300亿文旅帝国轰然崩塌，信达、长城将45亿债权摆上货架

　　这是海南近年来体量最大的单体文旅资产处置案之一，也是中国文旅产业第一人的悲情结局。

　　3月12日，长城资产、中国信达两家AMC的海南分公司同时在阿里资产挂牌转让三亚红树林旅业有限公司债权，两家公司三笔债权总额高达45亿元。

　　债权转让的背后，是昔日声名显赫的今典中国创始人张宝全在三亚砸下200亿打造的170万平米红树林度假世界。

　　令人唏嘘的是，三亚红树林文旅已于2024年被裁定重整，到今天整整两年，这座文旅帝国始终没有等到“白衣骑士”。

　　年内最大单体债权上架

　　债权招商中，中国信达海南分公司拟处置三亚红树林旅游文化地产开发有限公司债权约16.8054亿元、拟处置三亚红树林旅业有限公司债权2.7075亿元，长城资产海南省分公司拟处置三亚红树林旅业有限公司债权约25.5934亿元，总债权金额达45.11亿元。

　　对应的核心资产是三亚亚龙湾、海棠湾及凤凰路三大红树林酒店，合计473亩土地、65.5万平方米房产。长城资产公告明确提到，三亚红树林旅业有限公司债务人现已进入破产重整。

　　亚龙湾红树林酒店外观

　　但三家酒店目前仍正常经营，年净现金流约2亿元，债权挂牌价折合房产单价，几乎低到了脚面：仅6470元/平方米，比三亚酒店用地楼面价还便宜500元/平方米。

　　三份债权招商公告的招募时间分别于今年4月29日、5月5日、9月6日截止。

　　三笔债权的前世今生

　　今典集团的三亚红树林项目能够声名显赫，体量庞大，重度依赖银行贷款、信托等非银机构融资。

　　长城资产的招商的25.59亿元债权来源于收购银行不良资产，彼时银行的贷款用于发放的贷款及项目运营融资，所对应三亚红树林旅业的债务，是今典集团运营三大红树林酒店的核心主体。

　　与长城资产不同，信达的债权更多是早期直接向今典集团提供的项目融资，或是因为红树林重整进度缓慢，最终进入处置流程。

　　记者—导演—开发商张宝全的戏剧人生

　　三亚红树林项目集群，不仅是海南的名片，也诠释了创始人张宝全充满戏剧性的一生。

　　张宝全，1957年生人。早年插队、参军，1984年成为战地记者，1988年转业到镇江电视台。张宝全一直怀揣电影梦，却因资金缺口，决定“下海挣50万再拍电影”，从此踏入海南这片房地产开发的热土。

　　年轻时的张宝全在地产行业极具知名度

　　1992年其初到海南，彼时的地产泡沫已到顶峰。

　　当年海南城市人口只有100多万，但房地产公司就有2万多家，回忆起那时的海南，张宝全说：“那是海南最疯狂的时候，击鼓传花。一个穷光蛋，一夜就能变成百万富翁。”

　　于是张宝全借了两百万元，斩获了一大片地，其中的一部分一经转手就大赚了一笔。但令他没想到的是，数月之后，泡沫就破了。

　　地价直接腰斩，而张宝全已经联合开发了三个项目。

　　“钱肯定收不回来了，但是资产全在，因为我的合同都写得好，虽然价格掉下来了，但还没有变成负资产，至少金融机构没有损失，只是没法变现了。正因为这样，银行也很感激我。”彼时的张宝全如是说。

　　1994年，张宝全回到北京开始了新一轮创业。

　　1995年，北京安地房地产开发有限公司正式成立，张宝全担任董事长。之前流产的项目后来被开发成“今典花园”，1997年开盘时，今典花园为张宝全打响了京城地产的名声，张宝全的地产局面也随之展开。

　　2004年初，张宝全重返海南，依然将目光锁定在三亚最珍贵的海岸线上，可以说眼光极具战略性。

　　那时海南国际旅游岛政策尚未出台，而三亚正处于旅游快速发展期，但高端度假产品相对匮乏。

　　张宝全看到了机会，他要打造集度假、文化、娱乐、会展于一体的“度假目的地综合体”，这在当时的中国几乎是空白。

　　2004年4月，亚龙湾红树林度假酒店开工，同年12月开业，2005年即实现盈利，经营毛利率高达64%，创造了中国五星级酒店建设与运营的奇迹。

　　这是红树林品牌的开篇之作，也是中国首座巴厘岛热带风情度假酒店，一举奠定了今典集团在文旅地产领域的先驱地位。

　　随后，张宝全加快布局，2012年，三亚湾红树林度假世界一期开业，总投资120多亿元，建筑面积达70万平方米，拥有4600间客房，相当于10座传统五星级酒店，集酒店、餐厅、水乐园、电影工坊、艺术中心、文创商街于一体，打造了完整的度假生态。

　　到了2017年，红树林度假世界进入巅峰期。今典集团的资产规模超300亿元，在全国15个城市规划18座红树林度假综合体，其中三亚红树林年营收突破10亿元。

　　此时的红树林，不仅是文旅项目，更是城市名片。

　　比如，三亚湾红树林度假世界是中国最大的度假目的地综合体，亚龙湾红树林连续7年获得中国酒店行业最高荣誉“金枕头”奖，综合指数全国排名第四，是唯一进入前15名的中国本土酒店品牌。

　　红树林的巅峰期过后，危机悄然降临。疫情冲击、融资渠道收紧、管理混乱等多重因素叠加，让这个曾被寄予厚望的文旅帝国，一步步陷入债务泥潭。

　　张宝全曾表示，“我们所受到的冲击远比西贝要大得多，西贝门店分布在全国，一旦疫情控制住，就能够迅速开始恢复经营。但是，三亚湾红树林作为季节性明显的大型度假目的地，一旦错过1-3月的旺季，就是漫长的淡季。整个三亚市都是如此，损失惨重。”

　　文旅帝国崩塌

　　然而，债务危机比想象得来得更快，更猛，从信托到银行，从企业债务到个人债务，全面告急。

　　2021年，今典集团向平安信托借款10亿，未能如期偿还

　　同年，中信银行海口分行、国家开发银行三亚市分行因10.16亿元借款逾期，冻结三亚红树林及张宝全等关联人银行存款10.50亿元，查扣其等价资产。

　　张宝全多次被限制高消费。

　　2024 年6月13日，三亚中院裁定受理红树林地产破产重整案。

　　2024 年11月14日，三亚中院裁定对红树林地产、三亚红树林度假酒店经营有限公司、三亚今典影院管理有限公司合并重整。

　　管理人开始招募投资人。在破产重整程序中，长城资产和中国信达作为主要债权人，参与债权人会议并推动重整进程。

　　但两年过去，无人接盘。

　　所以也就有了开头的一幕，尽管三亚红树林的三家酒店正常运营，但在加速清理存量债权的压力之下，AMC已经失去了耐心。

　　不过三笔债权目前已经有了意向人。

　　作为中国文旅地产拓荒式人物，如今的张宝全已是花甲之年，他的三亚红树林之传奇与崩塌，是中国文旅狂飙时代的缩影。