北京房地产律师：限购期间借名买房，协议依然有效！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2014年，王先生（原告，化名）因暂不符合北京市购房资格，与朋友李女士（被告，化名）签订《借名购房协议》，约定：

王先生以李女士名义购买一号房屋（位于西城区）；

全部购房款（含首付、按揭、税费等）由王先生承担；

房屋归王先生所有，李女士仅为名义产权人，须配合未来过户。

协议签订后，王先生支付全部房款，并一直占有使用房屋、缴纳物业及供暖费用。

2018年，李女士又以该房屋为抵押，向乙信托公司借款183万元（实际用款人仍为王先生）。

2022年，王先生家庭取得北京市购房资格，遂起诉要求李女士配合将一号房屋过户至其与配偶名下。

李女士辩称：

借名协议因规避限购政策而无效；

王先生本人无资格，不能以其配偶有资格主张过户。

第三人甲银行（原房贷银行）、乙信托公司均确认：贷款已结清，同意房屋过户。

二、裁判结果

✅ 确认《借名购房协议》有效；

✅ 判令李女士于5日内协助将一号房屋过户至王先生及其配偶名下。

三、法院说理要点

借名协议系双方真实意思表示：

出资、占有、使用、还款均由王先生完成；

李女士从未对房屋主张权利，认可王先生为实际权利人。

协议不因“规避限购”当然无效：

限购政策属管理性规范，非效力性强制性规定；

协议未损害国家、社会或第三人利益，不构成合同无效事由。

履行障碍已消除：

王先生家庭现已具备购房资格，符合过户条件；

抵押均已解除，无权利限制。

配偶作为共有人可共同登记：

夫妻共同申请购房资格，房屋登记在双方名下，属合法处分行为。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

突出协议有效性：强调限购政策不导致合同无效，最高院及北京高院均有类似判例支持；

锁定“履行不能”已消除：提供最新购房资格核验通过证明，打消法院顾虑；

化解抵押障碍：提前协调抵押权人出具同意函，确保过户无障碍；

利用诚信原则：名义人长期默许实际人占有使用，反悔违背诚实信用。

重要提醒：

⚠️ 借名买房风险极高，务必签订书面协议；

⚠️ 即使签约时无资格，只要后续取得资格，仍可能成功确权；

⚠️ 保留全部出资、居住、缴费凭证，形成完整证据链。

注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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