越秀服务：2025年全年营收微增至39.02亿，多重因素导致盈利承压

3月26日，越秀服务发布2025年度业绩。财报数据显示，越秀服务2025年全年总收入为39.02亿元(人民币，下同)，同比微增0.9%，在管面积同比增长6.0%，面积增速快于收入增长，人员成本、园艺与保洁支出、销货成本等方面的支出快速增长，导致公司毛利率同比下降8.5个百分点，至14.8%，归母净利润同比下降22.5%，至约2.74 亿元，整体上呈现营收微增、利润大幅下滑、毛利率显著收缩的特征。

不过在受行业整体承压等因素影响导致盈利能力下滑的同时，越秀服务在财务方面仍然保持了稳健。截至2025年底，越秀服务持有现金及等价物/定期存款47.91 亿元，同比增加约2亿元，在行业内处于领先团队。2025年在管物业的物业费整体收缴率为91.8%，报告期内市场拓展项目当期收缴率为94%。

越秀服务非执行董事兼董事会主席 - 江国雄先生（左二）、执行董事兼行政总裁 - 王建辉先生（右二）、执行董事兼常务副总裁 - 张成皓先生（左一）、财务总监 - 李慧婷女士（右一）

越秀服务董事会宣布末期股息每股0.03元，连同中期股息，2025年全年派息总额为每股0.11元，全年派息率为60%，按当下股价计算，股息率达到7%左右，ROE约7.8%。

越秀服务2025年收入结构

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房地产行业的下行压力向物业服务领域传导，物业企业盈利能力普遍下滑是目前行业内最被关注的问题，同时也在加剧物业企业运营风险。

在业绩发布会上，越秀服务财务总监李慧婷表示，去年越秀服务基础物管的毛利率降低至11.3%，毛利率同比下降3.7个百分点，主要原因是受到广州市最低工资标准上调的政策的影响，导致人工成本出现刚性增长；

非业主增值服务毛利率下降到了10%（同比降幅12.2%），主要是由于房地产行业处于一个深度调整期，高毛利的业务、增值服务有所缩减，业务结构的变化影响了非业主增值服务的毛利率水平；社区增值服务的毛利率降至19.1%，主要是因为公司精装业务基本上已经结转完毕，这类高毛利的增值业务的收入减少，拉低了利润；商业业务方面，由于整个经济环境承压，公司加大了品质提升和招商专项的投入，成本升高导致毛利率下降。

从财报数据来看，越秀服务主要板块的运营成本有所抬升，均出现盈利能力承压的情况。

其中，几项主要成本情况：2025年，越秀服务雇员福利开支为约7.08元（上一年度：6.87亿元），同比增长2.9%；

外包人员的成本增长更为明显，全年支出为3.04亿元元，同比增长33.2%；

园艺与保洁支出为约7亿元（上一年度：5.28亿元），同比增长32.6%，主要因业务规模扩大；

销货成本为3.14亿元（上一年度：2.26亿元），随生活服务业务增长，同比增长38.7%。

越秀服务各业务板块毛利率情况

越秀服务管理层表示，公司预判受到上游房地产行业的影响，物业企业的毛利率还将处于深度调整期。公司将从三个方面进行降本增效，一是积极拓展非住赛道业务，因为非住项目的付费主体信用比较强，整体收缴率相对稳定，通过拓展非住项目可以优化公司的业务机构；第二，在增值业务方面，公司会向运营方向做一个转型，特别是在智能家居、能源能源管理方面，针对这些高壁垒的新业务做积极的孵化与拓展；第三是通过科技赋能去提升人效，做更精细化的成本管控，去对冲基础基本公资和社保公积金每年调整对人工成本刚性上涨的压力。

实际上，2025年越秀服务在新拓展项目中已经向非住业务倾斜，报告期内非住业务占当年市场拓展合同额的87%，银行、高校、TOD、公建等业态成为重点拓展目标。

越秀服务管理层同时提醒，正在调整社区增值服务的业务布局，可能会对业绩造成一定的波动。

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截至2025年12月31日，越秀服务在管面积为7350万平方米，同比增长6.0%，集团合约面积为9000万平方米，同比增长1.4%。

其中，来自第三方的项目占比持续增长，说明越秀服务的独立性在增强。

越秀服务关联方付费占比

按物业属性划分，越秀服务的管理面积中，住宅占比63%，TOD占比15%，商业与产业园占比17%，公建占比约5%

按地域划分，大湾区占比62%，中西部占比16%，华东和北方占比约11%。

2025年底，越秀服务在管项目达到465个，比2024年增长28个。

越秀服务业务的区域分布情况

越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄表示，2025年物业管理行业已经迈入以存量竞争、品质为王、精益运营为特征的行业发展新阶段，面对变局，越秀服务以深化精益管理与组织变革为抓手，2025年升级了服务品质，夯实满意基石，迭代了四级服务体系，按服务等级动态匹配人效模型，精准响应客户的多元化需求。

江国雄透露，公司今年的战略是“聚焦”，一是聚焦深耕战略城市，做深做透；二是聚焦非住业态，围绕商学院、大型公建、大交通三大战略赛道，强化细分赛道拓展。目前，公司管理层已经设定了12个核心城市，大湾区、长三角、以及北京、天津等高能级城市，通过深耕筑牢基本盘。

在积极拓展新项目的同时，越秀服务也在用“退”的策略应对“收缴率持续下降”的行业共同难题。

财报数据显示，2025年，越秀服务合共退出在管面积6.5百万平方米。这一原因也是导致管理规模增速下降的主要因素。当年新增合约建筑面积9.8百万平方米，被退出项目抵消了大半增长。

江国雄透露，越秀服务还将从三个方面应对物业费收缴率下降，一是通过服务品质的保持、数字化赋能等方式，提升客户满意度，拉升客户的缴费意愿；二是推广更便捷的缴费渠道，推广预缴存、积分抵物业费等活动；三是加强对外拓项目的账期管理，预期缴费超过两个合同期的项目将启动退场检视。

据越秀服务统计数据，其在管面积中约92%的项目是位于一二线城市，2025年住宅物业费平均价格为2.9元/平米/月，同比2024年上涨约0.1元。新交付住宅项目2025年的平均价格为3.88元/平米/月。