政策加持、需求释放

来源：21世纪经济报道

　　21世纪经济报道记者 吴抒颖

　　房地产行业的成交旺季“金三银四”如期而至。

　　上周六（3月14日），上海以1472套的二手房单日网签量创下年内新高；北京楼市在政策的催化下一二手房成交量环比增长；广州二手房看房量、成交量也有所活跃；深圳二手房在3月上半月也成交大增。

　　每年的3月、4月，是房地产市场的关键节点。由于年初通常处于春节期间，购房需求被顺延；此外，学位房需求也通常在3月、4月释放，进而带动整体楼市成交走高，因此市场格外关注这两个月的楼市表现，这关乎全年楼市的走向。

　　今年的“金三银四”，更显不同，房地产市场已经理性回归数年，公众格外期待今年的“小阳春”能够实现量价齐涨，带动市场进入新的发展周期。21世纪经济报道记者多方调研采访发现，当前一线城市的房地产市场成交量环比明显回升，价格表现则相对平稳。综合多位市场人士的分析，北京、上海在政策的催化下，部分购房需求集中释放，今年“小阳春”成交量乐观可期；广州、深圳成交量也有亮点，整体有望出现复苏势头。

　　一线城市量升价稳，全国房地产市场整体呈现良好开局。

　　“小阳春”来了

　　上海是这一轮“小阳春”表现最亮眼的城市。

　　据克而瑞统计，今年3月9日至3月15日，上海二手房市场呈现爆发式增长，一周成交量达7233套，创下近五年（自2021年以来）的周度最高纪录。

　　据上海网上房地产发布数据，3月18日，上海二手房成交量在工作日也录得906套的成交量，处在市场高位。

　　上海本轮成交“火爆”，源于新政的刺激。2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，推出缩短非沪籍社保年限、放宽居住证购房资格、提升公积金最高贷款额度等7条稳楼市措施，也被称为“沪七条”。

　　一位全国性房企上海公司负责客户研究的人士告诉21世纪经济报道记者，这几年每一轮新政都能够带动一部分需求提前入市。上海这一次还叠加了“金三银四”的因素，所以市场整体上的表现是成交量暴涨，成交价也无明显下跌，表现趋于稳定。“从我们观察到的数据来看，去年12月至今，上海的二手房成交价未进一步回落，仍然比较坚挺，是积极的信号。”

　　北京去年12月的政策也仍在发挥作用。据58安居研究院，今年春节后随着线下售楼处、中介门店全面复工，找房热度快速反弹，2月28日北京新房热度回升至60.3、二手房热度达66.1，3月14日该热度进一步升至59.9和65.6，新政的提振效应持续释放。

　　成交量方面，2026年1月26日~2月1日，北京当周成交4244套，为近12周峰值，较新政前周均水平上涨超30%。春节后市场也逐步恢复，3月1日~3月8日当周成交2980套。

　　与北京、上海有新政加持不同，广州、深圳则完全是购房刚性需求所带来的市场热度回升。

　　公开消息显示，今年3月前两周，广州二手房网签量已突破4000套，单日最高成交达271套（3月15日），创2023年以来新高。

　　一位广州天河区的中介人士告诉21世纪经济报道记者，“最近很忙，每天都在忙着带看、约谈、约签。现在去签约中心都要排队，跟去年年底不一样。我们门店这个月的成交也很好，已经成交9套了。”

　　深圳的数据也非常直观：据深圳中原研究中心监测数据，截至3月18日，深圳全市一二手住宅累计成交已超4000套。其中，新房住宅累计成交1474套，较2月同期增长38.9%；二手住宅累计过户2715套，较2月同期增长58.6%。

　　深圳中原研究中心分析称，春节后深圳楼市成交持续回升，客户入市意愿明显提高。新房市场多项目降价促销，效果显著；二手成交也快速回暖，小阳春已经到来。

　　信号待增强

　　市场成交量起势明显、价格平稳，二手房房东已经出现“惜售”心态。

　　据21世纪经济报道记者从上海、广州和深圳的多位中介处获得的信息，当前二手房房东心态相对强硬，二手房价格相对此前坚挺，谈价空间有限。“前期二手房有性价比的房源基本都消耗了，今年春节后价格不好谈，因为房东接触到的信息都是市场变好了，再降价不如租出去，所以现在基本价格保持稳定，但如果有价格松动，走货会很快。”一位深圳南山区的中介人士告诉21世纪经济报道记者。

　　一手房方面，当前房企仍然采取“以价换量”策略。一家深耕华东市场的房企营销部人士对21世纪经济报道记者表示，当前市场二手房量涨价稳，但从一手房来看，“启动信号还待确认。”

　　根据上述营销部人士提供给21世纪经济报道记者的统计数据，本月上海以及周边城市一手房成交均价多数有所回落，这主要是因为房企“以价换量”以及成交结构偏移所致。

　　“今年三月，我们项目周边一个竞品价格直接85折，价格比我们低了几千块钱一个平方米。他们走量很快，我们几乎没有成交。”一位华南房企人士对21世纪经济报道记者表示。

　　这种情绪的背离，同样体现在土地市场上。

　　以上海为例，今年3月13日，上海2026年第一批次住宅用地出让完成，3宗地块分别位于嘉定新城、徐汇长桥和青浦西虹桥，总计出让建设用地面积19.83万平方米，成交总金额约68.09亿元。其中，除上海青浦区地块出现6.6%的溢价率之外，其余2宗地底价成交。

　　这说明，当前的市场热度之下，房企在土地市场上的决策仍然稳健。此前，在招商蛇口的业绩会上，招商蛇口副总经理伍斌分析称，2026年土地市场有望延续整体低位运行、局部点状稍热的特征。

　　伍斌表示，2026年招商蛇口的投资原则继续在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选。根据市场和回款的情况，在满足“三道红线”、平衡好规模和利润的前提下，还要每个项目要达到“六好”投资标准，确保资源有效投放，更聚焦项目的周转速度和收益兑现。

　　以此角度来看，本轮楼市“小阳春”能够带动今年市场持续筑底回稳，仍有赖于多个因素的影响。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶提醒，市场企稳将是一个渐进过程，后续的持续性依赖于居民收入预期及房价预期修复等宏观基本面的实质性好转。