广州城投，彻底想通了

文/广州进深 严明会

在广州天河智慧城这个地方做改善产品，本就是一场豪赌。

如果没赌赢怎么办，那就重新来过！

最近，板块内的广州城投·天禧大动干戈，对自身总平图来了一次大换血。

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此次调整，主要涉及项目二期产品，一期没什么变化。

调整内容主要包括：

1、住宅楼减少一栋。从原来的六栋住宅楼变成了五栋。

2、板楼变塔楼。小区中间位置原本有两栋主打改善的板楼，如今却全部改成了塔楼。

3、邻居变多了。按照原来的规划，2#、3#两栋板楼为一层两户，1#、4#、5#栋塔楼为一层三户，只有6#塔楼偏刚需，为一层四户。

而调规后，1#、5#变成一层六户，2#、3#、4#变成一层五户，户数大幅增加，刚需得不能再刚需了。

4、楼栋层数变化。以前有两栋楼是29层，两栋31层，两栋32层。现在只有一栋是31层，其余全为32层。

5、中央园林变小了。小区住宅楼原来是围合式布局，中央有大片的园林绿地，如今改成了全塔楼后，占了一部分中央园林的空间，绿地变得更加分散。

此外，居民健身场所、住宅出入口、垃圾站等所在位置也均有调整。

很显然，广州城投·天禧将二期从一个以改善为主的产品，完全改成了刚需产品。

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实话说，项目当年刚出规划图的时候，进深君就为它捏了一把汗。

放弃刚需、刚改的安全区间，一头扎进改善赛道，产品主打建面约105-180㎡户型。

这个选择太有勇气，但也过于自信了。

广州城投想在天河智慧城这个刚需盘扎堆的板块，做差异化产品，以实现错位竞争。

顺便拉升板块的整体level，为项目定价奠定改善基调。

这一战略方向本身并无不妥。

但很可惜的是，天河智慧城还是缺了点改善的底色，在很多人印象里，一提到在智慧城买房，就是俩字：

刚需。

也因此，广州城投·天禧2024年开盘时，并未掀起多大的水花，后续销售更是乏力。

连广州城投新年开展的9盘联动“先住后买”活动，都没带它。

靠着房票大军，项目一期在去化上虽然得到了一个比较好看的成绩单，但二期仍然面临较大市场压力。

进深君觉得，此次调规，很大可能也是为拆迁户准备的，毕竟小面积户型出货更加容易。

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项目周边，配套还是比较齐全的。

距离地铁21号线天河智慧城站，约800米，交通便捷。附近还汇聚了广百广场、万科广场、大悦汇等成熟商。

但项目业态比较复杂，除住宅外，还有办公、商业和人才房，单改善客群想要的圈层纯粹这一点，就大大减分。

项目开发主体是广州城投全资子公司——广州城慧投资发展有限公司。

这家公司成立于2023年4月，万杰担任公司经理，上任还不满一年。

在万杰之前，公司的执行董事兼总经理是谢海强，他也是广州城投地产的副总经理。

谢海强自2023年6月上任，到2025年6月卸任，任职整整两年时间。这两年也是广州城投·天禧项目动工、开盘亮相等，相对较为活跃的两年。

此次调规，是万杰上任后的一次重要操盘动作，既关乎产品定位的最终落地，也直接影响项目接下来的去化前景。

竞争格局已然生变，调规效果如何，仍有待市场检验。

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值得一提的是，2026年，广州城投开始引入高量级营销高管。

据业内消息，原合景泰富地产集团深圳与华南区域分管营销副总罗康，已加盟广州城投地产，担任集团大宗业务总经理。

罗康出生于1989年，西安外国语大学毕业，曾有法国留学经历，当年以“海之子”身份加入中海地产，开启地产职业生涯。

后又于2016年入职碧桂园，从大区营销总监一直到集团分管片区 资管总监。

2022年，罗康加盟合景泰富，担任深圳区域分管营销副总，后又兼任了华南区域分管营销副总。

是年轻少壮派的营销高手之一。

可以说，罗康的加入，对于广州城投而言，不仅是一次年轻血液的注入，更是公司猛补营销短板的关键落子。