从38号文件出台，看未来五年长春楼市发展

自然资发〔2026〕38号文是“十五五”时期自然资源要素保障的全国性政策，直接重塑房地产行业底层发展逻辑。本报告结合长春2025-2026年楼市基本面，梳理政策传导路径，研判未来5年市场走势，为相关市场主体提供参考。

政策导向

倒逼行业从增量扩张转向存量盘活

该文件为2026年3月自然资源部、国家林业和草原局联合印发的全国性规则，与房地产领域直接相关的主要条款共3项：

01

增存挂钩机制

明确年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，土地管理进入增量存量联动调控阶段；

02

经营性供地限制

新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，仅存量建设用地（城市更新、旧厂改造）可用于商品房开发，直接切断商品房新增用地供给；

03

配套支持政策

简化征地审批流程，允许城中村改造项目中不超过总面积10%的零星土地用于保障房和便民设施。 政策导向为推动房地产从增量扩张向存量盘活转型，房企能力要求从“资金竞价能力”转向存量盘活能力+产业导入能力+精细化运营能力；

楼市基本面

已进入筑底复苏通道

本章节数据引自克而瑞2026年3月发布的《长春楼市2026：土地成交重塑新房格局》及长春官方楼市公开运行数据，客观呈现市场现状：

土地市场

2025年住宅及商住用地成交40宗，总价款117.37亿元，同比增长19%，实现止跌回稳；

供需&价格

依据2025年成交土地数据，2026年新房预计供应319万平方米，区域分化显著（高新等为改善型主力供应区域，长德等为刚需主供区）；全年新房均价预期8900-9200元/㎡；

库存情况

整体库存去化周期收窄至31.6个月；

托底政策

购房补贴、公积金最低首付15%、最高贷款额度提至100万元等政策持续发力，春季促销效应显现；

政策传导路径

全链条重构市场运行规则

本次文件未提及长春特殊豁免条款，全国性规则直接适用，传导逻辑按“土地端→市场主体→供给端”逐层落地：

土地端传导

新增经营性房地产供地被直接切断，结合长春当前较高的库存水平，“增存挂钩”机制将倒逼地方政府将供地重心转向存量建设用地盘活，加速去化现有库存；

市场主体传导

土地出让规则从“价高者得”的招拍挂模式转向“方案优、能力强、产业匹配度高”的综合评审模式，房企拿地逻辑彻底重构，缺乏存量运营、产业导入能力的中小房企竞争优势快速弱化；

供给端传导

商品房供给全部绑定存量改造项目，叠加城中村改造10%零星用地用于保障房的要求，住宅供给结构中保障房、便民配套占比将有所提升；

未来5年趋势

平稳复苏下结构分化，行业回归产品重心

结合政策要求与长春当前基本面，2026-2031年长春楼市发展趋势可归纳为四点：

01

土地市场趋势

新增经营性商品房供地全面清零，城市更新、旧厂改造成为商品房供地唯一来源，土地出让收入结构发生根本性变化，“增存挂钩”推动地方政府加速梳理存量土地、盘活闲置资源；

02

量价趋势

整体市场维持筑底复苏态势，重点改善板块因存量改造项目集中、供需匹配度高，价格稳中有升；远郊刚需板块供应向存量资源倾斜，价格波动幅度进一步收窄；

03

区域格局

区域分化进一步强化，中心城区（二道、净月、高新、南关）持续占据成交主导地位，原有供需失衡板块通过存量盘活优化供给结构，局部供需矛盾得到缓解；

04

行业格局

央企、头部国企及具备存量运营能力的优质民企占据市场主导，行业竞争回归产品力与服务力，传统“快周转”模式，可能彻底退出长春市场；

38号文落地

长春楼市或正式进入存量盘活时代

自然资发〔2026〕38号文的落地，推动长春楼市正式进入存量盘活时代，未来5年市场整体处于平稳复苏通道，结构分化特征将更加显著，行业逐步摆脱传统规模扩张逻辑，向更加注重民生保障、品质提升的高质量发展方向转型。

上述研究成果有由克而瑞长春分析师严悦铭，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI问数、AI问智、AI报告和数据分析功能撰写。

1、上述研究成果由克而瑞长春分析师严悦铭，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议，

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