碧桂园商管接管桂城万达，10月将迎大变身？

出品|中访网

审核|李晓燕

2026开年以来，房地产行业存量竞争态势持续深化，碧桂园商管一则新动作引发市场高度关注——佛山南海区桂城万达广场正式由碧桂园商管接手运营，项目拟定于10月完成升级改造并以“桂城·凤凰荟”新身份亮相。此次承接采用业主方投入千万元升级、碧桂园商管提供改造方案并负责招商运营的轻资产模式，不仅是碧桂园商管市场化扩张的关键落子，更被视为杨氏家族推动经营回暖、战略转向正常经营的重要信号。

作为广佛同城核心区的重要商业载体，佛山桂城·凤凰荟总建面约11.6万平方米，历经十余年运营与多次转手，此前存在业态布局零散、品牌层级偏低、场景单一等问题。碧桂园商管接手后，将围绕“新生代家庭欢聚引力场”定位展开全面升级。硬件层面，外立面亮化、中庭美陈、负一层美食街及各楼层公共区域将全面焕新，同时增设母婴室、宠物友好空间等便民设施；业态层面，二层规划主理人品牌街区，三层打造儿童主题乐园与素质教育集群，五层布局运动体验与快闪百变空间，外广场规划开放式儿童乐园与夜市经济区，精准匹配周边1.5公里家庭客群需求。

此次合作采用“业主方投入+专业运营输出”的轻资产机制，既有效减轻碧桂园商管的重资产压力，也契合行业从增量开发向存量运营转型的核心趋势。依托碧桂园商管成熟的商业运营体系与品牌输出能力，项目有望快速激活区域商业活力，为周边35个小区及千灯湖板块提供更优质的消费场景。数据显示，截至2025年，碧桂园商管已实现管理面积560万平方米，全年客流量突破1亿人次，项目覆盖粤港澳大湾区、长三角等核心城市群。此次佛山项目落地，将进一步巩固其在华南区域的商业布局，为轻资产模式拓展积累实操经验。

2026年被碧桂园明确定义为“保交房收官之年”，同时也是从保交房向正常经营转段的核心节点。近年来，碧桂园历经债务风波，通过三年攻坚实现关键进展：2023-2025年累计交付房屋近115万套，2025年全年交付近17万套，稳居行业前列 ；境内外债务重组于2025年12月基本落地，整体降债规模近900亿元，新债务融资成本大幅降至1%-2.5%，为后续经营发展卸下沉重包袱。

市场层面，碧桂园经营数据呈现回暖迹象。2025年全年，公司实现权益合同销售金额330.1亿元，2026年前两月降幅显著收窄，权益合同销售金额44.4亿元，同比仅下降2.6%，对应销售面积57万平方米，同比下降1.7% 。市场排名同步提升，2025年克而瑞操盘销售金额位列全国第18，2026年前两月跃升至第15位，市场信心逐步修复 。此次碧桂园商管大规模承接商业项目，正是经营能力恢复的直观体现——从聚焦保交付到主动拓展商业运营板块，反映出公司现金流改善、运营能力复苏的核心态势。

针对市场传言的“大规模老兵召回”计划，碧桂园回应称系《离职人员返聘管理办法》常规修订，并非新政策 。但业内普遍认为，人员体系的优化调整，本质是公司匹配经营恢复节奏、适配新项目开发诉求的系统性安排，与商业板块扩张形成协同效应，成为经营回暖的重要佐证。

尽管经营态势持续修复，碧桂园商管仍坚持审慎稳健的扩张策略。在项目获取层面，将持续加强与地方政府及平台公司协同，聚焦粤港澳大湾区、长三角等核心城市群，优先深耕具备消费潜力的优势区域 ；在业务拓展层面，延续轻资产模式为主的发展路径，以“业主方投入+专业运营”的合作机制降低风险、提升效率。数据显示，2024年至今，碧桂园商管新增商业项目管理面积23.1万平方米，长租公寓品牌“碧家公寓”新增房源超2400间，管理规模接近3万间，扩张节奏与风险管控实现平衡。

从行业格局看，商业地产已成为房企转型的核心赛道。华润置地、龙湖等企业的经营性业务早已成为利润主力，港资商业地产巨头也持续布局国内市场，行业竞争日趋激烈 。碧桂园商管作为后来者，此次承接佛山桂城项目，既是对自身运营能力的检验，也是切入存量运营赛道的重要契机。通过精准定位家庭消费场景、优化业态组合与硬件升级，项目有望成为碧桂园商管轻资产模式的标杆案例，为后续拓展积累品牌口碑与运营经验。

当前碧桂园商管的扩张与经营回暖，仍面临多重挑战。其一，商业地产运营依赖持续的招商能力与客流培育，佛山桂城·凤凰荟需在短期内完成品牌焕新与业态调整，面临市场竞争与消费需求匹配的双重压力；其二，行业存量时代背景下，区域商业同质化竞争加剧，如何打造差异化核心竞争力，成为碧桂园商管亟待解决的课题；其三，公司整体经营修复仍需时间，现金流回正与利润转正的目标仍需稳步推进。

但与此同时，行业转型也为碧桂园商管带来新的机遇。随着居民消费需求持续升级，家庭消费、体验式消费成为商业地产核心增长点，碧桂园商管精准布局亲子、宠物友好等场景，契合市场消费趋势；轻资产模式的持续推进，既能降低资本占用，又能放大运营能力价值，契合行业转型方向。依托碧桂园集团整体经营修复的红利，叠加商业板块的专业运营能力，碧桂园商管有望在存量市场中逐步确立竞争优势。

碧桂园商管接管佛山桂城万达广场并启动升级改造，是其轻资产战略的重要落地，更是碧桂园经营回暖迈入实操阶段的直观体现。在行业深度调整与转型的关键时期，碧桂园以审慎稳健的策略推进商业板块扩张，既彰显了经营修复的信心，也为行业存量运营提供了新的实践样本。随着10月项目焕新亮相，其运营成效将成为判断碧桂园经营恢复进度的重要标尺。未来，碧桂园商管需持续打磨运营能力、优化项目布局，在商业地产存量赛道中实现稳健增长，助力碧桂园全面迈向正常经营阶段。