枫叶小镇奥特莱斯开回上海 背后站着纺织业起家的春竹集团

观点网 商业内卷之下的上海，又迎来全新商业体落地。

近期，上海长滩项目与枫叶小镇奥特莱斯签署《项目运营委托管理协议》，标志着枫叶小镇奥特莱斯正式落户国际邮轮旅游度假区。

据悉，上海长滩项目位于宝山区东部滨江沿岸，是由原上港十四区码头旧址改造而来的大型滨江城市综合体项目。其总建筑面积约146万平方米，集生态居住、商业商务、休闲文旅于一体，规划有观光塔、坡地公园、音乐厅等地标建筑。

作为上海国际邮轮旅游度假区的核心功能承载地，长滩项目此次引入枫叶小镇奥特莱斯，或许也旨在丰富高品质商业供给，进一步完善度假区产业生态。最终打造集市内免税、精品奥莱、餐饮娱乐、文化休闲、亲子体验等文旅消费业态为一体的城市微度假新地标。

但事实上，早在2025年1月，曾有公开信息称，“首创奥莱”首次进军上海，以18万平方米长滩海港城商业综合体为载体落户上海国际邮轮旅游度假区。

从首创奥莱到枫叶小镇奥莱，后来者如何能够逆袭，成为商业变局里的最终赢家？

纺织基因

枫叶小镇奥特莱斯隶属于上海春竹企业发展有限公司（简称“春竹集团”）。从名称不难看出，这是一家来自上海的企业。不过，虽然此次在总部大本营落子了新的项目，但春竹集团并不完全是一家商业运营商。

据公开信息，春竹集团最早是从纺织业起步，其背景可追溯到上世纪五十年代创立的“上海第十三服装生产合作社”。之后随着计划经济转向市场经济，经过数次的资产重组以及企业改制，“上海春竹企业发展有限公司”终于在1998年正式成立，并成为上海纺织业最早成功改制、完成多元化资本结构的纺织企业。

算下来，春竹集团距今已有七十年历史。而在相当长一段时间里，其业务聚焦于纺织业。

2005年，上海欧祺亚投资管理有限公司成功并购春竹，并组建了全新的OCA春竹集团。

随着新力量的进入，春竹集团也开始探索纺织之外的业务可能。

2006年，春竹集团向商业地产领域进军，在之后的逐步试水中，春竹集团的主营业务覆盖了纺织服装生产经营、商业地产开发及运营、旅游地产开发及运营三大板块，成为多元化发展的产业集团，但纺织服装始终是其核心业务。

实际上，其跨界的第一步并不容易。春竹集团在“立志”转型的四年后，也就是2010年，才迎来第一个商业项目“浙江下沙奥特莱斯”的开业。

项目位于杭州与嘉兴海宁的交界地带，严格来说坐落在海宁高新技术产业园区内。虽处于杭州近郊，但也因此拥有了更广阔的辐射半径。再加上项目距离杭州绕城高速下沙出口处仅两公里，显著提升了交通可达性。曾有数据显示，项目的客群中，有半数来自杭州之外的周边城市。

项目一期建筑面积8万平方米，于2010年6月正式开业，二期建筑面积7.9万平方米，于2022年1月开业。作为浙江省内第一家国际标准奥特莱斯，下沙奥特莱斯凭借大体量优势，汇聚国际、国内品牌400余个，并成功稳坐浙江省最大规模奥莱项目的位置，销售表现也位列第一梯队。

可以说，春竹集团的首个项目一炮即红。但彼时春竹只是业界新人，成功跨界还得益于一位专业的“引路人”。

奥莱掘金

公开信息显示，下沙奥特莱斯最早是由春竹集团与上海百联股份共同打造。彼时，上海百联股份刚于2006年4月，在上海开出首个开放式街区奥莱项目——上海青浦奥莱。或许也是由此，奥莱连同百联股份一起走进了同在上海的春竹集团的视线，继而将商业地产作为业务转型的方向。

而下沙奥莱是上海百联股份继上海青浦奥莱之后，打造的第二个奥莱项目，同时也是该公司第一个管理输出项目。

可以说，在下沙奥莱项目上，春竹集团与百联股份均迈出各自业务发展的重要一步。

不过整体来看，春竹集团选择以奥特莱斯作为进军商业地产的切入点，或许还有多重考量。

一方面，奥特莱斯最早以处理断码、过季商品而知名。春竹集团拥有纺织服装品牌春竹、VOGO、GOOD LUCK、梦特娇等，构建起了成熟的品牌矩阵。自建奥特莱斯项目，相当于为这些品牌构建一个长期可控，能够解决库存问题的仓库。

凭借奥特莱斯名品+折扣的属性，春竹集团的自有品牌能够嵌入到国内外高端品牌矩阵中，在为春竹集团的商品销售提供优质渠道的同时，随着后期奥莱项目的铺开，有利于打开品牌知名度。

另一方面，当时正值中国居民消费能力迅猛增长阶段，在基本生活消费之外，人们对国际大牌与高品质生活的向往日益强烈，但昂贵的价格往往让消费者望而却步。在这一中间地带，奥莱恰好能够以相对低廉的价格，提供大牌和品质商品。

奥莱项目往往选址城市近郊，拿地和开发成本较低，又能够避开城市核心商圈的正面竞争。在收获高粘性客户的同时，奥莱在当时相对新颖，凭借微度假属性，能够将购物行为延伸成涵盖休闲、餐饮、娱乐的全天候体验，使其有别于传统零售，同时也产生连带消费。这对于初涉商业地产的春竹集团而言，显然是当下的最优解。

不过，百联与春竹的合作仅持续到了2018年。在合作期间，各自也在行业内进行不同程度的发展。百联股份后续成长为国内奥莱业态的领军企业，春竹集团则在纺织服装业之外，于商业地产、旅游地产领域开拓。

下沙奥莱之后，春竹集团来到北方地区，于哈尔滨落地了奥莱项目。2015年7月，哈尔滨枫叶小镇奥特莱斯正式营业，项目总投资25亿元，2019年营业额超15亿元。项目二期温泉度假村于2018年12月投入运营，成为商旅融合的代表项目。

市场练兵

到今年，春竹集团以奥特莱斯为落脚点，已在商业地产市场深耕了十六年。其时间跨度放在从事商业地产相关业务的诸多企业之中，也足够长远。

但事实上，春竹集团推出的商业地产项目并不多。从浙江下沙奥特莱斯之后，到哈尔滨枫叶小镇奥特莱斯，春竹集团前两个奥莱项目的时间跨度长达五年。

几乎在又一个五年之后，2022年5月，济宁枫叶小镇奥特莱斯开业。早在2018年2月，济宁高新区就与上海春竹集团举行签约仪式，将共同打造济宁奥特莱斯综合体项目。

当时报道指出，这是鲁西南地区唯一奥特莱斯综合体，由双方共同合作投资，总投资金额约30亿元，总建筑面积35万平方米，商业面积10万平方米，是集名牌时尚购物、精品超市、儿童文娱、休闲轻餐饮、精品住宅等业态于一体的大型商业综合体。

济宁项目之后，春竹集团在商业地产市场的脚步也明显加快。

2023年2月，南通市苏锡通园区和春竹集团就南通中心奥特莱斯项目签署合作协议，项目总投资近10亿元，占地面积200亩，一期总建筑面积约7万平方米，其中地上建筑面积约6万平方米，包含约5000平方米的南通名品馆。

在签约仪式上，春竹集团董事长包子广透露，“从初次接触到正式签约，只用8个月就完成了所有项目的细节沟通，这也是我们集团有史以来对外投资历时最短的签约项目。”据他介绍，项目将定位于“现代、年轻、时尚、未来”，围绕当下的MZ一代、千禧一代、Z世代，打造以社交导向为主的文化、艺术、休闲、娱乐、商业空间。”

2024年11月末，项目正式开业。从签订协议到奠基开工，再到正式开业，用时22个月。作为商圈的核心项目，枫叶小镇奥特莱斯集名品时尚购物、文化旅游、儿童娱乐、休闲轻餐饮及相关配套于一体，汇聚了古驰、普拉达、博柏利、菲拉格慕、阿玛尼、范思哲等国际国内知名品牌200多个，其中超过80%的品牌为直营店。

南通名品馆位于整个街区东南角，馆内云集了南通头部品牌、名特优精品和非遗文创产品等，总计8个门类77个品牌。

自上海起步，从杭州直抵哈尔滨，继而南下济宁、南通，春竹集团跨越南北之后，终于又回到故里。而此次枫叶小镇奥特莱斯正式落户国际邮轮旅游度假区，也将是春竹集团管理输出的重要落子。

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