楼市，不必悲观！

最近我写的几篇文章，主要是描述和阐述当前部分大城市楼市回暖的现象。但我看文章留言板的留言，悲观的情绪还是比较浓的。过去几年的楼市下行调整，确实对市场的信心造成较大的打击。

但随着房地产市场近几年剧烈的下行调整，楼市原先积累的风险也逐渐出清了，市场也开始出现企稳的迹象了。对于当下楼市，真的不必太过于悲观了，尤其是对一线城市和部分强二线城市。

当然，作为一位长期楼市观察和研究者，说这样的话肯定也不是凭空而来的。无论是宏观的数据还是微观的市场表现，已经在显示楼市将要逐渐企稳的迹象了。

从宏观数据来看，去年国内新建商品房销售面积8.81亿平方米，比上年下降8.7%，新建商品住宅的销售面积就更少了。而据测算，未来国内每年仍有新增住房需求10亿平方米。这个数据怎么来的呢？

之前，黄qf之前做过推算，随着时间的推移，国内每年折旧掉的房子大概有10亿平方米。如果每年大概有10亿平方米的房子进行更新改造，那也就意味着需要新增10万平米的房子用来替换。

这个数据在未来的一定时间内肯定是有参考价值。虽然总人口的减少会导致未来总的住房需求的减少，但是人口减少对住房需求的影响是一个缓慢的过程。

2025年的新建商品住宅已经是远低于10亿平方米了，一定程度上说明市场在逐渐见底了。当然，也不是这个数据一见底，市场就能够立马反弹。毕竟下跌也是存在一个惯性，转变也是需要时间的，但起码这是一个非常重要的宏观参考指标。

另一个指标，就是之前李蓓提到的：

过去两年房地产的核心矛盾是二手房供应的持续大幅上升。而这一点过去两个月已经逆转，挂牌量已经开始持续下滑，二手房跌幅开始收窄。

大城市二手房的挂牌量在减少，供需关系正在发生改变。随着一些“笋盘”被快速消化，市场供需的天平不再一味地倾向买方，买方和卖方开始进入一个新的博弈期。但政策的取消目前反而是要促进市场回稳的，这个显然对改变买卖双方的博弈形势会产生重大影响。

继续看房价的变动情况。进入2026年，房价开始出现一些积极的变化信号。从《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》来看，新房房价环比上涨的城市在增加，二手房房价环比从无一城市上涨到开始有少数城市上涨了。同时，如果仔细分析数据，会发现即便是房价仍在下跌，但整体跌幅有所收窄。

说实话，以上都是楼市回暖的积极信号。当然，这里再次强调一下，目前这种回暖的迹象主要是发生在大城市。

继续老生常谈一下，从逻辑上讲，大城市楼市回暖是迟早的事情，无论从经济发展水平、发展机会、配套条件等，大城市是断崖式的领先，这就必然会导致人口继续流向大城市，这就会导致大城市的楼市需求支撑非常强劲。这个发展规律已经在被其他经济体的楼市发展历史证实过。