连跌9个月后，上海二手房价格开始涨了，专家称购房窗口期正逐步收紧

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

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3月16日，国家统计局公布2026年1—2月份全国房地产市场基本情况及2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，今年前2月，新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；其中住宅销售面积下降15.9%。新建商品房销售额8186亿元，下降20.2%；其中住宅销售额下降21.8%。2月末，商品房待售面积79998万平方米，同比增长0.1%。

至于房价方面，2月份，70城商品住宅销售价格环比降幅继续收窄、同比下降。新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市个数比上月增加。

对此，58安居客研究院院长张波接受时代周报记者采访时称，2 月房价数据已传递出明确的积极信号，市场已呈现结构性复苏迹象，其中一二线核心城市的改善产品成为复苏主线。这种结构性复苏体现出，供需匹配度正不断提升，市场稳中向好的态势进一步加强，“小阳春”值得期待。

此外，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，2月末，全国商品房待售面积同比增速为0.1%。这是自2021年7月以来的最小增速，具有重要的信号意义。该指标的变化与二手房价格指数的走势节奏基本一致——后者自2021年9月进入持续下跌通道后，当前同样呈现跌幅收窄的态势。

“待售面积增速的收窄，本质上反映了库存压力的缓解。通俗而言，市面上可售房源相对减少，供求关系正逐步走向均衡。这是自2023年房地产市场供求关系发生重大变化以来，供给端出现的又一个关键性积极信号。结合二手房挂牌量减少等情况，可以判断市场供给端的调整已较为充分。”

在70城中，上海的新房价格由平转涨，环比上涨0.2%；而二手住宅方面，上海房价亦环比上涨0.2%，终结了此前连续9个月的环比下跌。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦认为，随着“金三银四”传统销售旺季将至，叠加“沪七条”政策利好加持，上海楼市小阳春已然提前启幕，刚需群体切勿持续观望错失时机。

“沪七条”加持，上海新房价格环比上涨0.2%

国家统计局数据显示，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平；二、三线城市环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1个百分点。

同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二、三线城市同比分别下降3.1%和4.0%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。

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张波指出，从上述数据可以看出，一线城市房价的复苏已经明晰，房价指数从1月环比下降0.3%转为2月持平，打破了此前连续9个月的单边下行态势。

具体来看，在四座一线城市中，表现依然有所分化。北京和上海新房价格重回增长，均环比上涨0.2%；广州环比持平，终结了自2025年1月以来长达13个月的连续下跌；深圳则环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点。

张波认为，一线城市新房房价的止跌主要受益于政策宽松拉动，尤其是北京、上海政策的精准放松，形成托底合力，有效激活了刚性与改善性需求，两地144平方米以上的大户型新房价格表现突出，进一步印证改善型需求对价格的支撑作用。

以上海为例，此前2月25日，市住房城乡建设管理委等五部门发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，新政涉及限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善等7项内容，业内简称“沪七条”。

据时代周报记者了解，随着“沪七条”发布，当地新房市场迎来久违的火爆场面，各大房企密集释放成交捷报。新政落地首个工作日，华润置地上海公司当日成交额便突破3.2亿元，其中位于内环内的外滩瑞府来访量提升超50%，单盘成交额近2亿元。

而在新政落地的首个周末，市场成交更是迎来高峰。招商蛇口上海公司宣布,新政首周末成交总金额超4.15亿元；保利发展上海旗下多盘同步发力，其中核心项目保利世博天悦单盘两天揽金 2.5 亿元；此外，位于徐汇滨江的顶豪项目安澜上海更是创下了两日成交超 6.3 亿元的佳绩。

除了市场热度的提升，新房市场的成交结构变化同样值得关注。

卢文曦指出，上海中原地产数据显示，2月，上海新建商品住宅成交面积16万平方米。在2月新建商品住宅成交面积前十的榜单中，均价“3字头”中低价位项目达4个，较1月数量有所增加，刚需房源正成为市场的稳定支撑。

二手房终结9个月连跌，专家称购房窗口期正逐步收紧

数据显示，1月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点；二线城市、三线城市环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。

同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅与上月相同；二线城市同比下降6.2%，降幅与上月相同；三线城市同比下降6.3%，降幅扩大0.2个百分点。

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就城市层面而言，2月份，70个大中城市中，仅北京、上海2个城市的二手住宅价格环比上涨。其中，上海房价环比上涨0.2%，终结了此前连续9个月的下跌。

对于京沪两地二手房价的上涨，严跃进认为，一方面这两个城市此前经历了深度价格调整，部分房源价格较高点回落40%以上；另一方面则源于政策效应积极释放。随着二手房上车机会持续增加，量稳自然带动价格数据表现向好，这为全国房地产市场带来较好的示范效应。

具体来看，受春节假期影响，2月上海二手房成交迎来常规回落。网上房地产数据显示，2月上海共成交约1.02万套二手房（含商业），环比减少49.74%。

不过，随着2月25日“沪七条”落地，原本冷清的二手房市场在月末迎来强势反转，当日单日成交立马突破500套并逐日稳步上行，最终在月末收官冲高至839套。

卢文曦指出，对比往年节后1-2周的成交恢复期，今年在政策强力加持下直接跳过休整期，回暖速度远超市场预期。在他看来，2月的回暖只是小阳春的前奏，3月上海二手房市场将彻底迎来爆发，新政红利全面兑现。

网上房地产数据显示，上周（3月9日至15日），上海共计成交了7233套二手房，该数字创下近五年上海最高周成交纪录。截至3月15日，上海3月二手房（含商业）已累计成交达13955套。

卢文曦认为，上海楼市小阳春已然确立，二手房后续成交量有望突破去年同期纪录，购房窗口期正逐步收紧。

在他看来，成交量稳步释放的背后，二手房房价有望尽快走出底部。当前上海二手房挂牌量虽有季节性小幅增长，但增幅远低于去年同期，业主报价心态转暖，已有业主上调挂牌价；市场成交价也持续坚挺，议价空间持续收窄，部分优质房源甚至无议价空间。