商业项目被包装成“别墅”叫卖！三亚官方连发购房风险提示

住建、资规等部门相继发布购房风险提示，背后深层次原因，便是三亚楼市正经历一轮结构性回暖。

中房报记者 陈标志 三亚报道

近期，部分自媒体将位于三亚市亚龙湾的一个商业旅游项目包装成“别墅”进行宣传销售，引发监管部门连续出手警示。

近日，三亚市自然资源和规划局发布购房风险提示，指出“亚龙湾玫瑰谷玫瑰四季”项目实际为“亚龙湾国际玫瑰谷旅游休闲中心启动区”，规划审批不含任何住宅或别墅类建设内容，相关自媒体宣传涉嫌虚假不实宣传。

中国房地产报记者查询发现，这已不是当地监管部门首次就此项目发出购房风险提示。

2025年12月，三亚市住房和城乡建设局就曾发布通告，明确提醒购房者：部分抖音播主在推销该项目时使用“别墅”“优质别墅”等字眼，与预售许可证载明的“餐饮楼”“商业楼”类型不符。

此次自然资源和规划局再度发文，从规划源头进一步厘清了该项目性质。

真相：商业餐饮用地，并非住宅别墅

三亚市资规部门发布购房风险提示。

三亚市自然资源和规划局在风险提示中明确，所谓“玫瑰谷玫瑰四季”项目实为该局审批的“亚龙湾国际玫瑰谷旅游休闲中心启动区项目”，审批内容包括餐饮楼、零售商业楼、娱乐楼及整体地下室，总建筑面积85407.98平方米，项目已于2024年4月3日通过竣工联合验收。

2020年该项目批前公示建筑设计方案总效果图。（图片来源：三亚市资规局网站）

记者查阅三亚市自然资源和规划局官网发现，该项目早在2020年、2021年就进行了项目建筑设计方案批前公示。

相关公示信息显示，该项目用地位于三亚市吉阳区亚龙湾旅游度假区博后北路，总用地面积79071.62平方米（折合约118.6亩），用地性质为娱乐、餐饮、零售商业混合用地（娱乐占比30%、餐饮占比40%、零售商业占比30%），拟建20栋餐饮楼、8栋商业楼、5栋娱乐楼等，容积率仅0.3，建筑高度9米。

从规划指标来看，这些低层建筑确易被误认为“别墅”，但土地性质和建筑功能均为商业服务业设施，而非居住用地。

该项目建筑设计方案批前公示效果图。（图片来源：三亚市资规局网站）

2024年1月，该项目还进行了局部建筑设计方案调整的批前公示，进一步明确了66#楼的楼梯间设计优化，但建筑面积及功能保持不变。

记者还了解到，亚龙湾玫瑰谷玫瑰四季项目开发商先后多次向三亚市发展和改革委员会进行商业产品销售价格备案，备案均价从最初的11万元/平方米，到后来超过12万元/平方米。

2022年11月，三亚市发展和改革委员会发布的商品房销售价格备案通知显示，该项目1#~19#、21#~66#楼已进行价格备案，备案均价为商业（毛坯）122193元/平方米。更早的2022年1月，该项目首批162套商业房源备案均价为116785元/平方米。

记者留意到，该项目销售的商品房建筑面积从25平方米至153平方米不等，其中一套标注为“开间”户型、建筑面积为76.56平方米商品房，总房价高达922万元。

一些房地产自媒体在炒作该项目高备案价的同时，还对项目加以“独栋”“双拼”等描述，极易让购房者误以为这是稀缺的别墅住宅。

但官方公告反复确认：这只是商业楼，并非住宅产品。

去年12月23日，三亚市住房和城乡建设局发布《关于亚龙湾国际玫瑰谷旅游休闲中心启动区项目有关事项的通告》提醒广大购房者，务必认真查阅项目销售现场公示的商品房销售许可等文件，以免被误导购房或者造成不必要的经济损失。

乱象背后：市场热度催生虚假宣传

住建、资规等部门相继发布购房风险提示，其背后深层次原因，便是三亚楼市正经历一轮结构性回暖。

官方统计数据显示，今年1~2月，三亚新建商品房销售均价达30579元/平方米，稳居全省价格榜首；虽然销售面积同比下降14%，但销售金额达107.99亿元，以占全省约26%的销售面积为全省贡献了近45%的销售额，充分显示了当地高端旅居地产市场的强劲“吸金”能力。

今年春节黄金周期间，三亚楼市表现尤为突出，全市接待游客331.29万人次，同比增长14.64%。据记者此前调查，春节期间，三亚海棠湾千万级豪宅表现抢眼，高端旅居盘成为高净值人群资产配置的热门选择，江、浙、沪等地买家占比达40%，首次超越传统“三北”客群。

正是在这样的市场热度下，部分自媒体借机将商业项目包装成“别墅”进行炒作，利用购房者对稀缺住宅产品的渴求心理牟利。

3月15日，三亚多名不愿具名的房地产行业人士告诉记者，由于三亚楼市出现回暖，部分开发商为了尽快资金回笼，争相将渠道佣金提高至5~6.5个百分点，有些项目的佣金点更高，以刺激渠道商带客看房买房。

“假如按一套总房价为600万元房产进行计算，中介佣金就达30万元~40万元。”当地一名房地产人士告诉记者，实际上，今年春节期间三亚楼市超过1000万元/套的成交房产并不少，也就是说，中介一年能促成一套房产成交便收入十分可观。

鉴于此，官方多次提示，此类虚假宣传严重扰乱房地产市场秩序，误导购房群众。

此次，三亚市自然资源和规划局不仅在其官方网站头条显眼的位置发布了该风险提示，还借助外部官方新媒体平台，对该购房风险提示进行广泛传播。

三亚市资规局在《关于加强防范房地产自媒体虚假不实宣传的购房风险提示》中提醒广大购房群众：在购买商品房前，务必仔细核实项目《不动产权证书》《建设工程规划许可证》等行政审批文件，以文件载明的用地性质、规划内容、房屋性质为准；切勿轻信房产自媒体、网络平台发布的不实信息及任何形式的口头承诺，避免因虚假宣传购房后产生不必要的纠纷和经济损失。

监管部门同时告诫各类房产自媒体及信息发布主体，应严格遵守《广告法》《消费者权益保护法》等法律法规。对发布虚假不实信息、误导欺骗购房者的违法违规行为，将报送相关部门进行严厉查处、追究法律责任。

记者注意到，此类将商业项目包装成住宅别墅销售的乱象并非个案，由于商业性质房源在土地成本、限购政策上与住宅存在差异，购房者入手后可能面临无法落户、税费较高、水电价格按商用标准收取、贷款年限较短等一系列的问题。