50%降至30%！上海调整商业用房贷款最低首付比例

21世纪经济报道记者 杨梦雪

3月16日，中国人民银行上海市分行联合国家金融监督管理总局上海监管局印发《关于调整上海市商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，自2026年3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

通知中要求，辖内银行业金融机构应根据本通知规定的下限要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付比例。在具体实施中，各家银行需充分考虑在途交易等因素，切实便民利民。

此次调整之前，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例为不低于50%。

2026年1月，中国人民银行、国家金融监督管理总局等发布《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，同时要求央行各省级分行、金融监管总局各省级派出机构根据辖区各城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。

此后内蒙古、四川、山东、广东、吉林、重庆等多地陆续发文，将商业用房首付比例调整为30%。此次上海的政策同样是此前央行政策的落实。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从政策影响来看，新政直接降低了商业用房的买房成本。在实际过程中，商业用房主要包括商业和办公两类项目，客观上使得两类项目能实现购房的成本的降低，积极利好相应项目的销售。在项目的销售中，此前市场上已经有所积极表现，一些商业项目客户量明显增加。

严跃进同时表示，这个政策侧面也跟商业用房去库存导向一致，直接降低商办项目购房门槛，与当前商业地产高库存现状挂钩，尤其针对商业办公存量规模较大的城市。此外，政策隐含支持商业零售与产业发展的意图，通过提升流动性激活商办物业的产业载体功能。

从市场反应来看，严跃进认为短期上海部分核心地段商办项目咨询量预计会上涨30%-50%，投资客占比提升（尤其是近期二手房交易情绪不错，会带动投资市场升温）。此外还将呈现结构分化的特点，即核心区写字楼和商业项目更受青睐，而偏远区域商铺仍面临去化压力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近年来，随着租赁市场的崛起，热点城市机构或个人投资者，投资商业办公，并转做长租公寓、酒店式公寓等长短租结合的产品，意愿明显增强、案例也增加了。以深圳为例，深圳贝壳研究院统计，2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%，不仅增幅进一步扩大，而且连续两年增长；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%，达到2012年以来次高值。

“上海也一样，近期上海出台了盘活非住宅存量房的办法，鼓励存量非住宅发展新消费、新业态，比如文旅文创、长租公寓、新式餐饮、新式酒店等。随着互联网渗透和AI时代到来，创业越来越普遍，公司小型化，甚至1人公司，个体或小团队对于商业办公的需求在增加。同时，近年来对于公寓类产品，也开始正视其住宅功能，甚至居住、办公于一体的功能。因此，将商业用房购房贷款的最低首付比例统一下调至30%，也是为了顺应和助力这方面的需求。”李宇嘉称，从金融角度支持存量物业盘活和改造，间接来看也有助于促进REITs的发展壮大。