上海
在探讨租赁住宅的未来时，我们面临一个问题：如何精准描绘我们的用户？
2026年3月5日，“潮起千帆·寓鉴未来”2026上海租赁住宅全景大会下午场，叶问地产官主理人叶茂以一张图揭开了答案——近280个客户标签，最终可归纳为三大维度：兴趣爱好、生活方式、消费观念。通过交叉分析消费率、年龄与人数基数，颜色最集中的区域，便是规律所在。
本次大会发布的《2025上海租赁住宅图鉴》，收录了8个主题细分的代表性样本。它们以极致的细分逻辑，构建了差异化的居住生态，为行业提供了宝贵的实践范本。
大会首次采用共创式情景圆桌论坛，邀请四位嘉宾共同探讨“如何塑造主题细分的租赁住宅”。本期，让我们一同回顾浦发房管副总经理、浦发有家总经理谢俊先生的精彩分享。
Q
A
浦发有家玉盘青年人才社区项目融合居住空间、社交空间与成长场景，形成了青年人才可持续的生态体系。面对浦东及整个上海的青年人才，浦发有家在运营上是如何发力的？又如何思考综合性收益？
谢俊先生：浦发有家成立于2022年8月，真正开始运营则是2023年3月15日——再过10天，我们才满3岁。在座各位都始终是我们学习的榜样。
刚才的问题中，我听到一个词叫“综合性收益”，这里面包含两个部分：综合性与收益。“综合性”我非常认可，但关于“收益”，我想提一个小小的修改——能不能把“收益”改成“利益”？综合性利益，正是浦发一直在思考的事情。
大家不要小看改这一个字，它背后是立场的转变。做人才社区，我们首先想的一定是“利他”。正因如此，这份“利益”是我们始终站在双方角度去衡量的。围绕这个逻辑，我们梳理了三本账。
经济账：自2023年3月首个项目落地至今，浦发有家实现了从1个项目、3000套房到如今两万套房的增长。同时项目整体出租率达95%，其中4个项目实现满租，成本率控制在15%以内。
社会效益账：2025年，浦东青创15条正式发布，重点推出“两个100万”政策。其中，针对青年人才关注的居住成本高的问题，推出100万平方米以上的、月租金不超过2000元的青年公寓，受到青年人才热捧。
浦发有家作为首批青年人才社区的运营方，配备了专门的服务团队，在看房、协助办理入住等方面做好服务，提升青年人才入住体验感。在政策的践行中，我们开始慢慢从“找租客”转向“聚人才”。随着政策的落地，青年人才的居住成本得到切实解决，大量人才涌入浦东，他们不仅自己选择留下，更吸引了伙伴和同学纷至沓来，让整个浦东焕发出新的活力。
人才的集聚，也促使我们深入思考：自带服务基因的“有家”，该如何满足人才不同于普通租客的深层需求？通过持续的实践与探索，我们最终提炼出了“五子登科”的服务理念：
房子：提供有品质、舒适的居住空间。
学子：打造“青年学堂”，每周免费提供多门课程，鼓励青年人才既是学生也是老师。
搭子：已成功建立23个高频活跃社群，让年轻人找到志同道合的伙伴。
孩子：响应国家政策，关注初婚初育家庭的租赁需求。
样子：活出青年人应有的积极向上的精神面貌。
第三本账，我们称之为生态账。将这三本账合而为一，我们通过精细化运营稳住出租率、控住现金流，更以有温度、有厚度的服务，让青年人才真切感受到浦东的温度与温馨。
Q
A
我们注意到，浦发有家在产品打造上很有特色，尤其是多元化物理空间的营造。以浦发有家玉盘青年人才社区为例，我们看到架空层被充分利用——有的做成了商业配套，有的设置了共享厨房和健身空间，功能非常丰富。基于这个产品特色，能否请您展开讲讲，浦发有家在产品线规划方面有着怎样的思考和企业故事？
谢俊先生：浦发有家隶属于浦发集团，在集团的工作报告中，我们也提出了“初步形成浦东新区租赁住房运营平台”的定位。
说到产品线，其实非常欢迎大家有机会来我们浦发有家玉盘青年人才社区实地走一走、看一看。这个社区可以说是我们项目中极具代表性的一个标杆。首先，它规模最大，总共3218套房源；其次，它业态最全，集三种产品于一体——既有保障性租赁住房，也有面向青年白领的舒适型公寓，还有服务式公寓。
第三，它的人才密度最高。依托张江科学城，玉盘社区汇聚了大量IT人才、高学历人才和海外归国人才。此外，在区委区政府协调下，我们近期收购了张江高科三个项目近3000套房源，即将纳入运营体系。未来，我们可能在张江打造全新的青年科创社区。
从产品线来看，我们与行业主流基本一致，主要涵盖三大品类：保障性租赁住房、青年白领公寓和服务式公寓。但在具体运营中，我们提出了“一店一品”的理念——即在统一的产品体系下，每家门店都根据其区位特点和客群属性，打造独特的空间定位和运营特色，做好细分市场的精准服务。
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本次大会内容回顾：
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