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近期，武汉林海房地产开发有限公司申报的新建居住、防护绿地项目（光霞村K6地块）规划方案批前公示发布。该项目即去年底武汉保利拍得的P（2023）129号地块，紧邻保利新武昌K6地块。近期已公布案名-保利星奕。

规划详情：

共2栋高层、8栋小高层

共721户，户均建面约120.5平

保利星奕共规划有10栋9-26层的小高层、高层住宅，和少量临街商业。

该项目规划用地面积约4.59万方，总建筑面积约11.93万方，计容建筑面积约8.76万方，住宅建筑面积约8.69万方，容积率2.0，住宅总户数721户，机动车停车位725辆。户均建筑面积约120.5平。

该地块非常方正，北侧和东侧为道路。所有楼栋为南北朝向。楼间距约34.6-43.6米。1、2号楼为26层的高层，3、8号楼为11-17层（两个单元高度不一样，4、5、6号楼为17层，7号楼为9-17层，9、10号楼为15层。

1、2号楼高层与4号楼小高层都是两个单元，可能为2梯3户，带连廊结构。

3、6、7、8、9号楼预计为2梯2户纯板楼，不带连廊结构。5、10号楼结构有所不同，预计是带连廊结构。（以上梯户比为根据平面图猜测，请以后期开发商公布为准）

项目主入口位于北侧张家湾路，这一侧规划有较大面积的社区大堂和下沉庭院，2、3号之间还规划有风雨连廊，1、2号楼还有首层架空层，规划品质比较高。

外立面比较统一，或为封窗交付，估计为高得房率的准四代。

该项目西侧为保利新武昌K6高层，南侧为复地悦城高层，对于8、9号楼采光影响不小。

日照分析图中，并未计入南侧复地悦城1号楼的遮挡，原因不详，这导致9、10号楼的日照分析结果可能与实际不一致。

日照结果显示，小区有21户不满足日照要求。

拿地情况——

该项目即P（2025）231号地块，于2025年12月20日，由武汉林海房地产开发有限公司（保利发展控股，属于武汉保利）底价拍得，成交价48620万元，成交楼面价约5550.2元/平。

P（2025）231号地块位于洪山区白沙洲大道以东，张家湾路以南，烽胜路以西，杨泗港快速通道以北(光霞村K6地块)；规划总用地面积为45919.06平方米（其中，居住用地43800.70平方米，防护绿地2118.36平方米，以实测为准）；规划用地性质为二类居住用地、防护绿地；最大计容建筑面积控制在87601平方米以内；最高容积率折合约2.0。

地块规划设计条件：

项目开发商属于央企中国保利集团旗下。

在白沙洲深耕多年，已开发有保利新武昌（包含K4、K5、K6等地块）、保利上城等，两年前还开发了保利新武昌·锦园（即P（2023）129号地块）。本案同属于光霞村K6地块的部分。

武汉林海房地产开发有限公司曾在武汉开发过众多项目，包括保利锦上、保利涧山观奕、保利新武昌锦园甚至保利心语等，这次保利星奕的开发，并没有使用新公司马甲，而是延用了之前的老项目公司。

区位、交通和配套分析：

区位方面：三环内白沙洲，近杨泗港快速路和地铁张家湾站，周比居住氛围较好

保利星奕位于洪山区烽胜路与张家湾路交汇处，属于白沙洲三环内东片，与杨泗港快速路直线距离不到200米，与地铁5号线张家湾站直线距离约200米。

微观区位：

北侧为张家湾路、规划教育科研用地（现状为沿街商业和停车场）等；

东侧为烽胜路、地铁高架、楚天雅苑等；

南侧为复地悦城一期、杨泗港快速路高架等；

西侧为保利新武昌K6地块、保利新武昌锦园等。

周边卫星图：

区位点评：

1、三环内白沙洲板块以前被称为武汉刚需的“四大天王”板块之一，不过，经过十多年开发，片区内规划的地铁、商业、医疗、教育及公园等配套，基本都已兑现，目前属于二环与三环之间的宜居板块之一。保利星奕位于杨泗港快速路以北，在三环内白沙洲环线位置相对占优。

2、本项目所处白沙洲东片，烽胜路地铁5号线张家湾站周边，周边成熟住宅小区众多，沿街商业很成熟，居住氛围浓厚，烟火气十足。

3、东侧烽胜路有地铁高架，可能有一定交通噪音。

2025年11月周边小区俯拍：

东侧地铁高架：

北侧张家湾路：

南侧复地悦城一期：

交通方面：步行约200米可乘5号线，自驾走杨泗港快速路、白沙洲大道高架很方便

地铁：保利星奕北侧直线距离不到200米，就是地铁5号线张家湾站。

自驾：项目临近的杨泗港快速路、白沙洲大道及高架，都是区域主干道、快速路，附近就有上下桥匝道，杨泗港快速路匝道位于项目东侧烽火路两侧，白沙洲大道高架匝道位于锦绣江城西侧，交通出行状况在区域内是比较占优的。不过白沙洲片区高峰期往武昌核心、光谷等方向都比较拥堵，如果错峰出行体验还不错。

不过周边次干道违停较多，往往都只剩一车道通行。

烽胜路实景图：

配套方面：周边商业、教育、医疗、公园等配套都很齐全，中小学资源较弱势

商业：北侧保利上城荟已于2024年底开业，不过人气不太好。南边一站地铁距离有白沙天街，距离洪山万科广场也不远。项目周边更具特色的应该是沿街商业，张家湾路、烽胜路沿线商业都很丰富，烟火气十足，北侧是临时建筑商业烽火江城荟。项目地块本身在拍卖前曾作为光霞商业街存在多年，人气非常高，不过目前已拆除。

项目对面的沿街商业：

教育：周边较近的中小学为洪山十小、致远小学、张家湾中学、洪山实验外国语滨江校区等。

从2025年洪山区划片情况来看，周边小区小学方面基本都对口洪山十小、或洪山区致远小学。不过，2025年洪山十小首次初中划片，对口张家湾中学引来白沙洲东片业主不满争议，后来因此引来白沙洲东西两片区业主对于白沙洲东片对口初中的争论。据悉，洪山十小在争议后调整为暂时可读新建的洪山实验外国语学校滨江校区，但划片文件上并未体现。
洪山实验外国语学校滨江校区为此前规划的万科云城小学，后来改为初中并挂牌优质教育资源，2025年首次开学。不过整体片区的教育资源都不属于很优质。（具体对口情况每年可能都有变动，以交付之后，教育主管部门的公告为准）

2025年划片截图：

医疗及公园等：光霞周边已经有了湖北省妇幼洪山院区和武大人民医院洪山院区，都是新建的大型三级医院。

项目西侧复地悦城一期以西有八坦路公园，面积不大。

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