朱保全“预警”：物业竞争进入“战国时代”、空置房成新挑战

新京报贝壳财经讯（记者段文平）3月20日上午，万物云召开2025年度业绩发布会。万物云董事长朱保全判断，当前物业市场竞争已进入“战国时代”，行业集中度持续加强。一方面，优质标的的竞争呈现白热化态势，另一方面，规模性物企的集中度加速提升。

万物云董事长朱保全。业绩发布会截图

朱保全表示，在集中的过程中，并不意味着小企业完全消失，因为物业行业一定会存在“小而美”的情况。同时，向规模型企业集中的趋势目前来看并未发生改变。所以，在这一趋势下，能够坚守下来的企业，未来一定会有倍数级的增长。

具体来看，朱保全说，万物云旗下两大品牌，一个是住宅物业领域的万科物业，2025年参与了280次业委会项目投标，最终中标196次。针对未中标项目的对手方分析显示，超半数竞标失利对手为属地小型物业企业或地方国企，这也是万科物业当前面临的竞争格局。非住领域方面，公司旗下万物梁行全年参与1079场竞标，中标率51.8%，在48%的败标案例中，赢过万物梁行的多为大中型同行企业。但是也呈现一个现象，行业尚未出现能在多领域全面压制万物梁行的对手，败标对象相对分散。

从“蝶城”来看，朱保全表示，公司忽视了两件事情：一是市场下行带来的整体物业费收缴率、缴费意愿等指标的变化；二是当前业主组织并非单纯站在乙方监督人的视角，有很多业主自治组织在亲自下场，成为蝶城变阵过程中涌现的一股新的竞争力量。

当然，朱保全依然认为，蝶城模式是目前住宅物业实现集约化运营最有效的一种方式。

朱保全的另一个判断是，接下来行业、社会要面临的挑战则是从“保交楼”转到“超预期的空置房”。

朱保全在《该来我不推》的致股东中表示：当下的房子并不好卖，一个交付的小区可能会有超过30%的未售房屋。这样的项目要承接吗？毕竟有70%已销售的部分，但却要被动接受30%需要开发商支付的空置房物业费，然后这部分应收账款往往会形成坏账。为了减少应收账款，就要去参与所有房企给供货商提供的以房抵债，但抵债资产往往又面临减值。历史上开发商的新楼盘物业都很优质，接下来行业、社会要面临的挑战则是从“保交楼”转到“超预期的空置房”。另一方面，业主已购买房屋的空置率也不可小觑，空置业主搭便车，缴费业主负担加重。

对于如何化解资产空置带来的坏账风险，朱保全表示：“捍卫诚实缴费业主的公平权益，将是我们在存量时代必须坚守的底线。”

编辑 杨娟娟

校对 杨利