北京楼市调规，越来越贴心了

来源：市场资讯

（来源：北京进深）

文/北京进深 徐迪

在西红门6030地块调规后，兴创置地义和庄052地块也更新了一版设计方案。

此前一版方案在去年10月15日公示，并于年底取得建筑工程规划许可证。

项目方案在公示后并无公众反馈意见，但开发商还是主动优化了方案。

住宅楼排布和户型基本无变化，重点提升了公区配建和景观协调性。

该项目是兴创在大兴小户型的代表作之一，主打“好房子”政策下的宜居升级。

严格来说这已经是052地块公示的第3版总平图了，这里用了12月24日与反馈意见同步更新的取规证版本做对比。

大兴新城核心区0101-052地块总平面图

2025.12.24公示版本➡︎2026.3.13最新版本

1、西大门外出租车站取消，改为出入口广场，增强归家仪式感；

物业服务用房北侧增设一处快递服务站/智能快件箱。

2、东门门口的邻里共享中心改为邻里共享公共空间。

查了一下这二者的区别：

邻里共享中心以社区为单元的综合性服务与治理平台，通常由政府或社区主导建设，整合政务服务、养老托幼、文化休闲、邻里议事等多种功能，侧重于‌基层治理与社区融合‌‌。

邻里共享公共空间是小区或社区内可供居民共同使用的物理空间，主要服务于居民日常生活的‌便利性与交往需求‌‌。

后者更侧重于‌物理空间的共享使用‌，强调资源的‌开放性、可达性和多功能性‌。

3、取消1处架空层

1#楼首层西边户架空层取消，首层设置为社区文化设施、便民菜店。

5#楼和6#楼架空层保留。

其中5#楼东边户首层的邻里共享中心调整为便利店，西侧新增社区综合服务用房。

4、东北角出入口位置调整

原来1#楼东侧的义锦南街上的人行出入口取消，改到了北侧的义和庄西路上。

但是1# 楼东侧还保留一处出入口，应该是方便外部人员进出菜店，不通往小区内部。

5、西南角人行出入口调整

此前设置有景观路，调整之后变成电动车停车场。

6、赠送面积增加

北面的设备平台加长了，变成了通面宽尺度。

7、技术经济指标

总建筑面积减少77.4㎡，111080.71㎡→111003.315㎡。

不计容地上建面反而增加了71.1㎡，1206.51㎡→1277.58㎡。

地下建面减少148.5㎡，40354.35㎡→40205.88㎡。

机动车位从763个增加到768个，非机动车位则从1279个大幅减少至560个。

总户数不变，仍为633户，住宅总面积为68651.395㎡，户均108㎡。

整体规划

11栋8-17F住宅楼，整体北高南低。

楼栋不是正南正北，而是依地形行列式排布。

大部分为西南朝向，最南排的8#、9#、10# 三栋为东南朝向。

6栋小高层：

东北角1#楼16F，首层为社区文化设施和便民菜店；

北排2#、3#楼和东南角的7#楼均为17F；

西边两栋4#楼和11#楼为13F；

5栋洋房：

中间的5#、6#楼为8F，首层架空，两栋楼之间有风雨连廊连接；

南排三栋：8#和9#为10F，10#楼为9F。

部分洋房北向有退层，形成高低错落的城市天际线。

大门、架空层、邻里共享公共空间，包括部分商服和室外活动场地，以风雨连廊贯通，从小区中部穿过，打造出泛会所空间。

大兴刚需好房子

大兴新盘的主力面积段终于降到100㎡左右了。

大兴这两年的新盘都是动辙户均200+的大平层，兴创置地最新的两个项目终于让刚需客群看到“好房子”了。

与西红门6030地块一样，052地块走的也是刚需/定位，中小户型为主，633套房源中，小户型占比近四成。

并且房源的位置不是边边角角，而是处于小区中央景观轴上。

包括两栋央景楼王和整个南排楼栋在内，5洋房均以小户型为主，建面约95㎡，总计230套；

小高层：边户110㎡，167套；中间户135㎡，218套。

赠送收紧的大情势下，兴创052地块显得非常惊艳，阳台+设备平台+飘窗配齐，层高3.1米+。

南北均有通面宽阳台，进深1.5-1.8米不等。

这里有个小细节，大部分的南阳台以内，还有一圈飘窗。

这就意味着，阳台可能做不到真正的封闭，大概率是像沐春墅那种配备电动窗的交标。

北向设备平台一户一个，升级后扩容空间大幅增加。

小高层端户的侧边飘窗开得很大，应该是只有公卫部分没飘窗，其余空间满配，窗墙比无敌了。

中间户全是顶配户型，相应的面宽会大一些，而端户面宽略短，侧边飘窗可以很好地弥补狭长户型的采光缺陷。

拿地回溯

项目所在大兴新城核心区0101-052地块，与沐春墅所在的黄村0255地块打包出让。

去年7月23日成交，由北京兴创置地以32.17亿元底价摘得，住宅楼面价约2.47万元/㎡，销售指导价5.9万/㎡。

两块地的项目公司同为北京和盛创品房地产开发有限公司。

052地块在沐春墅的西南方向，直线距离1.5公里左右，靠近义和庄地铁站。

出让文件中关于该地块在公共空间与景观、建筑形态与风貌等方面有比较具体的引导要求。

包括居住小区宜在社区出入口、中心绿地等公共空间设置景观节点、居住地块的开敞空间应考虑与东侧社区公园的景观相协调等。

居住建筑采用现代风格，打造公建化建筑形象。还提到空调室外机等设备平台需进行全遮蔽美化处理。

此外，项目西北侧（近停车场地块）设置有轨道义和庄站C口，隔义和庄西路与本次规划地块紧邻。

住宅地块西侧隔着街坊路为051地块，规划为停车楼，为社会停车场地。

占地6700㎡，地上建筑规模10050㎡，容积率1.5，限高24米。

首层规划商业一处，建筑规模不超过2000㎡；地上规划公共厕所一处。

项目东侧为壹品兴创颐和公馆，2024年3月取证，共计630套房源，全洋房社区，主力户型75-224㎡精装二至四居，期房指导价5.9万元/㎡。

目前网签530套，去化超八成；成交均价约4.6万元/㎡。

兴创置地成立于2009年，法定代表人、执行董事、经理为王昆。

公司注册资本34亿元，由大兴区属国企北京兴创投资有限公司100%持股。

· 黄村的沐春墅项目规划11栋4F-17F洋房+小高层，共360户，户均建面约170㎡。

项目有大量扩容空间，包括南北阳台、挑空平台、设备平台等。

· 西红门6030地块规划10栋8-17F住宅楼，共555户，户均建面110㎡。

奇偶阳台、设备平台、飘窗满配，边户有大尺度转角飘窗。

赠送空间都不小，但包括本次公示的052地块，大兴仍然没有可封闭的阳台。