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3月6日望京北奶西村御林湾准现房项目正式开盘，从2025年就在筹备开盘由于蓄客不太好，一直拖到现在才开盘。
到目前没有开到开发商官宣开盘销售数据海报，这很不符合常规。如实的发估计实在没法看，虚报回头网签数据又会打脸，索性就不发。上一个海淀的豪宅开盘没法销售数据结果网签数据惨不忍睹，推测御林湾开盘卖的很不好。
现在网签数据也没有任何变化，估计销售情况很不乐观。

御林湾开盘的价格水平相比奶西村其他四个项目8-9万的价格看起来性价比很高，但实际上也有自己产品的缺陷。相比奶西村新房的峰值价格，御林湾整体均价上涨了-30%左右。
御林湾开盘遇冷有几个因素，大家注意一下。
御林湾属于上一代产品，户型从得房率、使用率、功能性都完全落后于现在的好房子新产品这都从明面上的差距。
从地图上看这一片就是个孤岛，高速路和清河把它跟其他区域物理分割开了，周围没什么配套只有绿油油一片，估计会长期保持现状，未来看不见发展潜力和希望。

御林湾并非一个纯粹的商品房社区，而是与公租房、人才房以及部分中直机关家属楼混居的社区。混居社区是商品房购房者的大忌，这一点不用过多描述。
地铁太远。御林湾位于北京市朝阳区奶西板块，周边最近的地铁站看起来不少，但是都需要摆渡交通工具，北京的房子地铁通勤远肯定不好卖。

房子实际得房率不高，导致房价含金量不高。现在朝阳区的新房加上赠送面积实际房屋面积使用率达到90-100%左右，御林湾的房屋面积实际使用率远低于现在的新房项目，这样本来有的价格优势就被抵消了很多，现在购房者都会算这个账，御林湾现在没有什么价格优势性价比不高。
再有就是周边存量现房砸盘，世华泊郡爆出可能5万+的现房近期可能入市对御林湾冲击很大。
望京北奶西村区域目前生活配套缺乏、配套兑现率差、地铁规划无、未来发展规划空白、未来住宅供地放缓、房价过高这些因素导致购房者失去信心，没有了去化量的支持房价回落是必然，只是不知道底在哪里。
很显然御林湾开盘和目前的网签数据几乎是空白，购房者并不买账，望京北奶西村已经不再受购房者青睐。

从朝阳区2035规划中可以看到，奶西板块自身没有产业规划，定位是纯居住区，奶西位于望京北侧、来广营北三公里，主要承接望京的外溢居住需求。

在城市交通及配套方面，奶西板块短期内无轨道交通，距离最近的地铁站17号线清河营站约1.7公里，距离14号线来广营站约3.2公里。商业、学校配套尚不完善。而奶西的优势在于它开车到朝阳、海淀都比较方便，到望京则更加便利。

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