2026年2月长三角五城商品住宅市场月报

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

长三角核心五城商品住宅市场月报

引言

2026年2月，受春节假期停工停售的季节性扰动，长三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、苏州）商品住宅市场呈现“总量季节性回落、结构分化加剧”的运行特征。月末上海发布“沪七条”大幅松绑限购，成为影响长三角后续市场走势的核心政策变量。预计3月起，随着假期效应消退与政策利好释放，长三角核心五城将率先迎来供需两端的季节性修复，有望启动阶段性“小阳春”行情，但城市间、板块间、产品间的结构性分化将进一步加剧，非核心板块去化压力难有实质性缓解。

内容速览

新建商品住宅市场

供需两端同步收缩。长三角核心五城商品住宅供应总量51.93万平方米，环比下降42.6%，同比下降30.5%；成交总量65.47万平方米，占长三角整体成交规模的52%左右，虽然各城市成交量普遍下滑，但环比跌幅均控制在50%以内；成交均价38958元/平方米，环比下降8.2%，同比上涨7.9%，城市间价格走势分化显著；整体库存及去化压力攀升，合肥、杭州去化周期处于健康区间，上海去化周期处于合理区间上限，苏州、南京去化周期均超20个月，去化压力突出。

存量商品住宅市场

市场韧性显著优于新房。2月重点监测的上海、杭州、南京、苏州四城二手住宅整体成交面积207.19万平方米，环比下降44%，同比下降25.8%；成交套数21907套，环比下降44.9%，同比下降27.6%。虽成交规模受假期影响环比回落，但日均成交量基本维持在历史同期水平，市场基本面未出现实质性走弱。从市场结构来看，四城二手住宅成交占区域住房交易总量的比重进一步提升至80%，成为区域住房市场绝对交易主体，“新房改善化、二手刚需化”的市场分层格局持续固化。

土地市场

成交全面低位筑底。2月长三角核心五城经营性用地供应总建筑面积105.78万平方米，环比增长70.9%，同比下降64.1%；成交总建筑面积8.84万平方米，环比下降94.1%，同比下降94.9%，成交普遍低迷，仅苏州成交建面超5万平方米，为6.22万平方米，其他城市成交规模均不足1.2万平方米。五城本月均无涉宅用地成交，成交地块以商办类为主，且全部以底价成交，市场热度处于近一年低位，价格端全面承压。

一

新建商品住宅市场

1. 供求表现：季节性因素主导，总量收缩、韧性分化

1)长三角商品住宅整体运行特征

2月长三角区域商品住宅市场供求两端均出现显著季节性回落，绝对规模降至近一年低位。全月新增供应88.53万平方米，环比下降53.8%，同比下降30.6%；整体成交126.57万平方米，环比下降44.5%，同比下降51.1%。

价格端表现相对平稳，2月区域商品住宅成交均价29477元/平方米，环比增长1.7%，同比增长17.2%，近5个月整体走势保持平稳。

图1 长三角区域近一年商品住宅整体供求情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，部分城市纳入酒店式公寓。

监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。

2)核心五城表现

重点监测的上海、杭州、合肥、南京、苏州核心五城，成交韧性显著强于长三角其他二三线及县级市，全月成交总量65.47万平方米，占长三角整体成交规模的52%。

供应端：春节前房企推盘节奏全面放缓，核心五城商品住宅供应总量51.93万平方米，环比下降42.6%，同比下降30.5%。仅南京供应量环比上行，其余四城供应量均环比回落，整体供应呈全面收缩态势。

成交端：受春节淡季效应叠加市场观望情绪影响，核心五城成交量普遍下滑，但环比跌幅均控制在50%以内，核心城市需求基本面的稳定性凸显。

价格端：核心五城商品住宅整体成交均价38958元/平方米，环比下降8.2%，同比上涨7.9%，城市间价格走势分化显著。其中上海成交均价70814元/平方米，继续领跑五城；杭州成交均价40734元/平方米，位列第二，均价同比涨幅25.6%，近一年表现稳中有升，核心源于核心地段中高端改善项目成交带动的结构性拉升；南京为五城中唯一成交均价同比下跌的城市，同比降幅7.8%，受成交结构影响价格支撑力相对不足。

表1 2026年2月长三角核心五城商品住宅供求情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

图2 近一年长三角核心五城商品住宅成交均价走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

2. 库存及去化周期：整体去化压力高企，城市间分化显著拉大

截至2026年2月末，长三角新建商品住宅整体去化周期已攀升至24个月，显著超出12-18个月的合理区间，市场整体面临严峻的去化压力。核心五城的库存规模、去化周期分化进一步加剧，与区域内弱二线及三四线城市的基本面差距持续拉大。

合肥、杭州：依托成交流速的相对稳定及供应端的主动收缩，去化周期分别为10.4个月、10.2个月，处于健康运行区间，市场供需关系相对均衡。

上海：商品住宅可售库存规模760.96万平方米，为五城中最高；依托相对稳定的成交流速，去化周期控制在17.8个月，处于合理区间上限，库存去化压力相对可控。

苏州、南京：苏州商品住宅可售库存规模638.83万平方米，仅次于上海，去化周期达27.4个月，为五城中最高水平，尽管当月供求比0.59，仍处于供小于求状态，但受供需的结构性错配及需求基本面持续疲软影响，去化效率持续走低；南京受历史土地放量及非核心区地块入市后去化不及预期影响，可售库存规模、去化周期均处于高位。

图3 2026年2月长三角核心五城商品住宅供求去化交叉分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

从长短期变化趋势来看，五城库存面积环比基本持平或小幅下降，同比则普遍下降，其中合肥同比降幅最大为19.4%，显示供应端已在主动缩量。但除合肥外，其余四城去化周期同比均显著攀升，其中南京、苏州同比增幅分别达47.7%、42.7%，核心原因在于成交规模的同比降幅远超库存规模的降幅，市场去化能力持续走弱。

表2 2026年2月长三角核心五城商品住宅库存及去化周期

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

3. 项目表现：核心城市优质资产占据主要市场份额

2月长三角核心五城商品住宅成交集中度进一步提升，核心城市、核心地段的优质改善项目持续领跑市场，城市间分化从宏观层面传导至微观项目端。

长三角核心五城商品住宅成交面积TOP10项目中，合肥占据5席，杭州3席，上海和苏州各1席。其中杭州绿城·月映金沙庭以14625平方米的成交面积和5.56亿元的成交金额，稳居双榜首，凸显强二线城市核心地段优质改善产品的市场号召力。

表3 2026年2月长三角核心五城商品住宅项目成交面积TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅。

图4 克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成

长三角核心五城商品住宅成交金额TOP10项目中，杭州占据5席，上海占据4席，两城入榜项目合计成交金额达32.9亿元，在TOP10总成交金额中占绝对主导地位，城市分化进一步加剧。上海入榜的项目，除建发瑞湖外，成交均价均超10万元/平方米，最高达179583元/平方米，与其他城市项目形成极致价格分层。

表4 2026年2月长三角核心五城商品住宅项目成交金额TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅。

图5 克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成

二

存量商品住宅市场

1.运行特征：季节性回落不改基本面，以价换量态势延续

2月重点监测的上海、杭州、南京、苏州四城二手住宅整体成交面积207.19万平方米，环比下降44%，同比下降25.8%；成交套数21907套，环比下降44.9%，同比下降27.6%。成交规模双降核心源于春节假期导致的交易周期压缩、带看及网签流程停滞，若剔除假期因素，日均成交量基本维持在历史同期水平，市场基本面未出现实质性走弱。

价格端，2月四城二手住宅整体成交均价28660元/平方米，环比下降3%，同比下降12.23%。从近一年走势看，市场成交均价已从2025年1月33718元/平方米的阶段性高点持续回落，累计跌幅达15%，价格调整呈现连续性、单边下行特征，整体处于“以价换量”的弱平衡状态。

图6 长三角四城近一年二手住宅成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；监测城市：上海、杭州、南京、苏州4座城市。

2.核心城市表现：城市基本面差异主导市场表现

长三角核心四城二手住宅市场表现，与城市人口基本面、产业支撑力、置换需求活跃度高度相关，城市间分化特征明显：

上海：市场规模绝对领先，2月二手住宅成交面积86.11万平方米、成交套数10220套，稳居四城首位。虽受春节影响成交环比降幅接近50%、同比降幅33%，但成交套数连续三个月（2025年11月-2026年1月）站稳2万套以上，2月回落并未改变市场基本面，日均成交量仍维持在538套的相对水平，为后续市场蓄积了充足能量。

苏州：是四城中唯一实现二手住宅成交面积同比正增长的城市，市场需求韧性凸显。2月二手住宅成交面积39.83万平方米，环比下降34.9%，同比增长2.2%；价格端表现同样稳健，成交均价24357元/平方米，环比增长2.1%，同比下降1.7%。

南京、杭州：成交规模受春节影响出现回落，成交面积、成交套数环比降幅均超35%，价格端也延续调整态势。

表5 2026年2月长三角四城二手住宅成交表现

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

3.市场格局演变：二手住宅交易成为市场绝对主体

根据国家统计局数据，2025年全国二手住宅网签面积占住房总交易量的比重已接近46%，创下官方统计以来的历史新高，这一趋势在长三角核心城市表现得更为突出。

从近3年走势看，长三角四城二手住宅成交占比已从2023年的均值55%，攀升至2025年的均值72%，2026年2月进一步提升至80%，其中上海、南京、苏州三城占比均突破80%，存量房交易已成为区域住房市场的绝对主体。

这一变化反映了长三角住房市场供需结构的根本性转变：新建商品住宅端供应主动收缩，产品定位持续向高端改善倾斜；而大量刚需及务实型购房者，受总价预算、生活配套成熟度、交房时间等因素影响，持续涌入二手住宅市场，最终形成“新房改善化、二手刚需化”的清晰分层格局。

图7 长三角四城近3年新建商品住宅、二手住宅成交走势分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；监测城市：上海、杭州、南京、苏州4座城市。

表6 2026年2月长三角四城新建商品住宅、二手住宅成交对比分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

三

土地市场

1.供求表现：季节性回落显著，整体处于低位筑底阶段

2月长三角区域经营性用地供应总建筑面积577.13万平方米，环比下降13.4%，同比增长7.9%；成交总建筑面积374.92万平方米，环比下降60.1%，同比下降38.6%；成交楼板价3056元/平方米，环比下降33.7%，同比下降67%。土地市场整体筑底运行，预计3月起，随着各地年度供地计划落地，市场供求将逐步恢复常态。

图8 长三角区域近一年经营性用地整体供应成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。

2.市场热度：溢价率创近一年低位，底价成交成为市场主流

2月长三角经营性用地平均溢价率为0.8%，处于近一年低位区间。当月成交总价超过3亿元的6宗宅地，均位于非核心城市，且全部以底价成交，反映当前房企拿地意愿仍偏谨慎，投资布局极度聚焦。

图9 长三角区域近一年经营性用地成交溢价率

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。

3.核心城市表现：供应分化、成交低迷，全月无涉宅用地成交

2月长三角核心五城土地市场呈现“供应分化、成交全面低迷”的特征，核心指标显著弱于区域整体水平。

供应端：五城经营性用地供应总建筑面积105.78万平方米，城市间分化显著。南京供应规模最高，为30.19万平方米，环比增长2891.1%；其次为上海，供应建面28.15万平方米，虽然同比下降52.6%，但环比增长2455.2%；杭州供应同比降幅最大，为85.9%，供地节奏明显放缓。

成交端：本月五城经营性用地成交规模普遍低迷，仅苏州成交建面超5万平方米，为6.22万平方米，虽环比、同比仍分别下降84.6%、66.4%，但仍领先其余四城；其他城市成交规模均不足1.2万平方米。五城本月均无涉宅用地成交，成交地块以商办类为主，且全部以底价成交，价格端全面承压。

表7 2026年2月长三角核心五城经营性用地供应成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

四

后市展望

2026年2月市场回落核心为春节季节性扰动，并非市场基本面持续走弱。上海“沪七条”限购松绑为长三角市场修复注入核心动力，预计3月起，五城市场将迎来季节性修复，但结构性分化将成为贯穿后续市场运行的核心主线。

新建商品住宅市场：供需迎来确定性修复，强弱分化进一步拉大。3月房企推盘节奏将全面提速，五城将迎来节后推盘与成交双高峰，叠加政策利好带动，成交量将出现显著环比回升。但市场修复将呈现显著的结构性特征，核心城市核心地段的优质改善项目，成交集中度将持续提升；非核心板块及远郊项目去化压力难有实质性缓解，价格仍存下行空间，城市与板块间的基本面差距将进一步扩大。

存量商品住宅市场：量升价稳修复延续，存量主导地位持续强化。政策利好将带动置换改善需求集中释放，3月上海二手成交量有望冲击高位，苏州市场韧性将持续，杭宁两城成交也将迎来环比回升。整体市场将维持“以价换量”的弱平衡，价格单边下行节奏有望放缓。市场结构层面，存量房交易的主导地位将进一步巩固，“新房改善化、二手刚需化”的市场分层格局将持续深化。

土地市场：供需边际回暖，低位筑底格局难改。3月起随着年度供地计划落地，五城优质涉宅用地供应将逐步放量，土地市场供需两端或出现边际修复。但在行业整体预期未出现根本性扭转、房企现金流压力未全面缓解的背景下，房企拿地仍将高度聚焦核心城市核心板块，底价成交依然为市场主流，土地市场整体仍将维持低位筑底态势，不具备大幅回暖的基础。

1.本文章内容是由克而瑞研究分析师王媛媛撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

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