3月16日正式实施！深圳城市更新新政解读分析

2026年3月1日，深圳市住房和建设局与深圳市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称“通知”），自2026年3月16日起施行，有效期5年。“通知”从合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施等四大措施推动城市更新暴雷出险项目纾困盘活，合一针对重点内容及核心影响进行解读分析，具体如下：

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措施一：合理核定（调降）土地移交率，优化调整程序

政策原文：合理核定土地移交率。未完成城市更新单元规划审批，或适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）（以下简称若干措施）第（九）项，运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目（以下统称未完成规划审批的城市更新项目），应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，征求辖区政府（含大鹏管委会，下同）、前海管理局和相关职能部门意见后，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定土地移交率，具体在城市更新单元规划中研究确定，不再履行计划调整程序。城市更新单元实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积。

重点解读分析

①针对两类项目，包含未完成规划审批项目或根据若干措施第（九）项运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目（“已完成城市更新单元规划审批但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目，在区政府组织厘清城市更新单元涉及的经济关系及法律关系并清退实施方后，由市规划和自然资源主管部门派出机构根据需要组织编制规划。区政府依据经批准的规划引入新实施方实施，或转为政府主导实施。”），即已完成规划审批但尚未签订土地出让合同的城市更新项目，在区政府组织厘清项目经济关系及法律关系清退实施方后重新编制规划的项目，具体实施流程如下：

据合一城市更新研究院统计，截至2025年12月31日，深圳计划公告项目共计1061个，规划公告项目共计758个，实施主体公示项目共计557个，可以看出，未来可通过合理核定（调降）土地移交率项目超500个，包含涉及未批规划项目303个，已批规划未签土地合同超200个。

②土地移交率降低三个前提条件，满足交通、教育等配套设施服务能力、满足基准土地移交用地面积要求（根据《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》，基准土地移交用地需大于3000㎡且不小于拆除范围用地面积的15%）、取得辖区政府和相关职能部门同意意见。

③简化调整程序，调整土地移交率无需履行计划调整程序，在规划阶段直接调整城市更新单元计划和法定图则关于土地移交的要求。

根据合一城市更新研究院观察统计，截止2025年底，深圳市已批规划项目平均移交率约40.3%。过去，在房地产市场上升时期，较高的土地移交率确实能为城市发展带来更多公共利益，而房企能通过转移容积机制获得相应利益，但随着房地产面临止跌回稳，且改善需求日益追求舒适品质，城市更新项目土地移交率和容积率联动模式确需优化以适应新形势。

措施二：未批规划项目可不配建保障房

政策原文：优化保障性住房配建要求。已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目按原规定执行保障性住房配建要求。未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府、前海管理局应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（深建规〔2025〕11号）中旧工业区改保障性住房项目不适用此条款。

重点解读分析

①对于规划未批项目（含规划未批及运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的项目），由于未完成规划审批的城市更新项目需符合《住宅项目规范》相关要求，对于大量规划未批、已立项未实施的存量项目经济可行性承压，导致存量项目盘活推进受阻。随着未批规划项目不配建保障房政策落地，城市更新项目在可售商品房数量及产品质量打造上均有了更多可想象空间，能大幅改善项目收益率，有利于修复市场动力、稳定开发商投资预期。

②对于规划已批项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行。根据《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，保障房配建比例根据分类地区和改造类型不同进行区分，其中最高保障房配建比例可达35%，具体配建比例如下表：

分类地区和改造类型配建比例一览表

③“工改保”项目继续按原有规定执行。根据《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，针对城市更新“工改保”项目统一规定，实施主体可获得不超过城市更新单元总建筑面积45%的商品性质建筑面积，并按照城市更新单元规划容积率折算成用地面积，由实施主体开发建设，并不再额外配建保障房，剩余用地无偿移交政府。

措施三：“清调供”项目可局部调整规划

政策原文：允许“清调供”项目局部调整规划。运用“清调供”手段盘活的城市更新项目局部调整规划部分按照本通知执行，并应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求，其中土地移交率按照城市更新单元整体予以核算；未调整部分按已批城市更新单元规划执行。

重点解读分析

重点明确了3条核心信息，即“清调供”更新项目允许局部调整规划，调整部分按“通知”执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求；土地移交率按更新单元整体予以核算；未调整部分按已批规划执行。

对于更新项目运用“清调供”进行规划调整共分两种情形，包含整体规划调整和局部规划调整，即可基于项目经济效益最优考虑，选择保留部分地块按原已批规划执行而进行局部调整，也可选择对项目整体进行规划调整。

规划局部调整规则核心遵循分块执行、整体核算原则，为更新项目盘活提供规划灵活性。而在核心的土地移交率核算上，不单独对调整区域核算，而是以整个城市更新单元为整体进行测算。对于项目中未做规划调整的区域，仍严格按照已批复的更新单元规划执行，尤其对于原已批的住宅量不受损，保障了项目原有的核心价值，兼顾规划调整的灵活性与原有规划实施的延续性，既助力 “清调供” 项目高效盘活，又守住规划管理与公共利益的核心底线。

结合实操经验分析，并基于当前房地产市场环境、已批规划项目现实情况等，大部分已批规划更新项目难以继续实施的核心因素之一在于商办量较大，导致项目整体不可行。局部调整规划正是深入契合项目推进痛点，将部分商业用地调整为居住用地，提升项目整体价值，无疑为多数更新项目带来巨大福音，助力项目盘活落地。

2026年2月初，深圳市举行城市更新工作现场推进会，明确提出“加力提速推进城市更新重点项目攻坚。”加之“通知”出台，业界高度关注城市更新“清调供”！何为“清调供”？如何“清调供”？“清调供”如何赋能城市更新暴雷出险项目纾困盘活？如何开展项目局部调整规划？业界各方在关注的同时亦充满期待。

一年之计在于春，值此新春之际，3月21日（周六）我们特举办专题课程—《“清调供”新政下的城市更新暴雷出险项目盘活化险模式与实务》，有新政解读、有纾困盘活实战案例解析、有投融资市场大数据洞察趋势……希望能为各位业界同仁和关心深圳城市更新的朋友们在参与城市更新工作中提供参考借鉴。诚挚邀请大家参会！人士们相聚一堂，共论行业发展趋势及政策动向，探讨未来城市更新发展新机遇。

措施四：债主业主降预期+项目方配合资金方重组重整

政策原文：统筹各方力量推动项目实施。各区政府、前海管理局应积极引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

重点解读分析

明确了政府在其中的统筹作用，且强调了各方联动、协同推进的原则，即政府统筹、金融支持、专业机构参与，破解项目实施中的主体博弈、资金短缺、盘活困难等痛点，推动城市更新项目盘活落地。其中，各区政府、前海管理局承担统筹引导职责，协调市场主体、债权人、物业权利人各方利益，引导调整合理预期。同时鼓励银行等金融机构发挥信贷支持作用，通过常规信贷、并购贷款等方式缓解项目资金链压力。此外，支持金融资产管理公司以专业资本运作方式介入，通过资产重组、破产重整等手段盘活更新项目，整合资源化解更新项目僵局，保障城市更新项目平稳实施。

总体而言，“通知”以盘活存量为核心目标，通过合理降低土地移交率、未批规划项目可不配建保障房、“清调供”项目可局部调整规划、债主业主降预期+项目方配合资金方重组重整四大措施，合理平衡公共利益与市场主体收益，提升开发主体参与盘活意愿与金融机构支持力度，加快推动停滞项目重启实施，实现稳投资、保民生、优空间的多重政策效果。

表1：深圳拆除重建类已立项未批规划城市更新项目清单

表2：深圳拆除重建类已批规划未实施主体公示城市更新项目清单

撰稿人：肖巍

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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