深铁集团超8.69亿元底价斩获罗湖区涉宅用地

3月20日，深圳迎来2026年首场宅地土拍，本次仅1宗罗湖区笋岗街道涉宅用地出让，最终由深圳市地铁集团有限公司以底价8.6917亿元斩获，成交楼面价22437元/㎡。业内人士认为，该地块是罗湖区近十年来首宗公开出让的纯居住用地，底价成交反映出当前市场对具备特殊开发门槛（轨交安全、技术复杂）地块的理性回归。

据了解，该地块位于罗湖区笋岗街道梅园路与宝岗路交叉处西南侧，地块为居住用地+轨道交通用地组合出让，起始总价86917万元，起始楼面价22437元/㎡。其中居住用地土地出让面积12125.37㎡，规划建筑面积38738.00㎡（包括住宅37488.00㎡、物业服务用房100.00㎡、3班幼儿园1000.00㎡、片区汇聚机房150.00㎡），容积率3.19，起始价86900万元；轨道交通用地对应地价为17万元，如组合地块溢价成交，轨道交通设施不参与溢价部分的分摊。轨道交通设施6643.44㎡不得转让，上述设施须与7号线、17号线等轨道交通项目做好衔接，竞得人须无条件配合7号线、17号线等轨道交通项目日常运营、管理等工作。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，该地块不仅是罗湖区近十年来首宗公开出让的纯居住用地，更因其“宅地+轨道”深度绑定的出让模式，成为深圳TOD开发模式在核心老城区的又一次深度实践。

孙红梅表示，该地块出让条件明确要求独立竞买人或联合竞买其中一方须具备国内地铁线路建设、运营、管理及上盖物业独立开发经验，这一门槛直接指向具备“轨道+物业”全链条能力的深铁集团。地块包含居住用地与轨道交通用地，须与7号线（运营中）及17号线（在建）做好衔接，未来将打造为双地铁上盖的改善型住宅。

孙红梅认为，与2025年末福田梅林地块148轮高溢价争夺不同，本次土拍以底价成交，反映出当前市场对具备特殊开发门槛（轨交安全、技术复杂）地块的理性回归。深铁底价摘牌，符合其作为轨道建设运营主体的专业定位。该地块容积率3.19的规划指标，为打造罗湖核心区稀缺的改善型产品提供了空间。预计项目入市后，将有效填补笋岗片区高品质纯住宅的供应空白，缓解区域供需矛盾。