北京买房：理清思路，购房建议1835

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在住三路居（一居），孩子在宣师一附小上学，原来想在草桥板块未来上层买，但是感觉孩子上学有点远，想问问您有没有板块和小区的建议？人到中年，不贷款不考虑学区，总预算400~500（全款），想置换个离学校近点，环境好的商品房小区，户型好，南北通透（硬性指标），保值率高点。

A：

1、宣师一附小上学，觉得未来上层远，那我要推荐其他的丰台板块也不近啊。比如典型的丽泽，或者是六里桥，应该比草桥还远吧？

而且您想要的是南北通透的商品房，这面积至少80多平，以500万封顶的话最多6万一平，离的近的没有太合适的了。要不看看景风门的鼎立家园吧，商品房，两居室有南北向的，但价格估计都超过500了，先看看吧。

2、说实话您这要求有点儿高，价格和距离单独选择的话都不算难，但结合起来就不容易了。而且还要保值好的，这就更不太好兼顾了。

3、当然您注重距离是有道理的，我要建议也最好别买的太远的。因为低年级接送还好办，高年级和中学之后，随着学习压力增大，距离的问题会越来越重要。很多家长到了初二之后，每天最大的愿望是让孩子多睡15分钟。这点我们过来的家长深有体会，要不然现在的孩子太累了，尤其是高峰期入学的。

4、我要建议的话还是适当取舍吧，要求不太高的话就在右外看，开阳里虽然是旧改安置房为主，但也有户型还可以的。保值角度别强求，还是多考虑居住吧。

另外可以看看景风门的百合园，这里是当年华远集团的福利房小区，是给员工自己盖的，质量还是不错的。去年有网友买到500万的两居室，虽然算不上通透，但也是南北向，要不看看吧。

仅供参考。

二

Q:

最近看了东王庄和燕北园的房子，分别三层和二层的三居，楼梯房，东王庄650w,燕北园550w，您说孩子去上地学校上学的话是不是骑车不太安全呀？

昨天骑电动车试着走了一趟，从燕北园到上地学校，路口多。人车不分流，东王庄房子感觉没有燕北园质量好，小区环境也是燕北园好一些，就是交通通勤不太便利，想听听您的建议。

A：

1、骑车的安全问题，我觉得没什么吧？反正我家孩子从初二开始就经常自己骑电驴上下学，开始有些担心，后来习惯了就无所谓了。高中的时候单程也七八公里呢，早晨自己去，反正路上车多也骑不快，晚上下晚自习有时去接，但也都挺安全的。主要还是看孩子，戴好头盔+别跟同学赛车+路上别玩漂移就行了。

2、燕北园和东王庄，如果是面积差不多的三居，那东王庄的650有些偏贵了，性价比大概率不如燕北园的。从坪效来说，东王庄的比燕北园应该也就高出10块钱，是100vs110的差距，但如果面积差不多却总价相差100万，这不太合适了，不太对。

或者这么说吧，如果两边的面积和价格都差不太多，那东王庄的占优，但如果多出100万那就肯定是燕北园占优了。所以我建议先核实一下价格吧，别买贵了。

3、交通我没什么建议，这只能看自己的感受。对了，推荐个电动车配件吧，后轮辅助轮，拼多多上100多块钱。安在后轮上就能确保稳定了，跟三轮儿似的，我家邻居刚给孩子的车装了一个，看着就安全多了。

仅供参考。

三

Q:

大兴海子角的海悦公馆，如果跟观音寺相比算保值好的吗？我看小区的房龄挺新的，户型也还不错，就是离地铁又远了点。我只是自住，对保值的希望是不落后大盘就行，您看看这几套房吧。

A：

1、这几套房我没看出有什么特殊的，都是差不多户型的两居室，只是楼层和朝向的区别吧？那就看您的喜好吧，这种情况外人不到现场的话不好点评，看户型图用处不大。不过那套长条户型的就算了吧，多浪费面积啊。本来室内面积也就70多平，过道儿又占了至少5/6平，利用率实在不高，将来出手时也不好卖。

2、希望保值不落后大盘，这怎么说呢？只能说最好成绩有可能吧，但难度也不小。地铁肯定是最重要的，在北京遍布地铁的情况下，郊区有了地铁并不加分，但没有或离的远就得减分了。

再有就是这地段儿，其实跟观音寺算一个板块，都不是太强。主要是被河道+高速+铁道+六环给包围了，不是太好规划，也不太好和周边的板块联动。再加上离地铁远，那板块内就不好规划大型配套或产业了，至少等的时间长。

3、再有一点是您选的这几套房，都是低价房源，2.5万一平吧。但是我刚看了观音寺小区的均价也是2.5万，那问题来了，既然您说这是次新小区，那价格为什么跟老小区差不多啊？只能说明是之前的价格走势不强呗，以后也很难受追捧。

4、简单就这情况吧，我建议是多考察居住体验，其他方面的期望值别太高，房子本来就是用来住的。

仅供参考。

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