最高院：建设工程价款优先受偿权范围包含已出售房产和车位吗？

作者：周军律师.

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建设工程价款优先受偿权是指，当发包人未按约定支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍不支付时，承包人有权就该建设工程折价或拍卖的价款，优先于其他债权（包括抵押权）受偿的权利。

那么，建设工程价款优先受偿权范围包含已出售房产和车位吗？

最高院在《龙元建设集团股份有限公司、成都西南交大府河苑培训中心有限公司建设工程施工合同案》中明确：

优先受偿权的对象是其承建的整个工程，不限于房产或车位。不动产上同时存在商品房买受人、建设工程价款、抵押等多种优先权并不矛盾，对建设工程价款优先权的确认，并不构成对该物上存在的其他权利的否定，各优先权在权利实现与行使时的顺位判定。

裁判观点简析

一、优先受偿权覆盖整个工程，不因 “已出售” 而自动排除：

1. 法定客体：整体工程，含房产、车位及附属设施

建设工程价款优先受偿权的客体是承包人实际承建的全部建设工程，包括：

• 地上建筑物（住宅、商铺、写字楼等）；
• 地下车库、车位（规划内配套车位、人防车位）；
• 附属设施（配套用房、道路、绿化等）。

最高院明确：优先受偿权的对象是承建的整个工程，不限于未售房产；已出售不导致优先受偿权消灭，仅产生权利冲突与顺位问题。

2. 关键澄清：“已出售”≠“排除优先受偿权”

• 网签、预售备案仅为行政管理手段，不产生物权变动效力，不导致优先受偿权消灭
• 开发商单方 “已出售” 的抗辩，不能直接排除优先受偿权，需结合购房人是否符合 “消费者保护” 条件判断。

二、施工方主张优先受偿权的实操策略

1. 权利范围主张：起诉时明确优先受偿权覆盖全部工程（含已售房产、车位），不主动排除已售部分；
2. 执行异议抗辩：购房人提出排除执行时，审查其是否符合 “消费者保护” 要件，对不符合条件的，请求法院驳回异议、继续执行；
3. 证据固定：收集工程承建范围、竣工 / 交付时间、购房合同、付款凭证、网签 / 备案信息等，证明优先受偿权成立及已售标的不符合排除条件。

施工方维权关键：主张优先受偿权覆盖全部工程，在执行中严格审查购房人是否符合消费者保护要件；购房人维权关键：及时提出执行异议，提交完整证据证明符合 “居住目的 + 全款 + 合法合同”，配套车位需额外证明 “唯一配套、居住必需”。

周军律师提醒，此类纠纷涉及权利冲突与执行顺位，法律适用复杂。建议施工方在主张优先受偿权时，全面梳理工程范围与已售标的情况；购房人在房产 / 车位面临执行时，尽快固定证据、启动异议程序，必要时委托专业律师，避免因要件不符导致权利落空。

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