长安街首排低密纯四居 京西改善的「一步到位」标杆

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以下为正文：

作为北京“金轴”长安街的西延线，石景山古城板块近年来依托首钢园产业升级与轨道交通扩容，逐步成长为京西改善型需求的核心承载区。区域内新房供应以高层与小高层组合产品为主，而容积率2.0以下、全部为大户型设计的纯改善项目较为少见。

中海长安玖章，自2024年9月开盘入市以来，截至2026年3月，累计网签132套，去化率约73.3%，成交均价稳定在7.5万/㎡，在石景山改善市场中形成了较高的价值认同。本文结合市场研判、网签成交、产品细节，复盘项目发展脉络，剖析其产品力与市场表现。

楼市结构性分化石景山改善市场的供需特征

2020至2026年，北京住宅市场呈现规模收缩、价格上移、结构优化的特征。全市住宅用地供求规模先扬后抑，2021年供应总建面达953.47万㎡阶段性峰值后持续收缩；2025年楼板价跃升至39,754元/㎡，同比涨幅20.43%，市场呈现“以价补量”，资源向核心板块、优质地块高度集中。住宅成交层面，2025年成交均价59,575元/㎡创历史新高，高端改善成交占比持续提升。

近郊板块中，石景山凭借长安街西延线的轴线价值、首钢园产业集聚与轨道交通网络，成为承接主城改善外溢的核心区域。2023年以来，区域新房供应呈现“量缩价稳”特征，2026年区域成交均价回落至56,770元/㎡，市场进入温和调整通道。

从库存结构看，石景山区域整体去化周期约12个月，供需基本平衡，但高总价产品因目标客群有限，去化周期相对延长。这意味着，在京西改善市场，对高品质、大尺度、一步到位的改善型产品存在持续需求。

项目基底：长安街首排的稀缺占位与核心指标

中海长安玖章由中海地产开发，总占地面积21,433㎡，总建筑面积36,865㎡，容积率2.0，规划住宅总户数180户，机动车停车位270个，车位配比1:1.5，物业费6.6元/㎡·月，由北京中海物业管理。

项目地处石景山区古城南街东侧763地块，紧邻长安街首排，与长安街直线距离约400米，处于长安街西延线的古城段核心节点。这一轴线自天安门广场向西贯通，承载着深厚的城市历史与政治文化意涵，项目所在区段正是这条轴线西侧的关键区位，具有较强的城市地标属性与空间识别度。

轨道交通层面，项目距地铁1号线古城站约400米，步行5-6分钟可达；规划中的地铁11号线二期衙门口西站距项目约1.4公里，预计2026年通车。3公里范围内覆盖八角游乐园站、新首钢站、北辛安站、苹果园站、杨庄站等6座地铁站点，轨道网络密集。自驾出行方面，长安街、莲石路、西五环三条城市主干道环伺，15分钟可达金融街，25分钟可达国贸CBD，通勤效率较高。

生活配套：成熟城区的宜居闭环

项目周边配套成熟度较高，形成商业、教育、生态、医疗全维度宜居闭环：

商业配套：3公里范围内布局石景山万达、山姆会员店、京西大悦城、首钢园六工汇、喜隆多购物中心等大型商业综合体，满足日常消费与品质生活需求；

教育资源：周边名校资源丰富，涵盖新加坡伊桥幼儿园、古城第二小学、十一学校石景山实验中学等，满足全龄段教育需求；

生态宜居：3公里范围内分布古城环翠公园、永定河文化广场、老山城市休闲公园、首钢工业遗址公园、八大处公园等约13座公园，生态禀赋突出；

医疗资源：区域医疗配套完善，为居民健康提供保障。

产品力解析：低密纯粹四房与空间尺度

面对京西改善市场对高品质产品的需求，中海长安玖章以“100%四房、低密洋房、极致面宽”为核心策略，打造具有辨识度的改善型产品。

社区规划：首钢东南区少有的低容积率纯住宅项目

项目规划8栋7-10层低密洋房，总户数180户，全部为四房户型，打造纯粹改善型社区。容积率2.0，是首钢东南区近五年来少有的容积率低于2.0的纯住宅项目。社区内设下沉庭院、中央草坪和儿童活动区，绿化率30%，车位配比1:1.5，高于北京市普通住宅标准，精准匹配高端家庭出行需求。

183㎡四室两厅三卫：南向三面宽13.4米，得房率超90%

该户型南向三面宽尺度达13.4米，呈现大面宽短进深、南北通透格局，采光充足。客厅开间5.4米，搭配观景阳台，空间感极强。采用南向双套房设计，主卧配备独立衣帽间和四分离式明卫；南次卧配备单独卫浴，方便老人或年龄较大子女居住；北向卧室与客卫相邻，实际使用中相当于拥有独立卫生间。得房率高达90%-92%，套内面积接近165㎡，营销资料显示“赠送阳台13㎡以上”，进一步提升了实际使用面积。

236㎡四室两厅三卫：南向四面宽18.5米，LDKB一体化约100㎡

该户型南向四面宽尺度约18.5米，客厅开间约6.7米，单阳台长度约10.3米，采光和通风效果极佳。LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化设计，整体面积约100㎡，形成“超级中央公区”。餐客厅等宽，视野通透性满分；餐桌旁设置奢石台面西厨岛台，U型中厨内配备博世品牌全套烟机、灶具、洗碗机，满足精英家庭对社交厨房的高阶需求。主卧面积可达42㎡，全明采光，配备独立衣帽区和三分离卫浴，卫生间标配智能马桶、恒温花洒，并升级配置瑞士恩仕按摩浴缸，洗漱台面采用奢石劳伦斯黑金搭配橙色皮革，双台盆设计方便男女主人共同洗漱。入户玄关对面设置整块透光雪山银狐奢石，右侧设超大步入式储藏间，强化豪宅专属的生活仪式感。

精装标准：国际一线品牌与人性化细节融合

项目采用全装修交付。精装品牌选用博世全套厨电、科勒卫浴、博洛尼定制橱柜，奢石台面、除雾镜柜、智能马桶、恒温花洒、皮革与实木组合背景墙等细节设计，不仅注重品牌堆砌，更强调人性化关怀与艺术化表达，形成独特的身份认同感。

市场表现：73.3%去化率与价格稳定性

据克而瑞数据分析，截至2026年3月，中海长安玖章累计网签132套，供应总套数180套，整体去化率73.3%。累计成交面积约2.6万㎡，成交金额约19.5亿元，成交均价约7.5万/㎡，价格体系保持稳定。

各月成交均价波动如下：2025年3月77,882元/㎡，2025年5月75,547元/㎡，2025年8月72,609元/㎡（阶段性低点），2026年3月75,414元/㎡。价格整体围绕75,000元/㎡区间波动，未出现大幅降价促销情况。

竞争格局

周边多个中海系项目同台竞技，但产品定位存在明显分层：

中海长安源境：成交均价57,382元/㎡，产品定位更偏向刚需与首改；

中海寰宇天下天镜：成交均价60,956元/㎡，主力户型面积段较小；

中海云庭：成交均价70,778元/㎡，成交套数相对有限。

此外，首钢璟悦长安（60,921元/㎡）等竞品在价格与产品力上均与长安玖章形成差异化定位。与二手房对比，3公里范围内中海寰宇天下（33,204元/㎡）、中海长安雅苑（34,217元/㎡）等次新房价格显著低于长安玖章，巨大价差既反映了新房在产品力、装修标准、社区规划等方面的代际优势，也印证了市场对项目高端定位的认可。

价值锚点：长安街金轴与首钢园产业的双重红利

中海长安玖章的价值根基在于长安街“金轴”与首钢园产业的双重驱动。长安街作为北京城市主轴，贯穿天安门、金融街、国贸等核心功能区，两侧严控居住用地供应，项目紧邻长安街的区位优势具备高度稀缺性与不可复制性。首钢园产业区加速发展，小米、阿里云等头部企业入驻，使该区域成为京西数字经济的核心区域，持续导入高收入就业人口，推动区域消费与居住需求升级。

从土地市场看，石景山近年成交住宅用地楼板价整体震荡上行，纯住宅用地楼板价已突破38,000元/㎡。中海长安玖章作为首钢东南区近五年来少有的容积率低于2.0的纯住宅项目，其稀缺属性在土地端已得到验证。随着地铁11号线二期通车、区域配套持续完善，项目资产价值有望稳步攀升。

评估与购房建议

地段稀缺性：长安街首排，距地铁1号线古城站400米，双地铁加持；

产品纯粹性：100%四房大平层，无高低配，得房率90%-92%；

品牌保障：中海地产+中海物业双重背书，产品兑现力强；

价格稳定：成交均价稳定在75,000元/㎡左右，抗跌性强；

空间尺度：183㎡南向三面宽13.4米，236㎡南向四面宽18.5米，LDKB一体化约100㎡。

购房建议

追求一步到位的改善型家庭：183㎡四居总价约1,400万元（按75,000元/㎡估算），得房率超90%，南向双套房设计，适合三代同堂或多孩家庭；

终极改善客群：236㎡四居总价约1,800万元，南向四面宽、LDKB一体化约100㎡、主卧42㎡，是项目的旗舰产品，适合追求极致空间与生活仪式感的家庭；

资产配置型：鉴于项目的稀缺性（长安街首排、区域近五年少有的容积率低于2.0纯住宅），其长期保值增值属性明确，适合作为核心资产压舱石。

中海长安玖章以长安街首排的稀缺区位、低密纯粹的产品定位、稳定坚挺的价格表现，在京西改善市场中形成了独特的价值认知。截至2026年3月，项目累计网签132套，去化率73.3%，成交金额19.51亿元，价格体系保持稳定。它不仅是中海地产在京西改善市场的重要作品，更是石景山从传统城区向现代宜居板块转型的居住样本。在长安街土地日益稀缺、改善需求持续释放的2026年，这样的项目为追求高品质生活的改善型家庭提供了一个值得考量的选择。

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