北京继承律师：父母房改房登记在自己名下，子女出钱就能分房吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

张先生与李女士系夫妻，育有五名子女：张某1、张某2、张某3、张某4、张某5。

1998年，张先生以成本价向某单位购买了一号房屋，登记在其个人名下。购房时使用了夫妻合计68年工龄，享受大幅折扣，总房款约2.57万元由小儿子张某5实际支付。

张先生于2005年去世，李女士于2015年去世。李女士生前立有公证遗嘱，载明：

“我名下的房产份额，由张某2继承三分之二，张某4继承三分之一。”

2018年，张某5曾以“借名买房”为由起诉其他兄弟姐妹，要求将一号房屋过户至自己名下。但法院在B号判决中明确指出：

“原告虽支付购房款，但该行为属于债权，不能据此取得房屋所有权。”

最终驳回其全部诉讼请求，该判决已生效。

2019年，张某5去世。其妻许某与女儿张某6作为第一顺序继承人，再次提起诉讼，主张：

张某5全额出资+使用父母工龄，应享有40%产权；

要求分割一号房屋或获得相应折价款。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 一号房屋由张某2一人继承，归其个人所有；

✅ 张某2向张某5的继承人（许某、张某6）支付折价款138,442元；

✅ 同时向张某1、张某3、张某4、张某7（代位继承人）分别支付各自份额的折价款；

三、法院说理要点

1. 房屋权属以登记和工龄为准，出资不等于产权

一号房屋登记在张先生名下，且购房时使用夫妻工龄，依法属于夫妻共同财产；

张某5虽支付房款，但B号判决已生效认定：该出资仅为债权，不产生物权效力；

原告未能提供借名买房协议或产权归属约定，故“共同购房”主张无依据。

2. 遗产分割严格依“法定继承+公证遗嘱”规则

张先生未留遗嘱，其50%份额由配偶+五子女（含代位继承人）六人均分；

李女士留有公证遗嘱，其50%份额+继承的1/12份额，按遗嘱由张某2得2/3、张某4得1/3；

综合计算，张某2占7/12 ≈ 58.3%，为最大份额继承人，故判房屋归其所有。

3. 出资问题可另案主张债权

法院明确：张某5支付的购房款，其继承人可另行起诉主张返还或补偿，但不得以此分割房产。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

援引已生效判决，形成“出资≠产权”的既判力，有效阻断原告重复主张；

紧扣“登记+工龄”双重物权依据，瓦解“谁出钱谁有房”的常见误解；

突出公证遗嘱的高证明力，确保客户获得最大份额并实现“整套房归一”；

推动折价补偿方案，兼顾法律效果与家庭和谐。

重要提醒：

⚠️ 子女替父母交房款 ≠ 拥有房产！必须签订书面协议并保留过户证据；

⚠️ 使用父母工龄购房，房屋就是父母的遗产，即使一分钱没出；

⚠️ 想保障出资权益？要么签借名协议，要么让父母立遗嘱明确！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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