抄底楼市，一年买了8套老破小？

最近看到一个新闻，成都有个人在2025年当中，仅仅一年时间就买了8套老破小。

她的目标也很明确，就是找租金回报率能够达到5%的老破小，然后用15%的首付，花五六万拿下一套房子。这样算下来月供1700左右，租金2600左右。这样算下来，总租金总2.1万，不光覆盖全部月供1.4万，还能留下近10%的利润。

这个思路有没有问题呢？

还是有几个点需要考虑进去，实际回报率肯定没有10%那么高。

首先第一点，就是一些额外费用她没有考虑进去，我们以一套总价90万，月租金3000，年租金回报率4%的老破小来算一笔账：

理想中的年租金：+36000

空置一个月：-3000

中介费一年一次，一次作为卖家半个月：-1500

维修、折旧：-4000

税：-1000

算下来，能够拿到的租金只剩下26500，租金回报率就从4%下降到3%了。

除此以外，还有三个风险：

第一个就是租金下跌的风险。

首先，老破小面临持续的租金下行压力。这类房产本质上提供的是停滞甚至衰退型的现金流：过去五年间，一二线城市的老旧小区租金普遍是不涨反跌态势。如果我们来看数据的话，可以看到过去每年房租下降速度差不多是5%，这个速度是房价下降速度的一半。

另外，老破小的租金下滑概率可能更大。租金是由于供求决定的，现在人口拐点到了，叠加城市化率接近尾声，之后新增住房需求是下降的。当需求下降的时候，老破小这类品质较差的住房受到的影响肯定比次新房要大。比如之前100个人，50个人租老破小，50个人租次新；现在80个人，可能只有35个人租老破小，45个人租次新，老破小需求下滑速度会高于次新。

如果房租持续下跌的话，那么目前的租金回报率是稳不住的，会继续下降。

第二，持有并管理老破小有着极高的隐性精力成本。

从前期装修、招租带看、签约交割，到后期应对租客拖欠租金、房屋维修、邻里纠纷、水电故障，乃至防范合规风险，整个过程将持续消耗业主的时间与注意力。

对于拥有固定职业的普通投资者而言，将这些精力投入主业发展所带来的边际收益，远高于老破小那点微薄的租金回报。即便选择全权委托中介管理，也难以彻底规避租客纠纷与突发状况，无法实现真正的“省心投资”。

简单来说，如果你觉得4~5%的租金回报率很高，那完全可以买高股息的股票，还是有这个收益率。而且高股息是不需要花时间去管理的，这个时间还能省下来干别的事。

更不要提流动性了，哪怕是一二线核心主城区，老破小的成交周期普遍在6-12个月，房龄超30年的楼梯房，挂牌一年无人问津是常态。如果急需用钱，必须降价10%-20%才能快速成交，再加上1%-2%的中介费、3-5%交易税费，变现成本极高。

大家不要小瞧了流动性，如果突然出现一个赚钱的机会（比如美股、A股暴跌后的抄底，比如战乱前购入黄金，比如确定性很高的生意），那么股票能随时变现，但是房子是不能的，错过了这波行情认知就没法变现了，这个机会成本也要考虑进去。

第三，永远不要忘记房地产税。

我还是那句话，房地产税只是迟到，但绝对不会缺席。

地方zf巅峰期超过一半的收入是卖地收入，现在卖地收入基本下降了70%左右，这也是目前财政紧张的核心原因之一。

这么大一块收入下滑，要补上是很难的。之前靠严格收税还能撑一段时间，但是之后怎么办？

唯一可行的办法就是两个，一个是发债，一个是房地产税。

发债对长期经济是有损伤的，所以要慎重。而房地产税，一定是代替卖地收入最好用的手段。

现在只是受困于房地产下行，所以不敢出台房地产税，怕出台后房价就撑不住了，这样对金融机构来说就会造成危险。但是之后，等房价企稳之后，房地产税就一定会出台。可能先是小幅度的征收，然后税率会逐步提高，给大家一个缓冲时间。

以上三个原因，我告诉大家的是，真实的世界没有纸面计算的那么高。如果你算下来租金回报率能有4~5%，那么真实情况大概率要降低1%左右。

所以大家能不能抄底老破小呢？

这个要分类讨论，如果你能找到接近五个点收益率的老破小，并且你所在的城市人口还是流入的，也有产业支撑（确保租金能稳住），然后你个人的理财能力很一般，投资回报率只有2%出头，那么也可以买入老破小收租。

如果你找不到5%租金回报率的老破小，只有3%左右，那么这个收益率没有任何吸引力。

如果你所在的城市在未来会持续衰落，人口流出，那么租金回报率有多高都不能买（就算达到5~10%也不要买），因为之后租金会降低到你无法想象的程度。而房地产税出台之后，你的房产价值甚至可能是负的，就是要花钱才能找到人接盘。（我在知识星球也写过类似的文章，就是以日本为案例）

如果你的理财能力还行，年化投资回报率能有4%以上（这个其实不难，就算不是金融背景出身的人，多读一些文章，提升一下认知，就很容易达到），那这类老破小也没有吸引力。

我的知识星球《谭谈财经》，内容包括：

（1）金融、房产、时政、职场和社会思考等领域的深度思考，由于面向私域，所以并非”删减版“

（2）收集的有价值的学习资料，包括外资研报原文、电子书籍等

（3）房地产和金融周报各一篇，分析未来房产走势&有价值的投资领域

（4）每日最新各类有价值的金融数据、政策动向简评

（5）大家的问答，主要覆盖房产、投资、生活，集思广益、提升认知