政策，保障品质住区首二层共享开放等。

朝阳首发，东坝地块

东坝单店平房改造项目1105-01地块，占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万㎡，容积率2.0，限高45米，局部60米。

交易起始价20.96亿元，折合楼面价4.1万元/㎡。

这是今年以来朝阳区第一宗被激活的地块，紧邻东五环，属于老东坝片区，城市界面一般，周边以刚需和刚改型社区为主，居住氛围浓厚，生活配套完善。

缺点是离地铁比较远，步行将近2公里，轨交通勤不太友好，但是自驾比较方便，西边就是东五环，直线距离100多米。

另外从1105-01地块自身条件来看也不是特别优秀，南北狭长，地形不规则，像个火炬。

今年到目前为止，北京的宅地供应多在副中心和平原多点地区。

已成交的7宗地块，顺义3宗，昌平1宗；通州1宗；还有1宗在密云。

仅石景山一幅城区地块，本次万泉寺和东坝地块集中上架，如果能拍出不错的成绩，对于提振市场信心会有正向影响。

毕竟供地清单还有两幅二环内的“王炸”项目，正式推出前，市场需要一个更稳固的回暖基础。开发商需要看到更明确的销售去化信号，才会下定决心角逐这些压舱石级别的地块。

怀柔新城地块，抢跑入市

项目占地3.19公顷，地上建面约4.47万㎡，容积率1.4，限高24-36米。

起始价7.38亿元，折合楼面价1.65万元/㎡。

这块地是北京二轮供地清单中的项目，但早在清单发布的前一天就已“抢跑”进入预申请流程。

上个月底，以该地块为核心的土地开发项目规划实施方案已被公示。

并且，在方案公示当天，中建智地就针对这块地发出了招标计划。

一路绿色通道直接上架，还让央企提前半年“埋伏”，有什么吸引力？

【详情>>中建智地，提前锁定目标】