关键反转！京沪房价 11 个月连跌后迎来首涨！

来源：大伟看楼市

2026年3月，国家统计局发布的2026年2月70个大中城市商品住宅销售价格数据，释放出中国房地产市场的关键转折信号——北京、上海两大核心一线城市房价，在经历连续11个月的单边下跌后，首次实现环比同步上涨。北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，二手住宅价格环比上涨0.3%；上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，二手住宅价格环比上涨0.2%，这一“止跌转涨”的变化，打破了市场对楼市“小阳春乏力”的普遍预期，成为马年开春楼市最引人关注的积极信号。这一现象并非偶然的短期波动，而是政策引导、供需调整与市场信心修复多重力量共振的结果，其信号意义远超涨幅本身，既彰显了核心城市楼市的独特韧性，也折射出中国房地产行业从深度调整向平稳复苏转型的阶段性特征。

回顾过去11个月，京沪房价的持续下跌，是行业深度调整与市场预期低迷双重作用的必然结果。自2025年4月起，受全国房地产市场整体调整、购房信心不足、库存压力凸显等多重因素影响，京沪楼市开启单边下行通道，无论是新建商品住宅还是二手住宅，价格环比均连续出现小幅下跌。期间，尽管两地先后出台多项稳市政策，但市场复苏乏力，购房者观望情绪浓厚，“买涨不买跌”的心态主导市场，业主降价抛售现象时有发生。核心板块优质房源议价空间一度扩大至10%-15%，部分远郊房源价格较峰值缩水40%以上，市场陷入“量价齐跌”的循环困境。中指研究院数据显示，2025年全年，北京二手房均价累计下跌5.8%，上海二手房均价累计下跌4.6%，连续11个月的下跌，让市场对核心城市楼市的韧性产生了质疑。

深入剖析可见，京沪房价的首次上涨，核心是政策、供需、预期三大因素协同发力的结果，其中政策的“精准滴灌”起到了关键的催化作用。2026年开年以来，房地产政策呈现“自上而下协同发力”的态势，全国前两月已发布100多条调控政策，而京沪作为核心城市，政策优化更具针对性与实效性，精准聚焦刚需与改善型需求，切实降低购房门槛与资金成本。上海在2月底推出“沪七条”新政，力度堪称年内重磅，将外环内非沪籍购房的社保年限从3年大幅缩短至1年，估算可增加潜在购房人群至少9万人；同时将首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑相关优惠，最高额度可达324万元，大幅降低了刚需群体的月供压力。政策落地后首个周末，二手房线上咨询量较1月周末日均上升48%，市场响应速度远超预期。

北京则受益于前期政策“组合拳”的滞后效应，2025年12月出台的政策延续“五环内外”分区施策逻辑，五环内非京籍社保/个税年限由5年降至2年，五环外降至1年，同时降低二套公积金贷款首付比例，优化多子女家庭购房资格。这些政策经过一段时间的传导，在2026年节后逐步提振市场信心，1-2月北京二手住宅网签规模超2.3万套，高出近十年同期平均水平两千余套，为房价企稳上涨奠定了坚实的成交量基础。此外，北京海淀区推出的“海青安居”政策，为重点产业应届毕业生提供每月1000元、最长2年的安居补贴，进一步激活了刚需群体的购房需求，成为房价上涨的重要助力。

供需关系的边际改善，是本次京沪房价上涨的核心支撑。从供给端来看，2025年下半年以来，京沪二手房挂牌量持续下行，北京、上海二手房挂牌量较2025年8月的高点已累计下降16%和27%，2026年2月两地挂牌量环比分别下降2.5%和4.2%。与过往不同，本次挂牌量下行并非源于成交加速，而是来自可出售体量和业主出售意愿的下降，表现为新挂量减少、撤牌量增多，这一现象被业内认为是社会库存自然触底的体现。库存压力的缓解，使得市场供需关系从“买方主导”向“供需平衡”转变，业主惜售情绪上升，报价趋于坚挺，议价空间大幅收窄至5%以内，部分热门小区业主已开始试探性上调挂牌价。

从需求端来看，京沪作为人口持续流入的核心城市，教育、医疗、就业等优质资源的稀缺性，决定了住房需求的刚性支撑。政策松绑进一步激活了被压抑的刚需与改善型需求，上海总价250万元以内的“老破小”成为成交主力，300万元以内房源成交占比从常规的68%提升至72%；北京房山、昌平、大兴等平原新城的刚需盘表现抢眼，核心城区优质改善型房源持续热销，甚至出现“当天看房即成交”“千人摇”的场景。量的提升最终带动价的企稳回升，形成“量价联动”的良性循环，这也是本次房价上涨区别于以往短期炒作的核心特征。

需要明确的是，本次京沪房价上涨并非“全面普涨”，而是呈现出显著的结构性特征，这也决定了其复苏的温和性与可持续性。从区域来看，上涨主要集中在核心城区和优质板块，如北京五环内成熟社区、上海外环内核心地段，以及近地铁、靠产业园的品质楼盘，这些区域凭借完善的配套与稀缺的资源，成为价格上涨的主力；而远郊区县房价仍保持平稳，部分区域甚至仍有小幅回调，形成“核心领跑、局部企稳”的分化格局。从户型来看，小户型、中低价位的刚需房源成为成交主力，上海新政对非户籍人群的倾斜，进一步放大了这类房源的需求，推动其价格率先上涨；

而大户型、高总价的改善型房源，成交虽有回暖，但价格涨幅相对温和，反映出市场复苏仍处于理性区间，未出现盲目炒作的现象。同时，从同比数据来看，京沪房价仍处于下行区间，2月份北京、上海二手住宅价格同比分别下降8.4%和6.2%，说明市场复苏仍需时间，尚未进入全面上涨阶段。

京沪房价止跌回升，作为房地产市场的重要信号，其对行业与市场的影响深远且持久。从行业层面来看，两大核心城市的率先企稳，打破了全国楼市“单边下行”的预期，形成“一线领涨、二线跟涨”的传导链条，广州、深圳、杭州、南京等城市成交量已出现明显环比上涨，越来越多的城市加入止跌回升的行列，为全国房地产市场平稳复苏注入信心。同时，这一变化也印证了“政策底、市场底、信心底”三重共振的成效，自然资源部38号文严控土地新增供给、政府工作报告明确“去库存”目标等政策，从根源上扭转了行业供需格局，推动行业从规模竞赛向高质量发展转型。

对于市场各方而言，这一信号既带来机遇也带来考验。对于刚需群体，当前宽松的政策环境的是入市的窗口期，可聚焦核心板块的刚需房源，实现安居需求，但需理性判断自身支付能力，避免盲目跟风；对于改善型群体，可把握市场窗口期，优化资产配置，选择品质优良、配套完善的房源；对于房企而言，核心城市市场的回暖为其提供了喘息之机，有助于缓解资金压力，同时也倒逼房企聚焦“好房子”建设，提升产品品质与物业服务水平，回归居住本质；对于投资群体，则需摒弃“买房必涨”的旧思维，认清楼市结构性分化的趋势，谨慎布局。

展望未来，京沪房价能否持续企稳上涨，仍面临多重考验，市场复苏将呈现“温和渐进、分化加剧”的态势。从有利因素来看，政策红利将持续释放，各地将继续优化调控政策，聚焦刚需与改善需求，打通新房与二手房交易循环，同时存量土地盘活、二手房收储等政策将进一步优化供需结构，为房价稳定提供支撑。此外，京沪人口持续流入的趋势未变，优质资源的稀缺性将长期支撑住房需求，为房价提供坚实的基本面支撑。但同时也需警惕潜在风险：若未来核心城市宅地新供体量超预期增加，或二手房挂牌量大幅反弹，可能会对房价形成压力；全国楼市整体仍处于调整周期，二三线城市复苏节奏滞后，部分库存压力较大的三线城市仍面临去化困难、价格承压的局面，难以形成全面回暖的态势。

综上，京沪房价连续11个月下跌后的首次上涨，是中国房地产市场调整趋缓、积极信号持续积聚的重要标志，并非偶然现象，也不是楼市全面回暖的终点，而是结构性复苏的起点。这一信号不仅彰显了核心城市楼市的强大韧性，更揭示了行业发展的新逻辑——告别普涨时代，聚焦核心价值、回归居住本质，将成为未来房地产行业的长期发展主线。对于市场各方而言，唯有保持理性，把握政策导向，聚焦真实需求，才能推动房地产市场实现平稳健康发展，让房子真正回归居住属性，为经济社会高质量发展提供有力支撑。