楼板“不翼而飞”，地下室变“下跃”？合规、安全问题持续遭疑，紫金书院争议不断 ｜ 追问“好房子”

紫金书院大门。董红艳/摄

本报记者 董红艳 北京报道

近期，北京紫金书院（北京新领域房地产开发有限公司开发项目）因多项质量、安全等问题，陷入交付维权风波。据悉，目前部分业主迫于物业费计收、维修被拖延等压力无奈收房，仍有业主因问题未整改拒绝收房。

众多维权内容中，最为引人关注的是，小区一层多处楼板被擅自拆除，疑似违规将地下储藏间改造成“下跃”户型。业主认为，相关改造影响小区居住安全。开发商方面称是个别业主私自拆改，并鉴定拆改未危及结构安全。但相关回应却未能打消业主的顾虑，业主认为违规拆改涉及消防安全问题，应当恢复。

截至目前，针对楼板拆改等问题，开发商与业主各执一词，责任认定仍不明确。律师表示，擅自拆除楼板涉嫌违反多项法规，开发商若存在默许、诱导等行为，难以免除责任，业主可通过法律途径维权并申请安全鉴定。

维权不间断

2025年底，紫金书院迎来交付日，却再度陷入业主维权风波。因墙面开裂、瓷砖空鼓、门窗故障、公区减配等问题，不少业主明确拒绝收房。

记者梳理发现，紫金书院的维权争议并非首次出现，早在数年前便已埋下隐患。2023年4月，项目尚在建设阶段，就有约500位业主联名发布公开信，以“前瞻性维权”的方式，对项目后续交付能力提出质疑。

今年1月4日，紫金书院通过官方微信公众号公布，项目集中交付率达73.65%；1月17日再次公告称，项目累计交付完成率为76%。但这一数据遭到部分业主质疑，被业主指出项目方“强制”收房。

日前业主周旭（化名）表示迫于多方压力，办理了收房手续。他向记者坦言：“大部分业主应该都收房了，实在没办法，现在已经退不了房。即便不收房，相关费用仍在正常计收，申请房屋维修还可能被延后处理。”该小区物业费标准接近7元/平方米/月，加之诸多质量细节并未在合同中明确约定，业主整体的维权难度较大。

当前，收房并非全体业主的共同选择。业主王景（化名）告诉记者，开发商对房屋多项问题并未完成整改，因此他至今仍拒绝收房。

项目公区地面返碱，同样是业主维权的核心问题之一。今年1月23日，紫金书院在微信公众号回应称，已启动返碱整治工作，将采用弱酸性清洗剂加快清理，并计划在冬季过后开展定期常态化除碱作业。

但记者在项目现场看到，地面返碱现象依然大量存在，红色路面砖体上附着着明显白色印迹。现场有数名工作人员正使用水枪、拖把进行清理。

紫金书院返碱情况。董红艳/摄

一位业内人士向《华夏时报》记者分析，小区地面返碱或与潮湿有关，施工阶段若适当增加砂层铺设厚度，情况或可改善，推测项目此前存在赶工期的情况。这一推测也得到相关线索佐证。在人民网领导留言板上，昌平区霍营街道回复居民噪音投诉称，施工方于2025年9月8日晚10点后仍违规进行混凝土浇筑，已对其约谈并要求整改。

消失的楼板

目前，王景最为关心的，是小区楼板被擅自拆除一事的解决方案。今年1月，有业主发现，小区一层多处楼板被拆除，质疑开发商违规将负一层打包作为“下跃”户型出售，担心楼板拆除存在结构安全隐患。

紫金书院对外宣传资料中，并未出现“下跃”相关户型表述。据北京市住建委公示信息，紫金书院（备案名：紫金新干线家园）规划为70年产权住宅，地下部分为50年产权仓储用房，其中D10#、D11#等楼栋均为地上住宅+地下仓储（戊类库房）设计。

针对结构安全争议，紫金书院于今年1月通过微信公众号回应称，经原建筑设计单位复核确认，相关楼栋为剪力墙结构，首层楼板局部开洞不影响建筑整体及周边局部结构安全；同时表示，拆除楼板并非开发商行为，系个别业主私自拆改。

但这一解释并未打消业主顾虑。周旭、王景等业主仍对项目安全问题表示担忧。周旭指着11号楼地下一层楼梯延伸处的镂空区域向记者表示，尽管开发商已出具鉴定称拆改不影响结构安全，但此处规划的是储藏间，且可能存在消防隐患，被拆除的楼板理应恢复封堵。

周旭认为，此次楼板拆改与开发商的销售行为直接相关，推测是开发商此前向业主承诺可改造“下跃”所致。不过，周旭并未有充分证据证明开发商的相关销售行为。记者在11栋负一层储藏间位置看到，工人正在进行水管施工，但被问及雇主身份时则表示“不清楚”。

负一层楼板被拆除。董红艳/摄

就业主提出的消防安全顾虑，紫金书院相关人士向《华夏时报》记者回应称，是否存在消防安全问题应由主管部门判定，相关消防隐患及楼板恢复问题与开发方无直接关联，楼板拆改及安全鉴定均属业主自身问题。该人士还透露，业主违规拆改并非个例，另有业主在顶层楼板进行开洞作业。

低楼层已售罄？

目前，紫金书院已有部分房源进入二手房市场挂牌出售。中介马进（化名）向《华夏时报》记者介绍，当前在售房源中条件较好的一套为9层110余平方米户型，房源业主并未入住便直接挂牌转让，报价619万元，实际成交价仍有议价空间。

值得注意的是，马进同时表示，开发商手中仍有部分房源未售，以一层户型为主。去年开发商曾透露计划于今年三四月份推出，但今年再次咨询时，对方称具体开售时间尚未确定。不过紫金书院项目工作人员向记者回应，目前项目低楼层房源已基本售罄，中介人员可能对项目实际销售情况了解不够准确。

截至目前，楼板拆除责任尚未有更为明确的认定。对此，北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人律师张琦向《华夏时报》记者表示，北京紫金书院小区楼板不管是被开发商拆的还是被业主拆的，必然会切断原有的楼层结构，是《住宅室内装饰装修管理办法》第五条明令禁止的。如果是开发商所为，这属于擅自改变建设工程规划及合同违约；如果是业主个人所为，该一层业主违反了《民法典》第二百七十二条对业主专用权的限制。

北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣在接受《华夏时报》记者采访时表示，如果擅自拆除楼板改变建筑规划结构，可能会占用、堵塞安全通道，或者造成消防设施受损甚至被拆除，则明显违反《中华人民共和国消防法》第二十八条等规定。若案涉小区仍在建设、销售过程中，或者仍由开发商关联物业公司进行小区物业管理的情况下，开发商在拆除过程中是否存在直接实施、指令实施、诱导实施、默许实施等行为，需由开发商自行充分举证才可能免除自身责任。

“维权业主在固定证据、基本明确拆除经过、责任主体以及所受损失后，可以提起民事诉讼，请求责任主体将拆除部分恢复原状，履行修复义务，赔偿相应损失等；并可根据实际情况，在诉讼中申请对楼栋主体结构的安全性等进行鉴定，确保居住安全。”王玉臣建议道。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁