万科联合体“原班人马”回归 青岛李沧地块去商业化后底价成交

观点网 3月20日，青岛市自然资源和规划局组织的国有建设用地使用权网上拍卖结果显示，位于李沧区青银高速东侧的LC0301-03地块完成出让。

根据青岛市自然资源和规划局此前发布的出让公告，该宗地块起拍总价为9.98亿元，起拍楼面价9010元/平方米。

成交结果显示，该地块由青岛昌明置业有限公司竞得，总价9.98亿元，溢价率为0%。

公开资料显示，该公司由万科联合中海、越秀、金地及青岛城投共同出资。

竞拍过程较为直接，出让规则为“价高者得”，但仅有一组竞买人报名，未出现竞价轮次。

与常规新增土地不同，这宗地的特殊性在于“再入市”属性。

据公开资料，该地块原属于东李森林公园项目一部分，前身曾在数年前由万科联合体竞得，但由于后续开发推进不及预期，最终与政府协商退地。

数年内，经历了“成交-停滞-退地-再出让”完整过程。

地块的重启

从出让条件看，这宗地的核心变化来自规划层面。

2月28日，青岛市自然资源和规划局发布国有建设用地使用权拍卖公告，李沧东部LC0301-03地块正式重新挂牌出让。

该地块已由“商业商务用地”调整为“二类居住用地”，并同步增加教育、医疗、养老等公共服务设施配置。

与此同时，容积率降至2.5，处于中低水平，开发强度明显低于此前3.57容积率。

出让文件显示，地块位于青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南，占地面积约44320.7平方米，规划建筑面积约11.08万平方米。配建要求明确，项目需建设社区服务站、托育设施及配套商业，并在建成后移交使用。

这宗土地处于东李片区东侧，邻近既有住宅区，同时靠近森林公园资源。周边教育、医疗及社区配套已在规划中逐步完善。

结合容积率、体量与配建约束推算，该项目未来产品以中高层住宅为主。

需要注意的是，调整前后的价格结构也发生变化。

调规前该地块起始总价约11.87亿元，楼面价约7500元/平方米；调整后起始总价降至9.98亿元，但楼面价提高至9010元/平方米。

也就是说，总价下降，但单位土地成本上升，开发逻辑随之改变。

万科的选择

如果将时间线拉回，这宗地的来历更为复杂。

2017年8月，青岛万科房地产有限公司以37.9亿元竞得李沧区青银高速东侧三块捆绑地块（原编号4362-01、4362-02、4364-02），总建面超过50万平方米。其中此次重新转让的LC0301-03即为当时的4362-01地块。

4362-01地块为纯商业用地，另外两宗为住宅及综合用地。整体项目中，商业占比接近四成。

更关键的是出让条件。

据当时出让要求，竞得人不仅需要代建学校、幼儿园，还需引入金融机构总部、世界500强企业，同时需持有一定规模物业并承担税收指标。

这一系列附加条件，使得项目从一开始就具备较高开发门槛。

最终万科以37.9亿元拿下项目，并引入中海、金地、越秀及青岛城投共同开发，但项目推进并不顺利。

从后续进展看，住宅部分率先开发，而纯商业4362-01地块长期未能启动。公开资料显示，该部分建设进度明显滞后，成为整体项目推进的主要约束。

换句话说，问题并不在住宅，而在商业。

随着市场环境变化，商业去化周期延长、开发不确定性增加，这类大体量综合项目的风险逐渐显现。最终，这宗商业地块被收储，并在控规调整后拆分重组，以LC0301-03新编号重新进入市场。

这一次，变量减少。

商业被剥离，容积率降低，开发模型转为住宅主导；总价下调，进入可控区间；配建要求仍在，但开发周期缩短。

在这一前提下，万科再次出现在竞买名单中。

相关报道显示，该企业此前已参与该片区开发，对项目情况及市场接受度具有直接经验。再次入场，更接近对既有项目链条的延续，而非新增投资判断。

也就是说，这并非一次单纯的“拿地”，而是一次“回到原点后的重新决策”。

结果看，仍然是原班人马——万科、中海、越秀、金地及青岛城投联合拿地。

对于万科而言，这宗地既是历史项目的一部分，也是已经熟悉的开发环境。相比重新进入陌生板块，再次接手一宗已被拆解、风险更清晰的地块，路径更为可控。

从政策层面看，当前各地普遍鼓励改善型住房供给，尤其在核心城市与优质板块，通过优化容积率、调整用地性质等方式，提升产品品质。

本次东李地块由“商改住”，也是这一政策导向的体现。

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