彭永东应该为贝壳的亏损负责

尽管贝壳2025年全年盈利近30亿元，但并不能掩盖第四季度亏损的忧虑。

贝壳第四季度经营利润亏损1.47亿元，最终息税后净利润仍有0.82亿元。

这是贝壳疫情后首次季度经营利润亏损，意味着过去几年的小周期里，贝壳投资出现了失误。

亏损来源于营业收入下降幅度，高于运营费用下降幅度。

贝壳第四季度实现营业收入221.9亿元，同比下降28.7%；同期营业成本下降27.2%，运营费用只下降20.4%。

运营费用主要包括市场营销、行政、研发以及资产减值等成本，其中研发费用每年基本固定。

贝壳第四季度运营费用49亿元，其中一项是股份支付薪酬费用4.38亿元，这主要是2022年一次性发给彭永东、单一刚的限制性股票的逐年摊销。

放到全年来看，贝壳股份支付薪酬费用高达19亿元，这意味着彭永东、单一刚2025年薪酬仍将高达数亿元。

今年年初，作为贝壳联合创始人，彭永东、单一刚联合捐赠1000万股贝壳股份，价值约4亿元，用于设立“健康家贝守护金”，惠及贝壳平台超50万服务者。

某种程度上，这项捐赠可以让平台服务者得到些许安慰，因为贝壳平台正变得越来越“内卷”。

在交易量和营业收入减少、门店和人员增加的同时，贝壳第四季度新房、二手房贡献利润率均创新高。

运营费用中还有一项值得关注，贝壳旗下地产开发业务平台“贝好家”相关资产进行了减值。

这在财务上证明了，贝壳进入地产开发业务并不明智。

连续审视四个季度，贝壳的总交易额分别为8437亿元、8787亿元、7367亿元、7241亿元。

与交易额趋势一致，贝壳的门店、经纪人数量也是逐季度增加，到了第四季度才开始裁员降费，但下降速度赶不上市场冷却速度。

疫情结束以后，贝壳一直处于扩张态势，并且将房产交易业务，大力拓展到装修、租赁业务，保证了整体营收的线性增长。

2025年贝壳实现营业收入946亿元，相较2022年增长56%，其中二手房、新房、家装、租赁四大业务同期分别增长3.6%、6.8%、205%、668%。

贝壳已成为租赁行业绝对龙头，全年实现营业收入219亿元，在管房源超70万套；贝壳的关联企业自如，在管房源也超100万间。

贝壳董事长彭永东在财报中强调，真正穿越周期的能力，不来自规模本身，而是来自于持续为消费者创造真实价值的能力。

是规模造就了链家，进而形成了贝壳平台，平台再次放大了规模，是创始人左晖“为行业好”的理念，为贝壳平台注入了价值灵魂。

到了彭永东手中，当二手房、新房交易随着市场波动向下时，他试图用装修、租赁的规模来对冲业绩。

但时至今日，房地产行业不再有大行情的时候，规模也将成为贝壳的掣肘，规模是利润之源，同样也是亏损之源。

谁应该为贝壳第四季度亏损负责？当然是左晖之后，受益最多的两个人——彭永东和单一刚。