北京楼市新规，这项终于落地了

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

每一个楼花，都是独一无二的。

北京昌平楼市，你方唱罢我登场。

前不久，国贤府PARK、星寰时代拿到了规划证，户型赠送面积之大，十分吸睛。（详见《中建智地，尺度有点大》）

现在，轮到龙樾海序。它是北京城建集团倾力打造的新盘。

3月12日，它的报规图反馈意见通告出炉——没有多大的事儿，只收到了2份意见。

北京规自委昌平分局很有耐心，把意见分成7个小点，逐一作答。

这意味着，龙樾海序过关了，很快就可以拿到规划证。

在这些答复里，花姐发现，龙樾海序有了新突破，把配电室移到地下了。

它看似是件小事，但对于北京楼市而言，具有标志性意义。

近几年来，北京新盘把配电室设在地下的，屈指可数：通州的缦云ONE西区、海淀的保利熙瑞，还有就是昌平的龙樾海序。

尤其是龙樾海序配电室入地，是北京居住公共服务设施配置指标新规三月余的首个案例。

一、有关消防问题

关于龙樾海序的消防问题，有群众提出：

“消防登高场地的设置、尽端消防道路长度、多栋单体间的防火间距、单体建筑的消防高度及单元出入口坡道的设置等，是否满足消防规范的问题。”

花姐还原：

1、龙樾海序的消防登高场地，有7个末端，其中6个末端都没有超过40米。

只有西南角的12#很特殊，由于受地块限制，在楼栋东面补了一块消防扑救场地，导致这栋楼的消防扑救场地超过了40米。

所谓末端，即通道一头通，一头不通。按照规定，末端消防通道长度小于40米，可不设回车场。

龙樾海序在12#，补了一个消防回车场，因此合规了。

2、龙樾海序很多楼栋的东西间距很近，有1.61米、2米、2.91米、3.71米等。

不过没关系，它们设置了防火墙。有了防火墙，对楼栋之间的间距，就没有要求了。

二、有关架空层问题

公众反馈意见：“设计方案架空总面积，阳台面积，不计容面积，飘窗构造节点，设备平台面积等方面，是否满足好房子政策要求的问题。”

龙樾海序给出了具体数据：本项目架空层面积为1818.34m2，住宅楼座基底面积为7409.54m2，架空层面积占比为24.54%。

这个架空层面积占比，符合北京好房子的政策：

面积不超过建筑基底面积50%，高度在4.9米以下的架空层，不计入地块容积率，不收取地价款的规定。

为什么龙樾海序要建这么多架空层？

花姐在《北京城建图纸，暗藏玄机》一文中早已指出，是为了满足日照间距系数比的需要，而不是做慈善，建造架空层很费钱的。

三、有关日照问题

公众反馈意见：“各单体日照及间距，是否满足日照间距控制要求，建筑退线，消防车出入口设置位置等，是否满足规划要求的问题。”

有关日照，龙樾海序不会傻到这个地步，一定是达标。

它的手法是设架空层、设顶层退台、设板塔结合等。

四、关于地上停车位

公众反馈意见：“项目园林绿地与停车设置的相关的问题。”

龙樾海序确认，地面停车场按林荫停车场设计。按照相关规定，未对地面停车率提出限制。

花姐粗略数了数，龙樾海序大概有157个地上车位。

开发商设地上停车位，早已不鲜见。

如：顺义的住总青年ONE（40个）、通州的朝棠揽阅（90个）、中海九棵树项目（93个）、门头沟的华曦府金安（20个）、朝阳的金茂满矅（45个）。

它们的常规做法是，先按车位报规，待验收之后，大概率会将地上停车位变成绿地。

这种操作，背后最大的好处是，节约建安成本。

如果购房者在意停车位配比问题，就要认真斟酌了。

五、关于配电室等公服配套设置

公众反馈意见：“总图公示中垃圾桶站，可再生回收点，非机动车坡道，配电室等公服配套设置布局的问题。”

在总平图中，龙樾海序的建筑设计师，有点犯懒了，没有明示垃圾桶站、可再生回收点的位置。

仅这些还不打紧，在图纸上，看不到配电室的位置。

那在哪里呢？

有关配电室，龙樾海序给出的答案很含糊：

本项目配电室按照《北京市居住公共服务设施配置指标》、《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》(京政发[2025]25号)要求设置。

这份实施意见，由北京市政府在2025年9月12日下发，于2025年12月1日正式实施。

里面的配置指标提到：落实防涝风险评估及防控措施，经相关部门审查同意后，可在地下一层设置。

花姐认为，龙樾海序将配电室设在地下，政策依据如上。

六、关于社区服务用房的动线

公众反馈意见：“5号楼首层社区管理服务用房流线，及消防车道的设置等问题。”

这个社区管理用房很特别，设在5#住宅楼的首层。在它的北面，设计的是住户进出口。

如果你认真看图，会发现它的首层南面，有一条灰色的色块，连接大门的出入口广场，和下沉庭院。

这块灰色地带，就是社区管理服务用房的进出动线。

七、关于顶层退台造型

公众反馈意见：“退台层造型等设计是否合理的问题。”

龙樾海序的顶退户型不少，分布在2#、5#、6#、8#、9#、10#、11#，共计16套——每套由两个顶层户型合并而成。

为什么设顶退户型？

目的是为了让整个小区的日照达标。

八、产品户型预测

最后，花姐讲一下龙樾海序的产品情况。

它的容积率2.8，采用了“高低配”，规划了5栋5-11F洋房、7栋18F小高层，共计907户，户均建面96㎡。

产品整体以刚需、刚改产品为主，瞄准的是海淀外溢人群。

在户型赠送面积上，龙湖海序和星寰时代有点相似，都拥有“内嵌阳台+设备阳台+花池+飘窗”四件套。（详见《昌平楼市，送出了“四件套”》）

它的南向为通面宽阳台，进深约1.5米至1.8，设备阳台进深约1.1米，花池进深约0.7米。

这些花池的楼栋，分布在1#、2#、3#、4#、7#、8#和12#，至少占了八成以上房源，比星寰时代占比要高许多。

紧挨海淀，龙樾海序会做什么产品呢？（有关龙樾海序选房攻略，加花姐微信：louhuar007）

花姐推测，它大致有几款户型：69平米、77平米、94平米、105平米和115平米户型。