“国家队”出手，最高直降50%

国企房东，开始降价了。

最近，西安市住房和城乡建设局发布通知，明确外来务工人员租住保租房优惠项目，可享受10%至50%的租金减免，最高可实现租金半价。

值得关注的是，过去不少二线城市，保租房主要面向大学毕业生等新市民，存在一定的申请门槛，比如学历、社保等。但此次，西安不仅大力促进外来务工人员承租保租房，还在租金上给予较大优惠。

西安之外，还有不少大城市推出租金远低于市场价格的保租房，比如深圳的“6折保租房”。

越来越多保租房项目的推出，会对租赁市场带来哪些影响？

一座小区楼盘 图/视觉中国

降价并放宽条件

“不需要社保记录，只要户口不在西安就行”“需要在西安没有住房，不是西安户口就行”“租期最短3个月，随时可以起租”……中国新闻周刊向西安多个面向外来务工人员的保租房项目咨询时，得到这些回复。

事实上，西安在发布《关于做好外来务工人员租赁保障性租赁住房有关事项的通知》，明确了外来务工人员租住保租房优惠项目，可享受10%至50%的租金减免之后，随即发布了第一批外来务工人员申请保租房优惠活动项目。这些项目原本的租金，已经相较于备案价格有所降低，比如临潼区、长安区这些保租房项目，已经比备案价格降低了50%。

相关工作人员表示，西安此次面向外来务工人员推出的保租房，还实行“先住后审”，现场核验后即可签订临时协议入住，1个月内完成正式审核即可。

那么，目前西安面向外来务工人员的保租房租赁，整体行情如何？中国新闻周刊了解到，部分距离市区较近的项目，目前承租情况较好，但部分在较偏远郊区的项目，承租情况一般，还有不少剩余。

不只是西安，最近珠海的万山海洋开发试验区、金湾区也先后调整保租房定价，将租金标准下调至市场价的70%，较之前下调不少。这些项目相关房源目前基本已租罄。

一般而言，即便不降价，保租房的市场定价普遍低于市场价。除了降价，近期不少城市还对保租房的申请，不断放宽申请条件。

比如深圳，申请的限定条件正不断放松。最近几个月，深圳保租房配租对象从主要面向企事业单位（定向配租），转向推出较大比例房源面向个人和家庭直接配租，中小微企业员工、自由职业者等过去难有机会的群体也能申请。部分批次的社保门槛（如2026年市级第一批），放宽至仅需正常缴纳即可；深汕合作区甚至已不设社保要求，凭劳动合同或户籍证明就可申请。

在广东城规院住房政策研究中心主任李宇嘉看来，随着保租房大规模供应上市，其面临出租率提升的压力。同时，近年来除了热点城市外，各二、三、四线城市基于存量盘活，商品房去库存，推进产城融合的考虑，也开始大规模筹集保租房，部分城市因此出台优惠政策提升出租率。

值得注意的是，根据克而瑞数据，2025年国企系企业的住房租赁市场份额同比涨幅达5.41%。截至2025年末在住房租赁市场的占比超过了20%。

影响几何？

根据住房和城乡建设部相关披露，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间）。不少业内人士坦言，随着时间推移，这些房源正不断上市，开启分配。越来越多大城市对存量房产的“收储”，也已经开始或者不断加快。

不过，目前很多城市的保租房供应，不少集中于郊区或者产业园区周边，城市中心的供应量整体较小。比如此次西安面向外来务工人员供应的保租房，主要集中在长安区、临潼区、高陵区等非核心市区。

“保租房对郊区租赁市场影响更为显著，比如上海的五大新城、产业新城近期推出不少保租房项目，嘉定、闵行、金山等区域，已经对原本租房市场产生不小影响，这些区域相比上海其他区域，租金下降幅度较大。”李宇嘉表示。

而在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，最近几年保租房陆续入市，市场潜在供应量持续走高，租金下调，客观上降低了新市民群体的租房居住成本，真正发挥了保租房高性价比的作用。租金下调之后，能更好地发挥以人带动市场资源和产业资源汇集的作用。

除了对郊区房产租赁价格影响较大，集中式公寓同样是受影响较严重的领域。根据克而瑞统计，截至今年1月，近半数城市租金同环比齐降，重点监测的核心8城（北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、武汉）集中式公寓整体租金环比下降0.8%，同比下降2.5%。

此前集中建设的保租房小区，多位于城市郊区。但最近，越来越多城市开始收购二手房作为保租房房源，包含不少城市中心的“老破小”。比如今年2月2日，上海收购二手房用于保租房实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点。

那么在未来，保租房会进一步影响租房市场吗？

在严跃进看来，现在收购市中心的“老破小”或老公房来做保租房，能让当前保租房从结构上有一定变化。但在保租房兴建方面，每个城市可能会有所差异，更多地方保租房的建设，会紧密地与当地产业结合，对租房市场影响相对较弱。

李宇嘉则认为，保租房以其较低租金、保障属性的特征，主要针对租金支付能力不足的年轻人、新市民。保租房尽管租金较低，但也存在短板，即受限于成本和标准化要求，往往户型单一、装修风格“千房一面”，缺乏个性化和品质感。保租房提供的是基本保障，其与市场化租赁需求仍然存在分化。未来各地政府兴建保租房更大可能仍然是与当地产业结合，基于产城融合、产业社区打造的概念兴建新的保租房，主要服务在产业园工作的人群。

记者：赵越

编辑：孙晓波