上海二手房成交起量

地产周速达

1）上海新政效果观察：成交起量，成交面积超过前三轮

上海2026年2月25日（初九）放松外环内限购，作为24年以来主要针对外环内的放松措施，可以从三个维度对比政策效果：

第一个维度，纵向对比上海历史数据。26年2月26日-3月19日（即出政策后的22天成交数据）的二手房成交数据显示：虽较25年同期小幅下滑5%，但较24年同期实现42%的大幅增长，政策对需求激活效果明显。从周度变化来看，最近一周上海成交面积环比增长14%，此前一周增长33%，仍处于向上爬坡期。以春节为基准，观察农历二十五到二月初一销量，与去年农历同期对比，上海同比增长10%，北京、深圳同比分别为下滑1%、增长2%。而前一周上海增长26%、北京增长7%、深圳下滑9%，上海和其他城市增速差距拉大。

第二个维度，对比24年以来四轮政策刺激效果，数据可验证26年2月25日刺激后，第三周成交面积绝对体量已经超过此前三轮。由于25年8月是四轮政策中效果最弱的，可主要把26年2月政策和24年两轮政策对比。26年2月出政策后，到目前已成交三周，第三周日均成交面积达8.3万方，高于24年两轮第三周日均成交面积（7.4-7.9万方），约比24年两轮政策效果好5%-12%。与出政策前一周相比，剔除春节影响后，本轮第三周成交日均成交面积提高50%，基本持平24年5月（49%），低于24年9月（55%）。

第三个维度，与未出政策的北京、深圳对比，这里为了剔除春节影响，将26年2月26日-3月19日与25年2月7-28日对比，均为春节后的22天，上海明显优于其他城市，上海同比增长20%，而北京、深圳同比分别为4%、-4%。

后续热度持续时间值得关注，参考过去，24年5月、24年9月放松后，周成交体量分别经历4周、10周的震荡增长期达到峰值，随后成交量再次震荡走弱。此次政策出炉后，刚好进入“金三银四”销售旺季时期，在旺季过去后，可能存在由于“旺季透支”导致回调。

2）房价观察：上海周度二手房挂牌价微微增长，其他城市仍下跌

3月9-13日，一线城市二手房挂牌价分化，上海环比上涨0.1%，而北京、深圳环比分别下滑0.2%、0.1%。二三线城市环比同样下滑，环比下滑幅度均为0.1%。拉长时间来看，与25年年底相比，在经过先涨后跌之后，各线城市二手房挂牌价再次跌1%-3%，一线城市整体下跌1.8%，二线城市、三线城市分别下跌2.9%、1.5%。

3）月度趋势来看，“金三银四”时期市场整体仍偏冷

受重点城市提振效果，楼市周成交面积环比均改善，不过周同比下滑趋势仍然未改变。二手房方面，京沪深、杭州、苏州成交量环比改善，拉动15城市二手房成交面积环比增长15%，持平此前一周，同比依然下跌7%，跌幅较上周的13%收窄。新房环比表现好于二手房，杭州、成都、北京、深圳环比增幅均较高，拉动新房环比增长25%，同比下跌8%，跌幅基本持平此前一周。

月度趋势来看，虽然处于“金三银四”时期，仍不改整体温度偏冷趋势，相比2025年同期，3月1-19日二手房成交面积同比降12%，增速低于此前的1-2月，降幅扩大9个百分点，新房则延续1-2月跌势，1-2月同比下跌19%，3月1-19日继续下跌12%。

结构来看，3月1-19日二手房市场中多数城市成交面积同比下滑，深圳、杭州、苏州、大连降幅相对高。新房市场中，上海、武汉、厦门成交面积同比增长，而深圳及部分二三线城市降幅较大。

主要城市观察

本文源自：券商研报精选