最高院：能否以经济适用房需家庭为单位申购为由，即认定为共有？

作者：周军律师.

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经济适用房是政府提供政策优惠、面向中低收入住房困难家庭供应的保障性住房，其申购需以家庭为单位。

那么，能否以经济适用房需家庭为单位申购为由，即认定房产为家庭共有？

最高院在《晏某与朱国平、廖小清第三人撤销之诉再审案》中明确：

虽然根据经济适用住房的有关政策要求，城市居民有共同生活的家庭成员的，应以家庭为单位共同申购经济适用住房，但不能当然地认定该获得的经济适用住房属于家庭成员共有。家庭共同财产的认定以家庭成员对财产取得所作出的贡献或家庭成员的约定为要件。

本案再审审查的焦点在于：晏娟是否属于诉争房屋的共有权人。

从原审查明的基本事实看，2009年7月，廖小清与女儿晏娟(廖小清与前夫于1993年9月10日所生)向经济适用住房行政管理部门申购经济适用住房，经批准同意申购后廖小清于2009年9月1日与萍乡市家兴房地产开发有限公司签订《湘东区经济适用住房销售合同》，并于2009年7月29日支付39260元购房款。上述签订经济适用住房销售合同、交付购房款时，晏娟尚不满16周岁，属限制民事行为能力人，也无法以自己的劳动收入为主要生活来源。虽然根据经济适用住房的有关政策要求，城市居民有共同生活的家庭成员的，应以家庭为单位共同申购经济适用住房，但不能当然地认定该获得的经济适用住房属于家庭成员共有。

晏娟申请再审认为《江西省人民政府关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见》(以下简称江西省经适房意见)第十七条规定，产权人栏目中填写申请人家庭所有居住人员姓名，因此其作为家庭成员具备共有人的合法正当权利基础。

本院认为，《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第五条对物权法定原则作出规定，亦即物权的种类和内容由法律规定。关于物权权利人的界定，应属物权内容的范畴，该界定应由法律而非其他规范性文件作出明确规定。家庭共同财产的认定以家庭成员对财产取得所作出的贡献或家庭成员的约定为要件，是民法物权制度的应有之义。

江西省经适房意见作为行政机关颁布的其他规范性文件，属于行政管理规范，其目的在于限制和预防通过不正当手段申请经济适用住房的行为，确保经济适用住房作为一种具有保障性、福利性的住房能真正分配给急需住房保障者。晏娟依据江西省经适房意见第十七条规定主张其为诉争房屋的共有权人，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。

周军律师提醒，经济适用房以家庭为单位申购，不直接等同于家庭共有。产权归属需以不动产登记为首要依据，结合出资贡献、书面约定、婚姻关系综合认定。仅参与申购、无登记、无出资、无约定：归登记人单独所有；婚姻存续期间家庭申购、登记在一方名下：原则上夫妻共有；共同出资、书面约定、登记共有：认定为家庭共有。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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