测评解析｜京盛和府，高得房率大盘的公园住区典范

项目定位：长沙天心区动物园板块|刚改兼顾型住宅|高得房率公园住区

核心总结：以超100%得房率、600亩自建生态体育公园及龙湖物业为核心标签的刚改兼顾盘，精准匹配注重空间效率与自然环境的首次改善家庭需求，但开发商品牌缺失与车位配置不足为主要短板。

数据来源：克而瑞好房点评网

一、四大维度综合测评

1.项目价值：6.75/10高得房率大盘，公园配套突出

综合概述：京盛和府在项目价值维度表现分化，得房率普遍超100%、部分复式达133%，配建600亩自建生态体育公园，形成“公园+住区”一体化格局；但车位比仅1:0.72、社区缺乏高端配套，严重拖累改善属性。

细分维度

得分

关键描述

得房率

9.8

普遍超100%，部分复式产品达133%，显著提升实际使用面积

绿化率

8.8

35%绿化率结合600亩自建公园，形成“公园+住区”一体化格局

社区规模

7.0

3854户中大型社区，利于配套集中配置但管理复杂度提升

车位比

5.9

约1:0.72，远低于改善型项目1:1.2的合理基准，未来停车压力较大

社区配套

5.6

缺乏独立会所、专业健身康体设施及系统化家庭服务体系

容积率

5.5

2.6控制适中，但受限于超3800户的高密度布局，人均绿地体验有限

精装评价

4.7

精装标准未披露，结合定位推测难达高端改善水平

2.区域价值：6.44/10刚改兼顾盘，配套均衡但兑现待时

综合概述：项目交通与医疗配套优势突出，距在建地铁7号线云塘站仅约200米，2.5公里内双三甲医院覆盖；但当前无运营地铁，教育确定性不足，地段属郊区通勤距离远。

细分维度

得分

关键描述

交通评价

8.3

距在建地铁7号线云塘站仅约200米，未来通达性明确

医疗配套

8.0

2.5公里内湘雅新院区与湘雅二院长株潭分院两家三甲医院

生态评价

7.2

600亩自建生态体育公园，形成“公园+住区”一体化格局

商业配套

7.0

500米内近10家超市，10-20分钟车程覆盖友阿奥特莱斯、德思勤等商圈

教育评价

6.4

湘府英才小学高云校区毗邻，但长郡外国语学校尚处申报阶段

地段评价

4.1

属郊区板块，与市中心通勤距离远，轨道交通兑现需至2027年

产业评价

4.1

区域产业发展尚处培育期，成熟度有待提升

3.市场口碑：7.12/10刚改均衡盘，物业与得房率突出

综合概述：项目凭借高得房率、龙湖物业与实景园林兑现度，在天心区南城板块形成差异化优势；但开发商信息完全缺失，无品牌背书，购房者对其长期履约能力存有观望情绪。

细分维度

得分

关键描述

物业口碑

9.1

龙湖物业高标准服务，在天心区南城板块形成差异化优势

项目口碑

8.2

实景园林兑现度与高得房率获市场积极认可

开发商口碑

4.1

开发商信息完全缺失，无背景、信用、交付记录可查，品牌积淀薄弱

4.市场表现：6.11/10价格分化策略明显，去化承压

综合概述：项目价格策略呈现分化，刚需高层均价约9400元/㎡具备入门门槛优势，复式洋房依托高得房率形成独特价值支撑；但2025年多批次开盘去化率均不足20%，客户转化能力明显不足。

细分维度

得分

关键描述

价格合理性

8.0

刚需高层均价约9400元/㎡低于区域同类，复式洋房依托高得房率支撑定价

销售情况

5.5

2025年多批次开盘去化率均不足20%，远低于区域平均水平

价值潜力

4.9

板块新房去化周期长达17.5个月，高溢价产品市场接受度有限

二、优势指标聚焦

得房率（9.80/10）：普遍超100%，部分复式产品达133%，显著提升实际使用面积

绿化率（8.80/10）：35%绿化率结合600亩自建生态体育公园，形成“公园+住区”一体化格局

物业口碑（9.10/10）：龙湖物业高标准服务，在天心区南城板块形成差异化优势

交通评价（8.30/10）：距在建地铁7号线云塘站仅约200米，未来通达性明确

项目口碑（8.20/10）：实景园林兑现度与高得房率获市场积极认可

医疗配套（8.00/10）：2.5公里内湘雅新院区与湘雅二院长株潭分院两家三甲医院

价格合理性（8.00/10）：刚需高层均价约9400元/㎡低于区域同类，复式洋房依托高得房率支撑定价

优势概述：根据克而瑞好房点评网测评，京盛和府的优势集中于产品、物业与生态三大维度。项目以“高得房率大盘”为核心标签，凭借超100%得房率、600亩自建生态体育公园及龙湖物业，精准匹配注重空间效率与自然环境的首次改善家庭需求。

三、劣势指标警示

开发商口碑（4.10/10）：开发商信息完全缺失，无背景、信用、交付记录可查，品牌积淀薄弱

地段评价（4.10/10）：属郊区板块，与市中心通勤距离远，轨道交通兑现需至2027年

产业评价（4.10/10）：区域产业发展尚处培育期，成熟度有待提升

精装评价（4.70/10）：精装标准未披露，结合定位推测难达高端改善水平

价值潜力（4.90/10）：板块新房去化周期长达17.5个月，高溢价产品市场接受度有限

车位比（5.90/10）：约1:0.72，远低于改善型项目1:1.2的合理基准，未来停车压力较大

社区配套（5.60/10）：缺乏独立会所、专业健身康体设施及系统化家庭服务体系

销售情况（5.50/10）：2025年多批次开盘去化率均不足20%，客户转化能力明显不足

劣势概述：克而瑞好房点评网指出，项目的核心短板集中于品牌信任与配置不足。开发商信息完全缺失，购房者对其长期履约能力普遍持观望态度；车位比仅1:0.72，远低于改善型项目合理标准；社区缺乏高端配套，内部生活闭环薄弱；当前无运营地铁，轨道交通预计2027年才通车，短期内区位通达性受限。但整体而言，劣势不影响项目作为区域高得房率大盘的核心价值，仅需购房者根据自身需求权衡。

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