观点直击 | 内地零售租金增长2% 太古地产接近完成500亿港元投资

观点网 市场寒意未完全消散，但太古地产交出了一份仍能让投资者感到安心的答卷。

3月12日，太古地产公布2025年全年财报，并召开业绩发布会。而在不久前的2月初，该公司事实上已提前披露了旗下项目的全年营运数据。

数据呈现香港办公楼市场去年前冷后暖，太古地产旗下核心办公楼物业虽出租率稳定，但租金仍在下行轨道；另一方面，零售物业则实现全面复苏，尤其是内地标杆项目上海兴业太古汇因“路易号”销售额激增近50%。

因此，太古地产最新公布的业绩数据也基本延续上述趋势。

租金收入轻微下行

资料显示，太古地产期内实现收入160.41亿港元，同比增长11%；股东应占基本溢利录得港币86.20亿元，同比增长27%，一改去年营收、利润双双“缩水”的窘境。

值得注意的是，股东应占基本溢利的增长主要来自非核心资产的出售。

自2018年起，太古地产持续推进“非核心资产处置+资本流转”的战略重塑。而2025年内，太古地产就完成对美国迈阿密Brickell City Centre购物中心及两块相邻土地、香港青衣工厦及港岛东中心43楼楼层等非核心资产的出清。其中，单就迈阿密的资产，该公司就回收了除税前收益约8.71亿港元。

而撇除出售资产的利润后，太古地产股东应占经常性基本溢利为62.60亿港元，同比下降3%。下降也主要与出售迈阿密资产后租金收入的损失有关。同时，香港办公楼租金收入下跌，以及住宅项目销售及市场推广开支增加也对此有影响。

而抵消这些下滑数据的，是中国内地零售物业的稳健表现。

资料显示，按业务板块看，2025年太古地产160.41亿港元营收中，酒店板块收入9.17亿港元，同比增长3.3%；物业买卖板块，由于太古去年在内地推出了首个住宅项目“上海陆家嘴太古源”，因此期内该板块收入大增近23倍至21.1亿港元；

至于物业投资即租金收入板块，太古地产录得130.14亿港元，较2024年134.52亿港元，下跌3.3%；同期，物业投资来自营运的营业溢利为77.12亿港元，同比下滑6.5%。

很难说谁拖了后腿，2025年太古办公楼租金收入52.48亿港元，同比下滑4.4%；零售物业租金收入71.93亿港元，同比下滑2.6%；住宅租金收入4.38亿港元，同样有轻微下跌。

一定要挑一个拖累项的话，那还得是办公楼。期内，太古投资物业公平值亏损从62.99亿港元，扩大至77.16亿港元，其中最主要的就是来自香港办公楼组合。

再分地区看，太古地产在香港并表的办公楼物业组合年内租金收入总额为48.85亿港元，同比下跌4%。

原因主要是受香港整体写字楼市场高空置率及新增供应持续影响，租金面临下行压力。尽管活跃的IPO市场和金融行业的气氛改善，在第四季开始带动租务需求回升，但对业绩的影响有限。

不过太古地产旗下优质写字楼仍展现出韧性。太古在港岛金钟和港岛东鲗鱼涌拥有两个办公楼集群即太古广场、太古坊，都吸引有新租户进场，也有不少现有租户选择续租或扩展空间。

截至年末，太古地产整体写字楼组合租用率为89%。若不计算较新的太古坊二座（73%）和太古广场六座（66%），核心成熟物业的租用率达91%。而且，2026年内太古仅需面临7.6%的租约到期。

另一方面，香港零售物业在2025年实现租金收入总额23.55亿港元，与2024年大致持平。

三个100%持股的核心商场太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓去年零售销售额分别上升6%、3%及2%，而香港临时估计的整体零售销售额仅上升1%。而且三个物业于年底的租用率均保持在100%的极高水平，2026年它们大约有2成的租约会到期。

尽管香港写字楼市场面临挑战，但太古在的香港零售业务展现出优于市场的稳定。

已有460亿港元投向内地

内地方面，太古地产内地办公楼物业的应占租金收入总额下跌3%至8.18亿港元，其中控股97%的广州太古汇办公楼期内租金下跌了3%，录得3.63亿港元。

但各办公楼物业的出租率依旧保持相对稳定，广州太古汇为90%、北京颐堤港为93%、上海兴业太古汇为93%。

最重点的内地零售业务，2025年太古地产实现应占租金收入总额53.53亿港元，同比上升2%。三座控股的商场，租金收入总额同比上升3%至46.28亿港元。

其中，北京三里屯太古里零售销售及租金收入总额分别上升11%及3%。该项目刚刚宣布其焕新升级已达成重要里程碑。

资料显示，三里屯太古里此次战略性升级自2022年正式启动。至今，项目北区近一半商业空间完成焕新以及品牌阵容优化，Dior、Hermès、Louis Vuitton、Tiffany & Co.、Loro Piana等一众奢侈品牌旗舰店相继进驻，包括落地了全国首家迪奥之家、北京第二家路易威登之家两个重磅门店。

南区与西区也进行了优化。其中，南区侧重潮流升级，引入TOTEME、HELLY HANSEN、KNOTIFY等品牌的北京或全国首店。西区作为南区的延伸，去年引入了耐克全球首家ACG品牌门店“ACG大本营”、迪桑特DKL动力实验室全球体验中心等。

最近，耐克全球首家ACG品牌门店“ACG大本营”也进入了三里屯太古里。

目前，三里屯太古里北区的北区N1楼（前称瑜舍酒店）正重新发展为零售用途。据悉，项目已于2025年11月封顶，预计2027年开业；

成都太古里保持了稳定增长，零售销售及租金收入总额分别上升7%及5%。

2025年内，该项目完成了59个品牌和店铺的引进和升级，包括爱彼Audemars Piguet、迪桑特DESCENTE、DESCENTE BLANC、GOLDEN GOOSE 旗舰店、格里高利Gregory、莱德拉Laderach、LINDBERG、无印良品世界旗舰店、On昂跑旗舰店、萨洛蒙旗舰店等。

广州太古汇在2025年扭转了下行趋势，零售销售及租金收入总额均分别上升2%。

项目2025年新引进了Acne Studios、alexander wang、科兰黎Galenic、娇兰Guerlain、赫莲娜Helena Rubinstein、吉尔桑德JIL SANDER、KENZO Kids、可隆、MARNI、MIKI HOUSE、宝曼兰朵POMELLATO、星耀·狮拾久、山下有松、汤姆福特Tom Ford等品牌。

广州太古汇未来的重要增长点为，建筑面积8400的“汇坊”，目前称为太古汇二期，将于2026年落成。项目三期即前文化中心，体量6.08万平方米，则预计在2027年底竣工；

而所有物业中，增长表现最好的是上海兴业太古汇。得益于2025年LV全球最大地标“路易号”带来的热度与客流，该项目期内实现了49.6%销售额正增长，录得所有项目之最。租金则实现1%正增长。

2024年，受到升级改造影响，兴业太古汇曾长期面临大面积空铺，如今空缺已得到填补，引入了不少热门品牌。例如2025年10月，美国运动时尚品牌Sporty & Rich在此开出中国首家精品店。

随着硬件升级，兴业太古汇正持续提升品牌阵容。2025年内和2026年初，项目亦陆续引进了菲拉格慕Ferragamo、新加坡创意设计品牌BEYOND THE VINES中国首店、设计师时装品牌GAR？ON BY GAR？ON首家线下店、英国高端自行车品牌 FACTOR中国首店、瑞典运动品牌CRAFT中国首店、Ann Andelman Café全球首店等品牌门店。

北京颐堤港受“太古坊”项目建设影响，零售销售及租金收入总额分别上升3%及下滑2%；

位于上海非核心区的前滩太古里去年十分努力，全年推动超过七十间新店开业，包括伊索Aesop、巴尔曼Balmain、I.T Blue Block & Beams、兰蔻、M Essential、Max Mara、PRADA香水美妆、劳力士、Sporty & Rich及塔思琦TASAKI等。

但尽管项目零售销售完成了7%的增长，但租金由于调改和整体市况的影响，仍同比下滑了2%。

据参会投资者分享，管理层在业绩投资者会上表示，对接下来的中国内地零售市场感到乐观。

“随着大量租户组合的升级，我们已经看到这种积极的势头和加速增长延续到了今年第一季度。”管理层以三里屯太古里为例，该项目去年12月开设了很多重磅奢侈品牌门店，“（今年）前两个月的表现非常鼓舞人心，我们看到了两位数的零售额增长，并且预计这种趋势将持续到第二季度。”

管理层还表示，太古地产旗下所有商场的人流量都非常强劲。“在我们运营的各个城市中，我们的表现都优于市场……奢侈品牌在我们的商场里表现很好……同时我们也看到一些新兴的国内本土品牌，表现得极其出色。”

管理层指，本土品牌与国际品牌以及奢侈品牌，相互形成了很好的互补。

总体而言，太古地产在2025年依旧展现了其投资组合的韧性和策略执行定力。中国内地零售业务成为业绩的亮点。

太古地产管理层于业绩会上表示，公司此前承诺投入内地市场的500亿港元投资，目前已完成部署460亿港元。相关项目大多已破土动工。

据统计，2026年太古地产将迎来北京太古坊、三亚太古里、上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴太古源等多个项目的揭幕。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。