北京楼盘测评|保利天字系“大考” 朝观天珺何以陷入去化慢车道

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以下为正文：

2026年一季度北京新房市场，在“去库存”与“保价值”的双重博弈下，朝阳东五环正在成为极具研究价值的样本。作为保利在北京布局重磅“天字系”项目，朝观天珺（备案名：天珺和苑）入市约9个月，截至2026年3月中旬，根据最新网签数据，项目累计网签157套，相对541套总供应量，整体去化率约为29%。

在强调“高周转”与“精准打击”的市场环境下，不到三成网签进度，让曾经被寄予厚望的高端改善项目面临着一定的去化大考。

首开21亿？网签遇冷的预期差距

保利朝观天珺坐落于北京朝阳北路，紧邻地铁六号线褡裢坡站，向西一直达青年路朝阳大悦城、呼家楼国贸核心商务区。规划建设中的地铁二十二号线将在项目南侧约八百米处设站，开通后五站即达金台夕照，五站亦可直通城市副中心。

尽管项目在绝对区位、产品设计、得房率、品牌背书等方面具备优势，其市场表现却未达预期。从深度智联《朝观月度成交走势图》看，项目在2025年6月宣传“首开认购21亿元”后，后续网签并未出现预期的“长尾效应”。

自2025年5月取得首批预售证后，项目于6月实现首月成交39套，7月成交13套，8月加推第二批房源后成交18套，9月成交15套，10月回落至9套，11月因特价房政策短暂回升至18套，12月维持18套；2026年1月降至13套，2月成交11套，3月仅成交3套。

截至目前，项目成交面积20,329平方米，成交金额16.49亿元，成交均价约为8.2万元/平方米。整体呈现“高开低走、逐月递减”趋势。

虽然考虑到网签流程的滞后性，这种断层式的成交表现也侧面印证项目在从认购意向转化为实际网签的过程中遇到阻力。对于保利而言，如何填补宣传热度与实际成交间的“预期差”，是目前需面对的品牌课题。

土地成本与“定价包袱”

朝阳区住宅用地市场经历2021年峰值扩张与此后多年持续调整后，正逐步进入以结构优化为主导的新阶段。2025年成交楼面价达52,321元/㎡，同比涨幅约28%，为近年高位，优质地块的稀缺性正在显现。

根据深度智联《朝观金茂土地对比分析》显示，朝观天珺与相邻的金茂满曜在拿地初便拉开身位。两地块由保利和金茂以交叉持股的方式拿地，后续各自操盘，各自户型设计和房源配比避免重合。

保利朝观天珺楼面价约5.3万元/㎡，金茂满曜楼面价约4.8万元/㎡，5000元/㎡价差成为朝观天珺定价逻辑基石，当前背景下，市场对地价成本的“同情度”急剧降低，购房者更倾向于结果导向。

相邻项目以7.64万元/㎡均价提供同等配套，朝观天珺每平米贵出的6000元，能否通过“天字系招牌”完成价值自洽？对比深度智联《周边竞品去化分析》发现，朝观天珺相对友邻面临一定去化压力。

截止目前，金茂满曜实现超350套去化，供求比维持在良性的2.05，朝观天珺供求比则高达3.79。在改善型客群对价格敏感度显著提升的2026年，朝观天珺似乎在“极致产品力”与“市场定价接受度”之间，陷入孤掌难鸣的境况。

改善客群错位 去化产品中大户型仅四成

另一个值得关注的现象是成交结构分化。在朝观天珺已成交房源中，约106㎡的三居小户型占据近六成（58%），项目主打的139㎡和165㎡四居大户型去化却严重滞后，两者合计成交占比仅42%。

首改客群虽认可其产品力，但总价天花板压制购买力；深度改善客群则拥有更广的选择范围。在朝阳区住宅用地供求趋势分析中，这类中大户型正面临更激烈的全区竞争。当总价跨入千万门槛，购房者的眼光会跳出三间房板块，投向望京、朝青等成熟地段。位于朝青板块的紫京宸园与璞樾，虽距离朝观天珺约3公里，但凭借更高能级的产品与配套，对千万级改善客群形成强力吸引。

极致产品力或遇边际递减效应

央企背景、极致的得房率以及高标准的精装表现，在2025年入市初期确实吸睛。不否认产品本身的优秀，但在“高地价、高溢价、高竞争”的三高环境下，单纯依靠硬件堆砌已难以产生跨越式的市场溢价。

在2026年的市场逻辑下，单纯依靠产品本身带来的溢价已出现边际递减。在马拉松式去化周期中，保利北京会选择继续坚守价格阵地以保住“天字系”品牌溢价，还是会选择更灵活的营销策略？

在当下的北京新房市场，极致的产品力是否还能支撑起溢价空间？关于这个项目，您会打几分？欢迎评论区来聊聊~

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