观点直击 | 非房产交易业务占比历史新高 贝壳称“AI不可无视”

来源：观点地产网

观点网 贝壳去年3月公布的2024全年业绩中，非房产交易服务净收入同比增长64.2%，占总净收入比例达到33.8%，成为新的增长引擎。

一年过去，在承压的房产交易市场之下，贝壳又取得了怎样的表现？

3月16日，贝壳公布2025年第四季度及全年业绩数据，2025年实现总交易额31833亿元，同比下降5.0%；存量房交易总交易额为21515亿元，同比下降4.2%；新房交易总交易额为8909亿元，同比下降8.2%。

尽管交易规模有所减少，但贝壳在2025年全年取得净收入946亿元，同比增加1.2%。

贝壳对此表示，增长主要由于房屋租赁服务及家装家居的净收入增长，部分被新房及存量房交易服务的净收入减少所抵销。

据悉，贝壳的房屋租赁服务业务全年实现收入219亿元，同比增长52.8%；贡献利润率8.6%，同比提升3.6%，经营层面首次实现全年盈利；家装业务的营收也达到了历史新高，为154亿元。

全年来看，贝壳实现净利润29.91亿元，经调整净利润为50.2亿元。

除了业绩表现之外，市场的另一焦点落在了AI上。

在AI浪潮席卷各行各业的当下，一直有观点认为，AI是否会将对房产经纪带来革命性冲击？在这样的背景之下，贝壳于2025年做出了哪些调整与改变？

在业绩发布当晚，贝壳依惯例召开了电话会议，联合创始人、董事长、首席执行官彭永东，以及贝壳执行董事、首席财务官徐涛等管理层出席，回应了市场对AI影响、业务发展等关切。

新房与存量房

就在业绩发布当天，国家统计局发布的2026年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平；一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

可以看到，新房市场的压力仍在。对于公司后续的新房业务业绩，徐涛表示：“我们对新房业务的判断是从行业结构变化出发的。新房线上化程度相对较低，在过去，我们的作业模式也更多是一种相对传统的渠道逻辑，是围绕佣金和流量进行资源分配。”

“对于核心项目，用庞大的渠道流量解决开发商去化问题，这种模式在增量市场阶段是非常有效的。但在当前环境下，它的边界也会比较有限。因为只能服务一部分项目和一部分买家。”

正因如此，在他看来，“新房正在进入一个新的阶段，购房者关心的不再是信息够不够，而是对于购房决策是不是更有把握。开发商现在最关心的也不是多一个渠道，而是在有限预算下能不能获得更确定的去化结果。因此，我们正在做的是把新房业务从渠道角色升级为项目全周期合作伙伴。”

实际上，在过去一年，新房市场内部出现分化，优质的新规产品明显更受到市场青睐，而年轻客群的租住比例也在提升，市场租金收益率在逐步改善。

就贝壳而言，在新房业务方面，该公司开始了从渠道红利向结构效率转型，2025年完成新房成交总交易额8909亿元。

在持续扩大的盘源规模和渠道销售规模之上，贝壳通过结构效率提升，驱动业务持续增长，包括客源结构的优化、项目结构的优化以及服务者结构优化和精准匹配能力的提升。

存量房业务方面，2025年，平台完成2.15万亿元存量房交易。二手交易单量同比增长超过11%，创历史新高，其中非链家交易单量同比增长15%。

全年平台维持整体门店规模稳定，人效上，非链家经纪人人均二手单同比提升6%，从2022年的不足2单提升至3单以上。对直营链家业务，2025年贝壳主动优化了链家的门店网点和经纪人结构，聚焦高效产能与核心城市区域运营。

截至2025年12月31日，贝壳门店数量为61139家，较上年增加18.5%；活跃门店数量为58376家，较上年增加17.5%。截至同期，经纪人数量为523009名，较上年增长4.6%；活跃经纪人数量为445632名，与上年持平。

非房产交易业务

值得注意的是，2025年，贝壳“非房产交易业务”的占比提升至历史新高，达41%。其中，家装业务营收历史新高达154亿元，租赁业务首次实现全年盈利。

具体来看，家装家居净收入由2024年148亿元增加4.4%至2025年154亿元，同时实现利润率实质改善；毛利率提升至31.4%，同比提升0.7个百分点，经营亏损大幅收窄。

贝壳表示：“家装业务正在从依赖个人项目、依赖个人经验的项目制生意，走向可复制的服务模型，构建了清晰的长期盈利路径。”

据了解，过去一年，贝壳重点推动模块化产品体系与设计数字化，将设计能力逐步沉淀为系统能力，降低服务方差、提升设计效率。同时推进供应链整合与交付标准化建设，在客户体验改善的同时实现盈利能力提升。

而房屋租赁服务的净收入由2024年143亿元增长52.8%至2025年219亿元，主要由于省心租模式下的租赁房源数目增加，部分被省心租业务下新产品模式的占比增加带来的收入确认结构变化影响所抵销。

截至2025年末，在管房源规模突破70万套，同比增长62%，全年实现盈利，贡献利润率提升至8.6%，同比提升了3.6个百分点，盈利能力显著改善。

管理层在业绩会上谈到：“我们持续推动产品结构向更轻、更抗周期和更可控的模式升级，同时强化单房盈利能力。通过流程重构和专业化分工，核心服务者的运营效率持续提升。”

“随着模型成熟与技术渗透率的提升，这两项业务将进一步增强公司收入结构的多元化和抗周期的能力，更好的服务消费者多元化的居住服务需求。”

与此同时，彭永东亦表示：“贝壳的家装和租赁业务都更加注重盈利质量与建立可持续、可复制的经营模型——这是贝壳新业务真正迈向规模化的前提。”

展望新的一年，贝壳继续坚持中性的市场观。在彭永东看来：“面对中国房地产市场庞大的规模与持续分化的需求结构，真正决定长期价值的，一定不再是简单的流量投入或人力堆积，而是对客户需求的理解深度，以及围绕客户全生命周期所构建的系统性服务能力。”

“2026年，是贝壳跑通决策服务模型的一年，我们将重点验证决策服务模型对转化率与单位经济改善的效果。同时，2026年也是把服务和组织能力进一步打磨的一年，这将让我们随着行业企稳而展现更有弹性的表现。”

彭永东总结：“在新的周期里，真正的领先，不来自于规模，而来自能力。而能力的根基，我们相信始终只有一个，就是为消费者持续创造真实、可验证的价值。”

“AI不可无视，人也不可替代”

在今年2月，彭永东曾发布一封内部信，明确指出贝壳和整个行业前方迎来的，是五种重塑行业的巨大力量，为此，贝壳要做五件“难而正确的事”，以回应行业深层变革。

他在信中谈到，AI将重构交易行业底层逻辑，平台则会以科技装备服务者，“AI不可无视，人不可取代”。

3月16日晚间的电话会上，管理层再次重申了这一点：“在今天的市场环境下，客户不缺信息，缺的是判断。同时我们认为，AI的崛起是这次行业升级中新的生产要素。房产交易并不是标准化的商品交易，既包含理性的计算，也包含大量判断。既需要数据支持，也需要真实的线下体验。”

行业过去没有把理性部分做特别好的结构化，也没有把感性部分放在最有价值的位置，有时候还用感性去做本该理性的判断，而这两者交织在一起形成了效率的损耗。

贝壳认为，AI可以把理性化的部分极致理性化，同时让必须由人承担的感性部分的价值进一步放大，“我们这个行业机器可以处理数据，但真正的判断、解释和信任，在绝大多数时候需要由人来做。所以我们认为AI不可无视，人也不可替代。我们选择了人机协同的战略。让AI最大化承担理性部分，让人更专注于感性沟通和策略判断。”

据悉，AI正在被嵌入贝壳核心的作业场景里。比如在房产交易业务中，AI营销助手帮助经纪人自动生成营销内容物料，模拟真实客户交互场景，帮助经纪人提升专业能力。

后续，AI会在客户全生命周期服务、需求识别、人房客精准匹配、定价辅助决策以及流程自动化等方面，成为服务者的“副驾驶”。AI会帮助服务者把专业的能力封装起来，让这些能力被更好地泛化和复用。

在租赁业务中，AI的能力也逐步嵌入到收房决策、定价支持、招租管理、经营策略等关键环节，降低经营风险，提升区块效率并优化成本结构。

不过，随着AI能力的快速发展，一个难以回避的问题也摆在眼前，AI是否会对房产经纪行业带来革命性的影响？

对此，彭永东的答案是：“核心不是AI会不会取代房产经纪，而是它会如何重构这个行业的分工价值和组织方式。”

在他看来，房产交易本质上不是一个短链路、标准化的消费决策，而是一个长周期、长流程、多环节、高复杂度的决策过程……AI会把这个行业的任务流一分为二。一部分会被高速自动化，效率变得越来越高，另一部分则会进一步向专业化、责任化和高价值服务集中。

从这个意义上讲，未来会被削弱的是信息中介价值，被放大的是交易责任和居住服务基础设施的价值。这对贝壳来说，不是机会变小了，而是机会更大了。因为贝壳真正要做的不只是用AI去提效，而是借助AI把自己进一步升级成一套居住服务数字化系统。一方面让信息匹配流程和协同变得更高效，另一方面让交易责任、履约保障和服务交付变得更可靠。

彭永东表示，最终决定一个平台能走多远的，不是有没有AI，而是能不能把AI、专业服务者、客户信任和组织文化这几股力量真正地整合起来，推动整个模型的持续进化。

显然，贝壳想要向这个目标前进。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。