2026年首单公募REIT启动询价，多只在审项目获进展，市场延续震荡下跌

《每日经济新闻》记者获悉，上周公募REITs二级市场延续下跌态势。截至上周五（3月20日），中证REITs（收盘）指数收于785点，周内环比下跌0.15%；中证REITs全收益指数收于1021.8点，环比下跌0.13%。

来自国信证券的数据显示，年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+0.8%）>中证全债（+0.6%）>中证转债（+0.1%）>沪深300（-1.4%）。

根据Wind数据，已上市的79只公募REITs产品中，环比上涨的增加至39只。涨幅最大的三只产品为中金重庆两江REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居保障性租赁住房REIT；跌幅最大的三只产品为南方顺丰物流REIT、中金普洛斯仓储物流REIT和华夏合肥高新REIT。

行业方面，本周公募REITs将迎来2026年第一单新产品发行。3月25日，东方红隧道股份高速REIT将启动询价，询价区间4.012元～4.700元/份。此外还有多个在审REITs项目获进展。

二级市场延续下跌态势，保租房板块涨幅领先

上周，公募REITs二级市场延续下跌态势。截至上周五，中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于785点和1021.8点，周内分别下跌0.15%和0.13%。

从底层资产来看，来自国盛证券的数据显示，保障房、交通基础设施板块REITs表现较优，市政水利、仓储物流板块REITs则出现回调。仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块周内涨跌幅分别为-1.08%/-0.18%/0.83%/0.76%/0.19%/0.45%/-0.2%/-1.76%/0.22%。

单只产品方面，已上市的79只公募REITs产品中，环比上涨的增加至39只。涨幅最大的三只产品为中金重庆两江REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居保障性租赁住房REIT，周内分别上涨3.18%、2.77%和2.38%。

上周涨幅排名前十的公募REITs

环比下跌的则减少至37只，还有3只表现持平。跌幅最大的三只产品为南方顺丰物流REIT、中金普洛斯仓储物流REIT和华夏合肥高新REIT，周内分别下跌了4.62%、4.46%和3.30%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

光大证券数据显示，上周REITs成交总规模为18.5亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先其他。

从不同底层资产REITs来看，期内主力净流入额前三的是交通基础设施类/能源基础设施类/保障性租赁住房类；从单只REIT来看，期内主力净流入额前三的REITs是嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏中核清洁能源REIT和华夏越秀高速REIT。

东方红隧道REIT将启动询价，公募REITs迎来2026年第一单新产品发行

行业方面，公募REITs迎来2026年第一单新产品发行。

3月25日，全国首单隧道公募REITs——东方红隧道股份高速REIT将启动询价，询价区间4.012元～4.700元/份。申银万国证券指出，对应底层资产估值，区间上限溢价13.0%，下限折价3.5%，定价区间明显收窄，相较去年下半年发行产品的上限溢价率亦处于偏低水平。

此外，上周还有多单公募REITs审批获进展。例如，红土创新星河集团商业不动产REIT获受理；中金厦门安居保障性租赁住房REIT扩募注册生效；国泰海通崇邦集团商业不动产REIT、嘉实首开商业不动产REIT获上交所反馈；还有易方达广西北投高速REIT、中航中核能源REIT、山证晋中供热REIT回复反馈等等。

值得一提的是，上周上市公司天虹股份公告撤回天虹消费REIT申报，这只REIT于2025年7月申报至深交所，并于当年9月获得交易所反馈，申报稿2026年预测分派率4.92%。业内人士称，撤回或与压估值后募资规模不达发行人预期有关。

对于近期各板块的走势，中金公司在研报中指出，中证REITs全收益指数周度跌幅逐步收窄，经营权回撤幅度小于产权且率先反弹。

具体来看，数据中心前期涨至高位有所止盈后维持强势；高速公路板块最近反弹或受益于春节前后出行车流量抬升对业绩支撑的预期；能源板块3月表现相对稳健，可能受到油价高涨及算力需求叙事下的电力需求边际向好预期的支撑；保租房板块在权益市场情绪边际转弱且多只保租房REITs回调至近半年价格震荡区间下沿时，资金有所回补；消费、产业园、仓储物流春节前涨幅均相对较大，春节后至今，消费和产业园周度跌幅边际收窄，主要为资金做多情绪暂退导致的回调，而仓储物流板块受前文所述事件扰动下的情绪影响，近期波动仍相对较大。

“我们认为产权类经历本轮回调后赔率有所好转，后续注重择时和组合优化；经营权类建议结合行业景气度和项目估值综合考虑配置价值。”该机构表示。