开盘17年还在卖，神秘买家7.2亿扫货，广州“豪宅教父”的旧改项目却在降价

本文来源：时代财经 作者：梁争誉

开盘17年，广州初代豪宅项目仍有新房源热销。

近日，星河湾旗下项目星河湾半岛五號在广州高端住宅市场出现一笔大宗交易——单日成交4套复式，金额约7.2亿元，创下入市以来单日成交新高。

与常见的零散成交不同，这笔交易来自同一买家。星河湾方面向时代财经确认，买家为来自金融行业的三兄弟，一次性购入4套单位，包括两套建筑面积约1259.34平方米的顶层复式、两套建筑面积约935.4平方米的复式产品，单套最高总价突破2亿元。

星河湾方面人士表示，项目产品力获得买家认可，一次性购入多套房源，或有作为家族资产长期配置的考虑。

在中国房地产行业曾普遍追求“高周转”的黄金年代，星河湾一直是少数坚持慢开发节奏的房企之一。从广州星河湾到星河湾半岛，项目开发周期往往以十年计。

随着行业进入调整期，过去几年，星河湾在延续传统豪宅开发的同时，也开始涉足城市更新领域。相比单一住宅项目，旧改项目开发周期长、资金占用大，对企业资金实力与销售回款能力提出更高要求。

而在市场需求整体走弱的背景下，项目去化节奏明显放缓，一些项目甚至需要通过降价或增加渠道投入来刺激成交，开发周期被进一步拉长。

星河湾需要在其一贯坚持的慢开发模式与现实的去化压力之间寻找新的平衡。

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频现亿级交易，二手房价剧烈调整

星河湾半岛是星河湾在广州布局的第二个住宅项目。

该项目早在1992年就已拿地，但直到2009年才首次开盘。星河湾半岛位于番禺洛溪岛东端，与初代豪宅广州星河湾隔江相望，是广州中心城区较为少见的三面环江半岛地块。

凭借较为稀缺的区位条件，以及星河湾在广州积累的豪宅品牌影响力，星河湾半岛在入市之初便吸引了不少高净值购房者关注。

2009年首次开盘以来，星河湾半岛一期、二期及三期产品均已售罄，目前开发进度已推进至第五期。

五期产品星河湾半岛五號于2022年12月首次开盘，当时市场价约为12万-14万元/平方米。

入市以来，项目多次爆出高总价成交。

2024年5月，星河湾半岛五號一套建筑面积约1600平方米的复式住宅以2.06亿元成交，成为当年广州首宗网签总价超过2亿元的顶豪产品之一。同年“十一”黄金周期间，项目又有两套千平复式住宅成交。在当年广州总价超过2亿元的7套一手豪宅成交中，星河湾半岛五號占据接近一半份额。

从价格走势来看，星河湾半岛五號整体价格在近几年曾保持稳步上行。

2022年首开时成交均价约为12.44万元/平方米，2023年升至12.86万元/平方米，2024年进一步上涨至13.56万元/平方米，2025年一度突破14万元/平方米。

今年2月，星河湾半岛以约2.34亿元成交额位列番禺区楼盘成交金额排行榜榜首，当月网签6套房源，成交均价约8.78万元/平方米。

在二手房市场，星河湾半岛价格调整幅度相对剧烈。

根据贝壳找房数据，星河湾半岛四期2025年成交均价约7.34万元/平方米，同比下降15.3%。2025年11月成交的一套建面约290平方米四房单位，总价1980万元，单价约6.83万元/平方米。星河湾半岛三号园2025年成交均价则跌破6万元，约5.96万元/平方米。

投资百亿押宝旧改，慢周转模式面临去化压力

星河湾创立于1994年，由被称为“豪宅教父”的黄文仔一手打造。不同于多数房企在黄金时代普遍拥抱“三高”模式，星河湾长期保持相对克制的发展路径，以“慢开发”闻名。

广州番禺，是黄文仔事业的起点。

2001年“五一”假期，星河湾推出首个豪宅项目广州星河湾。开盘期间约有18万人前往现场看房，项目一炮而红，也奠定了星河湾此后坚持高端住宅路线的品牌基础。

此后，黄文仔开始北上扩张。

2005年，北京星河湾开盘，单价突破2万元/平方米，刷新北京豪宅价格纪录，在4个月内实现约11亿元销售额。2009年，上海浦东星河湾开盘首日成交金额超过40亿元。次年，上海星河湾一期入市，在随后两年中，星河湾凭借上海两个豪宅项目跻身上海房企销售榜前十。

2009年，公司销售额达到135亿元，位列行业前二十。同年，黄文仔回到番禺，推出在广州的第二个豪宅项目星河湾半岛。

此后多年，星河湾继续将豪宅开发版图扩展至太原、沈阳、青岛、西安、长沙等城市，但整体规模始终保持相对克制。

2019年，黄文仔进入广州黄埔科学城，拿下萝峰村旧改，这是星河湾在广州的首个城市更新项目。

此后，星河湾又在广州陆续布局多个旧改项目，包括番禺区南村村、西一村、塘步东村以及黄埔区贤江村等。据不完全统计，目前星河湾在广州参与的旧改项目6个，总投资规模超过600亿元。

其中，位于番禺洛浦沙滘岛东侧的沙溪村旧改项目，是番禺体量最大的旧改项目之一，总改造面积约169公顷。项目原操盘方升龙集团出现流动性危机后，星河湾在2024年7月被引入参与改造，提供资金支持。

在房地产市场整体下行的背景下，星河湾自身也面临销售压力。

2024年2月，黄文仔发表新年讲话时说，星河湾正处于新长征中最艰难的阶段，面临的将是严峻的考验，将是过草地、爬雪山。

透过萝峰旧改的去化可见端倪。

2022年12月，萝峰旧改以“星河湾萝峰”（备案名：星璟苑）之名入市，均价约4.7万元/平方米。此后项目更名为“星河湾半山”，并明显下调售价。贝壳找房显示，星河湾半山目前售价约2.8万元/平方米，最低单价约1.9万元/平方米。

价格调整后，项目成交有所回暖。截至3月11日，过去30天内星河湾半山成交约69套，位居广州新房成交榜首。不过，项目获批房源中仍有256套住宅处于待售状态，开盘超三年时间去化率61%。

星河湾半山去化情况，图源：广州市住房和城乡建设局官网

从豪宅到旧改，留在牌桌上只是第一步，如何打好手里这手“旧改牌”，才是黄文仔下半场真正的考验。