“沪七条”发力：上海二手房量涨价稳 新房成交修复性上涨

21世纪经济报道记者唐韶葵

2026年2月25日，上海五部门联合发布楼市优化新政“沪七条”，从放宽非户籍购房社保年限、优化公积金贷款政策、减免沪籍成年子女首套房产税等多维度释放利好，精准激活刚需与改善型购房需求。如今新政落地半月有余，多方数据显示，上海楼市快速走出春节淡季阴霾，二手房市场呈现“成交量冲高、价格整体企稳”的核心态势。3月14日，上海二手房单日成交达1472套，逼近1500套大关，创下近一年来单日成交次高。

与此同时，新房市场同步开启修复性上涨行情，楼市小阳春提前兑现。

易居研究院副院长严跃进分析认为，上海二手房成交有望冲高：3月下半月为网签高峰，全月二手房网签量或破3万套、创近年新高。这被视为市场回暖的关键指标，也是印证楼市小阳春的重要标准。他认为，4-5月上海二手房交易热度将延续。

严跃进还指出，市场热度将由点及面传导。当前成交集中在外环外、中外环间总价500万元左右刚需刚改板块（闵行、普陀、松江等）；刚需活跃将带动置换需求，随着观望情绪减弱，预计3月下旬起中高端改善及豪宅成交有望提振，市场热度逐步扩围。

实地探访：交易中心人气回暖

3月15日和16日，21世纪经济报道记者走访了分布于外环外、中环、内环内的嘉定区、普陀区、徐汇区房产交易中心，直观感受新政后的楼市交易热度。在嘉定区房产交易中心，现场工作人员对前来咨询购房流程、税费政策的市民张迎坦言，春节后，咨询和办理过户的市民明显比节前多了不少，周末交易中心客户会比工作日多一些。

（嘉定区房产交易中心，唐韶葵/摄）

3月15日的普陀区、徐汇区交易中心，人气情况与嘉定区高度相似。到3月16日，由于是工作日，办理业务的市民要少很多，但也有部分市民前来咨询新政细则、二手房交易流程。

“沪七条”于2月25日发布后，二手房成交节奏明显加快。网上房地产数据显示，2月25日起，上海单日成交二手房突破500套，随后逐日稳步上行，2月最后一天单日成交高达839套。直接跳过传统节后1-2周的市场恢复期，热度快速攀升。

3月以来，市场继续升温。截至2026年3月15日，上海全市二手房（含商业用房、车位）累计成交量达13955套，其中纯住宅成交12468套，占比高达91%，成为二手房成交的绝对主力。

城市测量师行认为，上海二手房市场已呈现明确的“量涨价稳”格局。

针对市场关注的车位拆分新政，某中介机构数据显示，3月14日-3月15日周末两天上海成交车位923个，占二手房总成交的7%左右，商业及办公用房合计成交379套，车位拆分新政对二手房住宅成交核心数据影响极小，市场热度提升主要源于购房需求的真实释放。

“这次新政不仅对来访有影响，对成交也有影响。”同策研究院联席院长宋红卫指出，通过监测2月26日至3月8日这11天来，公司旗下代理的36个不同区位、不同类型的新房案场的数据，新政带来的项目来访覆盖率为27.8%，受新政影响的来访人群占比约5%。宋红卫指出，新政具备实际效果但并非全域起效，城郊项目新政来访覆盖率仅11%，相关客群仍处于观望看房阶段，政策效果尚未完全释放。

同策研究院监测数据显示，从拉动来访的核心因素来看，“公积金贷款额度提升”贡献77%，“非户籍外环内购房社保年限由3年改1年”贡献19%，其余两项政策拉动占比各2%。值得关注的是，受新政影响客群来访成交转化比约10:1，远高于非新政客群的 27:1，充分体现“沪七条”新政的定向精准性。

上海中原地产分析师卢文曦指出，“沪七条”对刚需群体的购房成本与准入门槛的调降十分有效，这也是上海二手房能快速跳过节后恢复期、成交量快速冲高的核心原因。同时，新政后业主心态逐步转向乐观，挂牌价理性上调，议价空间缩小，市场从此前的买方主导逐步转向供需平衡，节后二手房量涨价稳的格局有望持续。

低总价刚需成主导

值得一提的是，从成交结构看，本轮上海楼市回暖，核心驱动力来自刚性购房需求的集中释放，二手房成交结构呈现明显的低总价倾斜特征，刚需“上车盘”成为市场绝对主力。

多个外环外中介门店业务员反馈，近期总价200万元左右的房源签单量有所上涨。

城市测量师行的统计数据也印证了这一趋势。2025年1月，上海300万元以下二手房成交占比59%。到了今年2月，这一数据升至70%，截至2026年3月15日，进一步增至73%。

与二手房市场回暖同步，上海新房市场在新政加持下摆脱春节低迷，正式步入修复性上涨通道。

近期，多个新房项目抓紧“沪七条”政策红利释放的契机，在竞争相对激烈的板块推出优惠促销。比如，位于中环的金隅公园东序就在预售证价格调整下限范围内，加上车位促销。附近的普陀金茂府也推出多项优惠政策。内环内的中信泰富外滩道、保利发展外滩曜，也给出了政策框架内的最低价格优惠。

网上房地产数据显示，3月11日，上海新房网签733套，相比前一天几近翻倍。新政后，上海新房成交量总体呈现稳定攀升态势。

卢文曦表示，传统楼市小阳春已提前锁定。整体来看，上海二手房将维持“成交量高位运行、价格整体平稳、局部小幅修复”的态势，新房市场修复性上涨节奏将逐步加快。刚需与改善性需求持续释放，全市房地产市场将朝着平稳健康的方向发展，为一线城市楼市企稳复苏提供有力支撑。