案说公司法｜拆迁安置房优先受偿宜采"回购折价"而非拍卖

【裁判要旨】

1. 委托代建模式下，代建方作为投资建设者因合法建造行为对在建工程享有权利，承包人与代建方签订施工合同，应向代建方主张建设工程价款优先受偿权。

2. 拆迁安置房项目性质不宜转让，但委托方与代建方约定的"项目回购"属于工程折价的合法方式，承包人的优先权以委托方支付的回购价款保障实现，符合《民法典》第807条规定。

3. 代建方进入破产程序，承包人优先受偿权作为破产债权确认，以委托方应付回购款优先保障，既保护建筑工人权益，亦不损害代建方其他债权人利益。

【基本案情】

2015年，某置业公司取得某拆迁安置房项目《建设工程规划许可证》，后某置业公司取得该地块国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地。2015年6月，某置业公司与某建设公司签订《投资建设合同》，约定案涉项目以代建模式运作，某建设公司组织实施项目的投资、建设并按约定向某置业公司移交代建工程，某置业公司按约定向某建设公司支付项目回购价款。2016年3月，某建设公司与某建工集团就案涉项目一期工程签订《建设工程施工合同》，约定由某建工集团进行施工。工程施工过程中，某建设公司与某建工集团于2019年 8月签订《建设工程施工合同补充协议》（合同解除），约定双方一致同意解除案涉施工合同，双方互不承担及追究违约责任，并对工程移交、产值及付款情况作出约定。2020年7月28日，某置业公司诉至法院要求解除与某建设公司签订的《投资建设合同》，法院作出生效判决确认双方合同解除。某置业公司已自行将案涉项目收回，但未与某建设公司就项目回购价款完成结算。2021年5月14日，江苏省南京市雨花台区人民法院受理通州建总公司对某建设公司的破产清算申请。2021年6月30日，江苏省南京市中级人民法院受理某建工集团的破产重整申请， 2022 年4月14日，法院批准某建工集团产业集团有限公司等25家公司重整计划； 终止某建工集团产业集团有限公司等25家公司实质合并重整程序，附件中包括某建工集团。

2022年1月21日，某建工集团向江苏省南京市雨花台区人民法院起诉请求： （1）确认某建工集团申报工程款本金130258786.47元及逾期付款利息2284594.35元（利息自2020年12月1日起计算至2021年的5月14日， 按同期LPR利率3. 85% / 年计算）;（2）确认某建工集团对“ 新建某拆迁安置房项目施工工程” 的折价/ 拍卖款享有优先受偿权；（3）本案诉讼费由某建设公司承担。某建设公司提出反诉请求：（1）判令某建工集团向某建设公司支付因违法转包产生的违约金35067619.89 元；（2）本案诉讼费由某建工集团承担。

【案件焦点】

某建工集团主张的建设工程价款优先受偿权应否支持。

【关联法条】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条

《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百六十九条、第二百七十二条

《中华人民共和国民法典》第八百零七条

【典型意义】

1. 破解"土地权利人与建设者分离"难题：明确承包人优先权指向投资建设者（代建方），而非仅登记的土地使用权人，避免权利落空。

2. 拓展"不宜折价拍卖"工程的优先权实现路径：通过"回购款折价"方式，使拆迁安置房等公益性质工程也能保障承包人优先受偿。

3. 平衡多方利益：在代建方破产背景下，以委托方回购款保障承包人优先权，既实现立法目的（保护建筑工人），又兼顾其他债权人及公共利益。

【裁判结果】

一审判决如下：

1. 确认某建工集团对某建设公司享有债权41740217.04元；

2. 驳回某建工集团的其他诉讼请求；

3. 驳回某建设公司的反诉诉讼请求。

二审判决如下：

1. 维持江苏省南京市雨花台区人民法院（2022）苏0114民初【】号民事判决第一项、第三项；

2. 撤销江苏省南京市雨花台区人民法院（2022）苏0114民初【】号民事判决第二项；

3. 某建工集团就工程款41740217.04元在其承建案涉工程部分折价或者拍卖的价款中享有优先受偿权；

4. 驳回某建工集团的其他诉讼请求。

【案例来源】

江苏省南京市中级人民法院（2023）苏01民终【】号民事判决书